Architecte entrepreneur 3e Civ., 19 septembre 2019, pourvoi n° 18-16.986 (FS-P+B+I) Sommaire Justifie légalement sa décision de dire que des non-conformités aux normes parasismiques constituent un désordre de nature décennale, une cour d’appel qui, ayant relevé que le décret n°91- 461 du 14 mai 1991, modifié par celui du 13 septembre 2000, rendait les normes parasismiques applicables aux modifications importantes des structures des bâtiments existants et constaté que les travaux réalisés avaient apporté de telles modifications, en a exactement déduit que ces normes devaient s’appliquer. Titre ARCHITECTE ENTREPRENEUR - Responsabilité – Responsabilité à l’égard du maître de l’ouvrage – Garantie décennale – Domaine d’application – Défaut de conformité aux règlements parasismiques – Conditions – Détermination Rapprochement 3 e Civ., 11 mai 2011, pourvoi n°10-11.713, Bull. 2011, III, n°70 (cassation partielle), et l’arrêt cité 3e Civ., 23 mai 2019, pourvoi n° 18-15.286 (FS-P+B+I) Sommaire Ne donne pas de base légale à sa décision une cour d'appel qui, pour déclarer irrecevable l'action formée contre un architecte par des maîtres de l'ouvrage, retient que ceux-ci n'ont pas saisi pour avis SDER - 09/12/2019 31/77 le conseil régional de l'ordre des architectes avant la présentation de leur demande en première instance alors que le contrat d'architecte comporte une clause selon laquelle "En cas de différend portant sur le respect des clauses du présent contrat, les parties conviennent de saisir pour avis le conseil régional de l'ordre des architectes dont relève l'architecte, avant toute procédure judiciaire, sauf conservatoire", sans rechercher, au besoin d'office, si l'action, exercée postérieurement à la réception de l'ouvrage, en réparation de désordres rendant l'ouvrage impropre à sa destination, n'était pas fondée sur l'article 1792 du code civil, ce qui rendait inapplicable la clause litigieuse. Titres ARCHITECTE - Contrat avec le maître de l'ouvrage - Clause instituant un préalable obligatoire de conciliation - Mise en œuvre - Conditions - Détermination. ARCHITECTE ENTREPRENEUR - Responsabilité - Responsabilité à l'égard du maître de l'ouvrage - Garantie décennale - Action en garantie - Exercice - Condition - Saisine préalable pour avis du conseil régional de l'ordre des architectes instituée par une clause du contrat en cas de litige sur son exécution - Application - Possibilité (non) Rapprochement 3e Civ., 23 mai 2007, pourvoi n °06-15.668, Bull. 2007, III, n° 80 (rejet), et l'arrêt cité Doctrine - Y. Strickler, « Qualification juridique des faits et relevé d'office - Clause de conciliation préalable », Procédures 2019, n° 8-9, comm. 221 ; - « L'action en décennale contre l'architecte n'est pas subordonnée à la saisine du conseil de l'Ordre », BPIM 2019, n°4, p.20 ; - M-L. Pagès-de-Varenne, « Clause saisine préalable du conseil de l'ordre des architectes non applicable aux actions fondées sur l'article 1792 du Code civil », Construction urbanisme 2019, n°7, p.31 ; - B. Boubli, « Le défaut de mise en œuvre de la clause imposant la saisine préalable de l'Ordre des architectes ne rend pas irrecevable l'action fondée sur la garantie décennale », RD imm., 2019, n°7, p.397-399 ; 3e Civ., 18 avril 2019, pourvoi n° 18-13.734 (FS-P+B+I) Sommaire La prise de possession de l'ouvrage et le paiement des travaux font présumer la volonté non équivoque du maître de l'ouvrage de le recevoir avec ou sans réserves. Dès lors viole l'article 1792-6 du code civil une cour d'appel qui retient qu'une réception tacite peut être retenue si la preuve est rapportée d'une volonté non équivoque du maître de l'ouvrage d'accepter l'ouvrage sans réserves. Titres ARCHITECTE ENTREPRENEUR - Réception de l'ouvrage - Définition - Réception tacite - Prise de possession des lieux - Paiement du montant des travaux réalisés - Volonté non équivoque de recevoir - Présomption - Portée. ARCHITECTE ENTREPRENEUR - Réception de l'ouvrage - Définition - Réception tacite - Prise de possession des lieux - Paiement du montant des travaux réalisés - Volonté non équivoque de recevoir - Caractère suffisant Rapprochement 3e Civ., 30 janvier 2019, pourvois n° 18-10.699 et 18-10.197, Bull. 2019, III, n° ??? (cassation), et l'arrêt cité SDER - 09/12/2019 32/77 Doctrine - C-E. Bucher, « Construction - Précisions sur la réception de l'ouvrage », JCP 2019, éd. N, n° 19, p. 11 ; - M-L. Pagès de Varenne, « Réception tacite avec ou sans réserve », Construction-urbanisme, 2019, 6, p. 28-29 ; - M. et J. Zavaro, « Construction. Avril 2019 », Annale des loyers 2019, p. 123-126 ; - B. Boubli, « La prise de possession de l'ouvrage et le paiement des travaux font présumer la volonté non équivoque du maître de l'ouvrage de le recevoir avec ou sans réserves », RD imm., 2019, n°6, p. 336-337 ; 3e Civ., 4 avril 2019, pourvoi n° 18-11.021 (FS-P+B+I) Sommaire Ayant relevé que des travaux concernaient des travaux de charpente métallique, couverture, bardage, création de poutres et poteaux métalliques, que l'ensemble charpente-chemin de roulement était constitué d'une structure fixe ancrée au sol, dont l'ossature métallique reposait sur des poteaux érigés sur des fondations en béton et qui prolongeait un bâtiment trentenaire préexistant dans une halle 1 et prenait appui pour une de ses deux files sur une halle 2 et sa structure, une cour d'appel a pu en déduire que cette installation constituait un ouvrage et que son ancrage au sol et sa fonction sur la stabilité de l'ensemble en faisaient un ouvrage de nature immobilière. Titre ARCHITECTE ENTREPRENEUR - Responsabilité - Responsabilité à l'égard du maître de l'ouvrage - Garantie décennale - Domaine d'application - Construction d'un ouvrage - Définition – Cas. Rapprochements 3e Civ., 18 juillet 2001, pourvoi n° 99-12.326, Bull. 2001, III, n° 97 (rejet), et l'arrêt cité 3e Civ., 19 janvier 2017, pourvoi n° 15-25.283, Bull. 2017, III, n° 5 (cassation partielle), et les arrêts cités Doctrine - « Une installation industrielle peut être un ouvrage relevant de la garantie décennale », BPIM 2019, n° 3, p. 22 ; - M-L. Pagès de Varenne, « Équipements industriels et ouvrages », Construction urbanisme, 2019, p. 29-30 ; - M. Faure-Abbad, « Une installation à vocation industrielle peut constituer un ouvrage au sens de l'article 1792 », RD imm., 2019, p. 344-347 ; 3e Civ., 4 avril 2019, pourvoi n° 18-12.410 (FS-P+B+I) Sommaire Une cour d'appel, qui retient que la clause d'un contrat d'assurance stipulant que, "si la réception n'est pas écrite, elle peut être tacite. Cet accord tacite se constate lorsque par l'absence de réclamation sur une période significative, le maître de l'ouvrage a clairement signifié qu'il considérait les travaux comme conformes au marché. En aucun cas, la simple prise de possession des lieux ne vaut réception en soi, même si ultérieurement la date de cette prise de possession est considérée comme le point de départ des divers délais" est valable et opposable à la victime et qui relève que le maître de l'ouvrage a pris possession des lieux, que les désordres sont survenus dès SDER - 09/12/2019 33/77 l'installation dans les lieux, que le maître de l'ouvrage a appelé à plusieurs reprises l'entreprise pour qu'elle intervienne, que le constat des dysfonctionnements a donc été immédiat, dès l'entrée dans les lieux, ce qui ne permet pas de retenir l'absence de réclamation sur une période significative, en déduit exactement que les conditions d'une réception tacite au sens de la clause ne sont pas remplies et que l'assureur n'est pas tenu de garantir les désordres. Titre ARCHITECTE ENTREPRENEUR - Réception de l'ouvrage - Définition - Réception tacite - Prise de possession des lieux - Volonté non équivoque de recevoir - Clause d'un contrat d'assurance relative à la réception