Vente immobilière et obligations d'information du vendeur sur risques technologiques (PPRT)

 Note Gazzarin, GP 2021-3, p. 25.

Cour de cassation - Chambre civile 1

• N° de pourvoi : 19-12.573
• ECLI:FR:CCASS:2020:C100450
• Publié au bulletin
• Solution : Rejet

Audience publique du mercredi 09 septembre 2020

Décision attaquée : Cour d'appel d'Angers, du 07 décembre 2018

Président

Mme Batut (président)

Avocat(s)

Me Le Prado, SARL Cabinet Munier-Apaire, SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SCP Lyon-Caen et Thiriez

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


CIV. 1

IK



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 9 septembre 2020




Rejet


Mme BATUT, président



Arrêt n° 450 F-P+B

Pourvoi n° J 19-12.573




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 9 SEPTEMBRE 2020

1°/ M. V... R...,

2°/ Mme E... A..., épouse R...,

tous deux domiciliés [...] ,

ont formé le pourvoi n° J 19-12.573 contre l'arrêt rendu le 7 décembre 2018 par la cour d'appel d'Angers (chambre A, civile), dans le litige les opposant :

1°/ à Mme P... G..., veuve M...,

2°/ à Mme L... M...,

toutes deux domiciliées [...] ,

3°/ à Mme X... M..., domiciliée [...] ,

4°/ à la société Office notarial de l'estuaire, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] , anciennement dénommée SCP [...] ,

5°/ à la société Square habitat Atlantique Vendée, société par actions simplifiée unipersonnelle, dont le siège est [...] , venant aux droits de la société AJ immobilier,

6°/ à la société B... D..., T... U..., W... Y... notaires associés, société civile professionnelle, dont le siège est [...] ,

défenderesses à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Canas, conseiller référendaire, les observations de Me Le Prado, avocat de M. et Mme R..., de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Office notarial de l'estuaire et de la société B... D..., T... U..., W... Y... notaires associés, de la SARL Cabinet Munier-Apaire, avocat de la société Square habitat Atlantique Vendée, de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de Mme G... et de Mmes L... et X... M..., et l'avis de M. Sudre, avocat général, après débats en l'audience publique du 3 juin 2020 où étaient présentes Mme Batut, président, Mme Canas, conseiller référendaire rapporteur, Mme Duval-Arnould, conseiller doyen, et Mme Randouin, greffier de chambre,

la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Angers, 7 décembre 2018), par acte sous seing privé du 25 octobre 2007, établi avec le concours de la société AJ immobilier, aux droits de laquelle vient la société Square habitat Atlantique Vendée (l'agence immobilière), M. et Mme R... (les acquéreurs) se sont engagés à acquérir une maison d'habitation située sur le territoire de la commune de Saint-Crespin-sur-Moine et appartenant à Mmes P..., L... et X... M... (les vendeurs). L'acte de vente a été reçu le 26 mars 2008 par M. U..., notaire associé au sein de la SCP D..., U... et Y..., avec la participation de M. H..., notaire associé au sein de la SCP [...], devenue la société Office notarial de l'estuaire (les notaires). Cet acte mentionne qu'il n'existe pas de plan de prévention des risques technologiques (PPRT) applicable à l'immeuble et comporte, en annexe, un état des risques naturels et technologiques établi sur la base des informations résultant d'un arrêté préfectoral du 16 février 2006.

2. Reprochant aux vendeurs, à l'agence immobilière et aux notaires de ne pas les avoir informés que l'élaboration d'un PPRT autour du site de la société Nitro-Bickford implanté à Saint-Crespin-sur-Moine avait été prescrite par arrêté interpréfectoral du 25 septembre 2007, les acquéreurs les ont assignés en résolution de la vente. Le PPRT approuvé par arrêté interpréfectoral du 28 octobre 2013 ayant classé leur immeuble en zone d'aléa faible, ils ont, en cours d'instance, abandonné leur demande en résolution et sollicité le remboursement du coût de travaux, ainsi que l'allocation de dommages-intérêts.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