tacite - Opposabilité – Portée. Rapprochements 3e Civ., 24 novembre 2016, pourvoi n° 15-25.415, Bull. 2016, III, n° 158 (cassation partielle) 3e Civ., 14 décembre 2017, pourvoi n° 16-24.752, Bull. 2017, III, n° 137 (rejet), et l'arrêt cité 3e Civ., 31 janvier 2007, pourvoi n° 05-18.959, Bull. 2007, III, n° 10 (rejet) Doctrine - J. Mel, « Assurance-construction : existe-t-il toujours une différence entre "exclusion" et "condition" de garantie ? », Gaz. Pal. 2019, n° 30, p. 66 ; - L. Erstein, « Construction - Validité et opposabilité d'une clause relative à la réception tacite d'un ouvrage », JCP 2019, éd. N, n° 16, p. 12 ; - M-L. Pages de Varenne, « Réception tacite et clause contractuelle dans le contrat d'assurance », Construction-urbanisme, 2019, p.26 ; - M. et J. Zavaro, « Construction Avril 2019 », Annales des loyers 2019, p.123-126 ; - B. Boubli, « Les modalités de la réception tacite peuvent résulter d'une clause contractuelle », RD imm., 2019, p.337-338 ; - J. Mel, « Le maître d'ouvrage et la boule de cristal ou l'opposabilité de la clause de la police responsabilité civile décennale du constructeur qui définit la réception tacite », Lexbase Hebdo - Edition Privée Générale 2019, n°781 ; - « Validité et opposabilité d'une clause relative à la réception tacite d'un ouvrage », JCP 2019, éd.N, p.12 ; 3e Civ., 7 mars 2019, pourvoi n° 18-11.741 (FS-P+B+I) Sommaire Ne tire pas les conséquences légales de ses propres constatations une cour d'appel qui rejette les demandes fondées sur la présomption de responsabilité des constructeurs de l'article 1792 du code civil, après avoir constaté que le désordre affectant un insert avait causé un incendie ayant intégralement détruit une habitation de sorte qu'il importait peu que l'insert eût été dissociable ou non, d'origine ou installé sur existant. Titres ARCHITECTE ENTREPRENEUR - Responsabilité - Responsabilité à l'égard du maître de l'ouvrage - Garantie décennale - Domaine d'application - Éléments d'équipement du bâtiment - Malfaçons rendant l'ouvrage impropre à sa destination ARCHITECTE ENTREPRENEUR - Responsabilité - Responsabilité à l'égard du maître de l'ouvrage - Garantie décennale - Domaine d'application - Ouvrage en son ensemble impropre à sa destination - Désordres affectant des éléments d'équipement installés sur un ouvrage existant Rapprochement 3e Civ., 26 octobre 2017, pourvoi n° 16-18.120, Bull. 2017, III, n° 119 (rejet) et l’arrêt cité SDER - 09/12/2019 34/77 Doctrine - H. Périnet-Marquet, « Droit notarial de la construction : mai 2018-mai 2019 », Defrénois 2019, n°35, p.30-36 ; - H. Groutel, Responsabilité décennale : domaine d'application, Resp. civ. et assur., 2019, n°7, p. 25-26 ; - J.Bigot, L. Mayaux, J-P. Karila, J. Kullmann, D. Langé, « Droit des assurances », JCP, 2019, éd. G, n°25, p.1219-1225 ; - E. Debaets, N. Jacquinot, « Droit constitutionnel janvier 2018-décembre 2018 », D. 2019, n°22, p.1248-1258 ; - C. Cerveau-Colliard, « L'incendie d'un insert relève de la responsabilité décennale », Gaz. Pal., 2019, n°22, p.70 ; - M et J. Zavaro, « Construction. Janvier, février et mars 2019 », Annales des loyers 2019, n°5, p.122-125 ; - M. Poumarède, «La garantie décennale, une garantie d'usage ? », RD imm. 2019, n° 5, 2019, p. 286 ; - M-L. Pagès-de Varenne, « Responsabilité décennale, notion de réception contradictoire », Construction-Urbanisme, 2019, n° 4, p. 22 ; - J. Mel, « On conquiert à force de persévérance : l'exemple des dommages causés à l'existant par un élément d'équipement », Lexbase Hebdo - Edition Privée Générale, 2019, n° 777 ; 3e Civ., 7 mars 2019, pourvoi n° 18-12.221 (FS-P+B+I) Sommaire Ayant relevé qu'une entreprise avait été convoquée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception et par une télécopie du même jour, adressée et reçue au numéro figurant sur les procèsverbaux des réunions de chantier et où avaient été adressées des télécopies de l'architecte notifiant à l'entrepreneur des erreurs d'exécution, une cour d'appel retient, à bon droit, que la réception prononcée en présence du maître de l'ouvrage et du maître d’œuvre était contradictoire. Titre ARCHITECTE ENTREPRENEUR - Réception de l'ouvrage - Définition - Réception contradictoire - Entrepreneur dûment convoqué - Présence du maître de l'ouvrage et du maître d’œuvre – Portée. Rapprochements 3e Civ., 12 janvier 2011, n° 09-70.262, Bull. 2011, III, n° 3 (1) (cassation partielle) 3e Civ., 3 juin 2015, pourvoi n° 14-17.744, Bull. 2015, III, n° 53 (rejet) Doctrine - F-X. Ajaccio, A. Caston, R. Porte, « La réception était contradictoire ! », Gaz. Pal., 2019, n°19, p.77-78 ; - M-L. Pagès-de Varenne, « Notion de réception contradictoire », Construction-Urbanisme, 2019, n° 4, p. 21 ; - M. Laroche, « La passivité, source de responsabilités et de déchéances en droit des affaires », Gaz. Pal., 2019, p.39 ; - B. Boubli, « La réception des travaux doit être contradictoire », RD imm., 2019, n°6, p.334-335 ; -M. et J. Zavaro, « Construction. Janvier, février et mars 2019 », Annales des loyers 2019, p.122- 125 ; 3e Civ., 14 février 2019, pourvoi n° 17-26.403 (FS-P+B+I) SDER - 09/12/2019 35/77 Sommaire Ayant retenu, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que l'imprécision des termes de la clause G 6.3.1 des conditions générales d'un contrat d'architecte, intitulée "Responsabilité et assurance professionnelle de l'architecte", rendait nécessaire, que l'application de cette clause, qui excluait la solidarité en cas de pluralité de responsables, n'était pas limitée à la responsabilité solidaire, qu'elle ne visait "qu'en particulier", une cour d'appel en a déduit à bon droit qu'elle s'appliquait également à la responsabilité in solidum. Titres ARCHITECTE ENTREPRENEUR - Responsabilité - Responsabilité à l'égard du maître de l'ouvrage - Exonération - Clause excluant la solidarité - Domaine d'application - Etendue - Imprécision - Interprétation - Responsabilité in solidum. SOLIDARITE - Obligation in solidum - Cas - Architecte entrepreneur - Clause du contrat d'architecte excluant la solidarité - Domaine d'application - Etendue - Imprécision – Interprétation Doctrine - C. Cattalano, « La clause d'exclusion de la solidarité peut être interprétée comme excluant aussi l'obligation in solidum », AJ Contrats d'affaires - Concurrence – Distribution, 2019, n° 5, p. 255 ; - H. Groutel, « Contrat d'architecte : exclusion de la responsabilité in solidum », Responsabilité civile et assurances, 2019, n° 5, p. 27 ; - « Une clause du contrat peut exclure la « Responsabilité in solidum » », Bulletin pratique immobilier (BPIM), 2019, n° 2, p. 22 ; - J-P. Karila, « Assurance de responsabilité professionnelle de l'architecte : clause d'exclusion de solidarité et responsabilité in solidum », Revue Générale du Droit des Assurances, 2019, n° 4, p. 24 ; - M-L. Pages de Varenne, « Clauses excluant les conséquences de la responsabilité solidaire ou in solidum », Construction-Urbanisme 2019, n° 4, p. 23 ; -F-X Ajaccio, A. Gaston, R. Porte, « Responsabilité contractuelle : une reconnaissance tonitruante de la clause excluant les condamnations in solidum ! », Gaz. Pal., 2019, p.79 ; -B. Boubli, « Le contrat d'architecte peut stipuler valablement une clause d'exclusion de toute condamnation in solidum », RD imm., 6 avril 2019, n° 4, p. 214 ; - P. Grignon, « Clause relative aux parties : clause d'exclusion de responsabilité in solidum, une validité confirmée », JCP 2019, éd.E, I, 38-39 ; -C. Cerveau-Colliard, « L'aménagement de la responsabilité civile contractuelle de l'architecte », Gaz. Pal., 2019, p.70-71 ; - P. Meneghetti, « Sélection des dernières décisions en responsabilité et assurances es constructeurs », Opérations immobilières, n°116, p. 49-52 ; 3e Civ., 30 janvier 2019, pourvoi n° 18-10.699, 18-10.197 (FS-P+B+I) Sommaire