3. Les acquéreurs font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes tendant à voir condamner in solidum les vendeurs, les notaires et l'agence immobilière à leur payer la somme de 3 593,39 euros, représentant le montant de travaux de reprise, outre la somme de 6 500 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral et de jouissance, alors :

« 1°/ qu'en vertu de l'article L. 125-5 du code de l'environnement, les acquéreurs de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, sont informés par le vendeur de l'existence des risques visés par ce plan ; que la cour d'appel a constaté que les vendeurs avaient, par contrat du 26 mars 2008, et après signature d'un compromis du 25 octobre 2007, vendu aux époux R... une maison située sur la commune de Saint-Crespin-sur-Moine, l'acte précisant l'existence d'un plan de prévention des risques naturels prescrit par arrêté du 16 février 2006 et l'absence de plan de prévention des risques technologiques, informations figurant sur l'état des risques naturels et technologiques annexé à l'acte de vente ; qu'ayant constaté l'existence d'un arrêté interpréfectoral du 25 septembre 2007 prescrivant l'élaboration d'un PPRT autour du site de la société Nitro-Bickford sise à Saint-Crespin- sur-Moine, « sur les parties des territoires des communes de Saint Crespin sur Moine Clisson, Gétigné et Mouzillon
» et considéré que l'obligation d'information de l'article L. 125-5 du code de l'environnement s'imposait pour la vente litigieuse aux acquéreurs, la cour d'appel, pour débouter ceux-ci de leurs demandes à l'encontre des vendeurs, a relevé que ceux-ci s'étaient fait assister de professionnels et notamment de l'agence immobilière chargée de solliciter toutes les pièces nécessaires au dossier, de sorte qu'il n'était ni démontré ni allégué qu'ils auraient eu connaissance du PPRT ; qu'en statuant par des motifs insusceptibles d'exonérer les vendeurs de leur obligation d'information à l'égard des acquéreurs prévue par l'article L. 125-5 du code de l'environnement, la cour d'appel en a violé les dispositions ;

2°/ que, tenus d'éclairer les parties sur la portée et les conséquences des actes auxquels ils prêtent leur ministère, les notaires doivent donc procéder à la vérification des faits et des conditions nécessaires pour assurer l'utilité, l'efficacité et la sécurité de ces actes et notamment vérifier, par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu'il existe une obligation légale imposée au vendeur et une publicité légale aisément accessible, les déclarations faites par le vendeur et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l'efficacité de l'acte qu'ils dressent, et notamment les informations concernant les risques du site sur lequel se situe l'immeuble objet de la vente ; que la cour d'appel a constaté, d'une part, que les vendeurs avaient, par contrat du 26 mars 2008, et après signature d'un compromis du 25 octobre 2007, vendu aux acquéreurs une maison située sur la commune de Saint-Crespin-sur-Moine, l'acte précisant l'existence d'un plan de prévention des risques naturels prescrit par arrêté du 16 février 2006 et l'absence de plan de prévention des risques technologiques, et d'autre part, qu'un arrêté interpréfectoral du 25 septembre 2007 prescrivant l'élaboration d'un PPRT autour du site de la société Nitro-Bickford sise à Saint-Crespin-sur-Moine, « sur les parties des territoires des communes de Saint Crespin sur Moine Clisson, Gétigné et Mouzillon
» et que l'obligation d'information de l'article L. 125-5 du code de l'environnement s'imposait donc pour la vente litigieuse aux acquéreurs ; que, pour exonérer la SCP B... D... T... U... W... Y... de toute responsabilité, la cour d'appel a déclaré, d'une part, que les notaires avaient consulté le dossier communal, qui prévoyait seulement un PPRN, et non un PPRT, de sorte qu'ils n'avaient pas à faire des recherches complémentaires, notamment en consultant le recueil des actes administratifs, aucune pièce ne montrant qu'ils avaient des raisons de soupçonner que ce dossier, fondé sur « les informations mises à la disposition par le préfet du département » et contenant un extrait des arrêts préfectoraux reconnaissant l'état de catastrophes naturelles ou technologiques, n'était plus d'actualité, et d'autre part, que le notaire rédacteur, implanté non loin de Saint-Crespin-sur-Moine, pouvait certes à tout le moins connaître l'existence de l'usine Nitro-Bickford, dont la présence n'avait toutefois pendant longtemps pas donné lieu à un PPRT ; qu'en statuant ainsi, cependant que, tenu d'assurer l'efficacité de l'acte qu'il dressait, le notaire avait l'obligation de procéder à toutes recherches permettant d'actualiser la situation du bien objet de la vente au regard des risques naturels ou technologiques y afférents, a fortiori au regard de l'obligation d'information prévue par l'article L. 125-5 du code de l'environnement, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, devenu article 1240 du code civil ;