L'achèvement de la totalité de l'ouvrage n'est pas une condition de la prise de possession d'un lot et de sa réception. Le paiement de l'intégralité des travaux d'un lot et sa prise de possession par le maître de l'ouvrage valent présomption de réception tacite. Titres ARCHITECTE ENTREPRENEUR - Réception de l'ouvrage - Définition - Réception tacite - Prise de possession d'un lot - Conditions - Achèvement de la totalité de l'ouvrage (non). ARCHITECTE ENTREPRENEUR - Réception de l'ouvrage - Définition - Réception tacite - Prise SDER - 09/12/2019 36/77 de possession des lieux - Paiement du montant des travaux réalisés - Volonté non équivoque de recevoir - Présomption Rapprochements 3e Civ., 11 février 1998, pourvoi n° 96-13.142, Bull. 1998, III, n° 28 (cassation partielle) et l’arrêt cité 3e Civ., 18 mai 2017, pourvoi n° 16-11.260, Bull. 2017, III, n° 60 (cassation partielle), et les arrêts cités Doctrine - F-X Ajaccio, A. Gaston, R. Porte, « Nouvelle doctrine en matière de réception de travaux », Gaz. Pal., 2019, 1, p.75 ; - B. Boubli, « La réception d'un lot peut être tacite », RD imm., 2019, n° 4, p. 216 ; - M-L. Pagès-De Varenne, « Présomption de réception tacite d'un lot », Construction – Urbanisme, 1 er mars 2019, n° 3, comm. 28 ; - N. Lacoste, « Présomption de réception tacite par le paiement de l’intégralité des travaux d’un lot et la prise de possession par le maître de l’ouvrage », Revue de droit civil Lamy, 1 ermars 2019, n° 168, p. 6 ; 3e Civ., 30 janvier 2019, pourvoi n° 18-10.941 (FS-P+B+I) Sommaire Les héritiers d'un maître d’œuvre sont tenus des conséquences dommageables de l'exécution du contrat de louage par le de cujus en raison de la transmission des obligations. Titre ARCHITECTE ENTREPRENEUR - Responsabilité - Responsabilité à l'égard du maître de l'ouvrage - Maître d'oeuvre - Décès - Effets - Obligations des héritiers – Détermination Doctrine - « Les ayants droit de l'architecte répondent des conséquences dommageables de l'exécution du contrat », Bulletin pratique immobilier (BPIM) 2019, n° 2, p. 21 ; - G. Drouot, C-M. Péglion-Zika, « Les héritiers de l'architecte sont tenus de la mauvaise exécution du contrat par leur auteur », Revue Juridique Personnes et Famille (RJPF), 2019, n° 4, p. 43 ; - « Responsabilité décennale : transmission successorale », Responsabilité civile et assurances 2019, n° 4, p. 19 ; - M-L. Pagès-De Varenne, « Décès du maître d’œuvre et garantie décennale », Construction – Urbanisme, 1er mars 2019, n° 3, comm. 26 ; 3e Civ., 22 novembre 2018, pourvoi n° 17-22.112 (FS-P+B+I) Sommaire La clause qui subordonne l'acquisition de la garantie à la réalisation d'une étude technique ne constitue pas une exclusion de garantie. Ne tire pas les conséquences légales de ses propres constatations la cour d'appel qui, après avoir constaté que la réalisation d'un mur de soutènement avait été prévue et confiée par le maître de l'ouvrage à un entrepreneur par un contrat distinct du contrat de construction de maison individuelle, condamne le constructeur de maison individuelle à réparer les désordres résultant de l'édification de ce mur. SDER - 09/12/2019 37/77 Titres ARCHITECTE ENTREPRENEUR - Assurance - Assurance responsabilité - Garantie - Exclusion - Défaut - Cas - Clause subordonnant l'acquisition de la garantie à la résiliation d'une étude technique. ASSURANCE RESPONSABILITE - Assurance obligatoire - Travaux de bâtiment - Garantie - Obligation - Exclusion - Défaut - Cas - Clause subordonnant l'acquisition de la garantie à la résiliation d'une étude technique ASSURANCE RESPONSABILITE - Garantie - Exclusion - Disposition de la police - Clause subordonnant l'acquisition de la garantie à la résiliation d'une étude technique – Effets Doctrine - P. Dessuet, « La clause qui subordonne l'acquisition des garanties obligatoires à la réalisation d'une étude technique ne constitue pas une exclusion de garantie et