3°/ que, tenus d'éclairer les parties sur la portée et les conséquences des actes auxquels ils prêtent leur ministère, les notaires doivent donc procéder à la vérification des faits et des conditions nécessaires pour assurer l'utilité, l'efficacité et la sécurité de ces actes et notamment vérifier, par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu'il existe une obligation légale imposée au vendeur et une publicité légale aisément accessible, les déclarations faites par le vendeur et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l'efficacité de l'acte qu'ils dressent, et notamment les informations concernant les risques du site sur lequel se situe l'immeuble objet de la vente ; que la cour d'appel a constaté, d'une part, que les vendeurs avaient, par contrat du 26 mars 2008, et après signature d'un compromis du 25 octobre 2007, vendu aux acquéreurs une maison située sur la commune de Saint-Crespin-sur-Moine, l'acte précisant l'existence d'un plan de prévention des risques naturels prescrit par arrêté du 16 février 2006 et l'absence de plan de prévention des risques technologiques, et d'autre part, qu'un arrêté interpréfectoral du 25 septembre 2007 prescrivant l'élaboration d'un PPRT autour du site de la société Nitro-Bickford sise à Saint-Crespin-sur-Moine, « sur les parties des territoires des communes de Saint Crespin sur Moine Clisson, Gétigné et Mouzillon
» et que l'obligation d'information de l'article L. 125-5 du code de l'environnement s'imposait donc pour la vente litigieuse aux époux R... ; que pour exonérer la SCP [...] de toute responsabilité, la cour d'appel a déclaré que les notaires avaient consulté le dossier communal, qui prévoyait seulement un PPRN, et non un PPRT, de sorte qu'ils n'avaient pas à faire des recherches complémentaires, notamment en consultant le recueil des actes administratifs, aucune pièce ne montrant qu'ils avaient des raisons de soupçonner que ce dossier, fondé sur « les informations mises à la disposition par le préfet du département » et contenant un extrait des arrêts préfectoraux reconnaissant l'état de catastrophes naturelles ou technologiques, n'était plus d'actualité ; qu'en statuant ainsi, cependant que le notaire avait l'obligation de procéder à toutes recherches permettant d'actualiser la situation du bien objet de la vente au regard des risques naturels ou technologiques y afférents, a fortiori au regard de l'obligation d'information prévue par l'article L. 125-5 du code de l'environnement, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;

4°/ que les tiers à un contrat sont fondés à invoquer l'exécution défectueuse de celui-ci lorsqu'elle leur a causé un dommage ; que la cour d'appel a constaté, d'une part, que les vendeurs avaient, par contrat du 26 mars 2008, et après signature d'un compromis du 25 octobre 2007, vendu aux acquéreurs une maison située sur la commune de Saint-Crespin-sur-Moine, l'acte précisant l'existence d'un plan de prévention des risques naturels prescrit par arrêté du 16 février 2006 et l'absence de plan de prévention des risques technologiques, et d'autre part, qu'un arrêté interpréfectoral du 25 septembre 2007 prescrivant l'élaboration d'un PPRT autour du site de la société Nitro-Bickford sise à Saint-Crespin-sur-Moine, « sur les parties des territoires des communes de Saint Crespin sur Moine Clisson, Gétigné et Mouzillon
» et que l'obligation d'information de l'article L. 125-5 du code de l'environnement s'imposait donc pour la vente litigieuse aux époux R... ; que, pour exonérer l'agence immobilière, la société AJ immobilier aux droits de laquelle se trouve la Square Habitat, de toute responsabilité, la cour d'appel a déclaré qu'elle avait consulté le dossier communal, qui prévoyait seulement un PPRN, et non un PPRT, de sorte qu'elle n'avait pas à faire des recherches complémentaires, notamment en consultant le recueil des actes administratifs, aucune pièce ne montrant qu'elle avait des raisons de soupçonner que ce dossier, fondé sur « les informations mises à la disposition par le préfet du département » et contenant un extrait des arrêts préfectoraux reconnaissant l'état de catastrophes naturelles ou technologiques, n'était plus d'actualité ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher si le mandat donné à l'agence immobilière d'obtenir et solliciter toutes pièces, actes et certificats nécessaires au dossier, auprès de toute personne publique ou privée, n'englobait pas l'obligation de faire toutes recherches permettant d'actualiser la situation du bien objet de la vente au regard des risques naturels ou technologiques y afférents, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, devenu article 1240 du code civil. »

Réponse de la Cour

4. L'article L. 125-5, I et III, du code de l'environnement, dans sa rédaction issue de l'ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005, applicable en la cause, dispose que :
« I.- Les acquéreurs ou locataires de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité définies par décret en Conseil d'Etat, sont informés par le vendeur ou le bailleur de l'existence des risques visés par ce plan ou ce décret.
A cet effet, un état des risques naturels et technologiques est établi à partir des informations mises à disposition par le préfet. En cas de mise en vente de l'immeuble, l'état est produit dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 et L. 271-5 du code de la construction et de l'habitation.
[...]
III.- Le préfet arrête la liste des communes dans lesquelles les dispositions du I et du II sont applicables ainsi que, pour chaque commune concernée, la liste des risques et des documents à prendre en compte. »

5. Conformément aux articles R. 125-23 à R. 125-26 du même code, dans leur rédaction applicable en la cause, l'obligation d'information instituée par le texte précité au profit de l'acquéreur s'applique, dans chacune des communes dont la liste est arrêtée par le préfet, pour les biens immobiliers situés dans le périmètre mis à l'étude dans le cadre de l'élaboration d'un PPRT prescrit, et impose au vendeur d'établir un état des risques qui sont mentionnés dans les documents dont la liste est arrêtée par le préfet, ainsi que dans le dossier annexé à cet arrêté.

6. Selon l'article R. 125-27 dudit code, cette obligation est applicable à compter du premier jour du quatrième mois suivant la publication au recueil des actes administratifs dans le département des arrêtés prévus au III de l'article L. 125-5 précité.

7. Il s'ensuit que le vendeur d'un bien immobilier n'est tenu d'informer l'acquéreur de l'existence des risques visés par un PPRT prescrit qu'après que le préfet a arrêté la liste des communes concernées, ainsi que, pour chacune d'entre elles, la liste des risques technologiques auxquels elle est exposée et des documents auxquels le vendeur peut se référer.

8. En l'espèce, l'arrêt relève que ce n'est que par arrêté du 3 mars 2009 que le préfet de Maine-et-Loire a fixé la liste des communes concernées par le PPRT dont l'élaboration avait été prescrite par arrêté interpréfectoral du 25 septembre 2007, ainsi que les éléments nécessaires à l'information des acquéreurs.

9. Il en résulte qu'au jour de la conclusion de la promesse de vente comme au jour de la signature de l'acte authentique, ni les vendeurs ni, par suite, l'agence immobilière et les notaires n'étaient tenus d'informer les acquéreurs de l'existence des risques visés par ce plan.

10. Par ce motif de pur droit, suggéré par la défense et substitué à ceux critiqués par le moyen, la décision déférée se trouve légalement justifiée.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme R... aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;