ne peut donc être réputée non écrite en tant qu'exclusion prohibée par les clauses-types », RD imm., 22 février 2019, n° 2, p. 109 ; - F-X. Ajaccio, A. Caston, R. Porte, « Entrée en force de la « condition de garantie » en assurance obligatoire de responsabilité décennale ! », Gaz. Pal., 26 février 2019, n° 8, p. 67 ; - H. Groutel, « Assurance construction – Garantie de la responsabilité décennale », Responsabilité civile et assurances, 1er février 2019, n° 2, comm. 55 ; - « En assurance RC décennale la garantie peut être subordonnée à la réalisation d'une étude technique », Bulletin pratique immobilier (BPIM), 2019, n° 1, p. 39 ; - J-P. Karila, « Risque garanti : distinction entre exclusion et condition de garantie », Revue Générale du Droit des Assurances, 2019, n° 2, p. 27 ; - J. Bigot, L. Mayaux, J-P. Karila, J-P. Kullmann, D. Langé, L. Mayaux, « Droit des assurances », JCP 2019, éd.G, n°25, p. 1219-1225 ; - H. Groutel, « Un an de droit des assurances (janvier-décembre 2018) », Responsabilité civile et assurances, 2019, 5, p.5-13 ; 3e Civ., 8 novembre 2018, pourvoi n° 17-24.333, 17-26.120 (FS-P+B+I) Sommaire En application du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage, un entrepreneur, y compris de travaux publics, est responsable de plein droit vis-à-vis des voisins victimes pour avoir exercé une activité en relation directe avec le trouble anormal causé, nonobstant le fait que l'origine du dommage, causé par un véhicule, soit située sur le domaine public. Titres ARCHITECTE ENTREPRENEUR Responsabilité - Responsabilité à l'égard des tiers - Troubles anormaux du voisinage - Responsabilité de plein droit - Conditions - Relation directe entre les travaux et le trouble occasionné - Applications diverses - Dommage causé par un engin de chantier situé sur le domaine public. ARCHITECTE ENTREPRENEUR - Responsabilité - Responsabilité à l'égard des tiers - Troubles anormaux du voisinage - Responsabilité de plein droit - Domaine d'application - Dommage causé par une opération de travaux publics PROPRIETE - Droit de propriété - Atteinte - Applications diverses - Troubles anormaux du voisinage - Troubles causés par une opération de construction - Responsabilité de l'entrepreneur - Responsabilité de plein droit - Applications diverses - Dommage causé par un engin de chantier situé sur le domaine public Doctrine - W. Dross, « La théorie des troubles du voisinage a-t-elle encore quelque chose à voir avec le droit des biens ? », RTD civ. 2019,p.140 ; SDER - 09/12/2019 38/77 - « Arrachement d'une conduite de gaz suivi d'une explosion et d'un incendie », Responsabilité civile et assurances, 2019, n° 2, p. 60 ; - J-M. Roux, « Droit foncier privé », Annales des loyers 2019, n° 1, p. 36 ; - C. Charbonneau, « Extension des troubles anormaux de voisinage au-delà du chantier », RD imm., 11 mars 2019, n° 3, p. 167 ; - M-L. Pagès-de Varenne, « Trouble anormal et responsabilité de l'entreprise de travaux publics », Construction – Urbanisme, 1er février 2019, n° 2, comm. 7 ; - « Responsabilité délictuelle - Responsabilité pour trouble anormal de voisinage – Champ d'application - Trouble causé par les travaux réalisés par un entrepreneur », RJDA 2019, p.57 ; -J-M Roux, « Droit foncier privé. Novembre 2018 », Annales des Loyers 2019, p.36 ; Assurance-construction 3e Civ., 19 septembre 2019, pourvoi n° 18-19.616 (FS-P+B+I) Sommaire La clause d’exclusion visant les dommages résultant d’une méconnaissance intentionnelle, délibérée ou inexcusable des règles de l’art et normes techniques applicables dans le secteur d’activité de l’assuré ne permet pas à celui-ci de déterminer avec précision l’étendue de l’exclusion en l’absence de définition contractuelle de ces règles et normes et du caractère volontaire ou inexcusable de leur inobservation. Titres ASSURANCE (règles générales) - Garantie – Exclusion – Exclusion formelle et limitée – Définition – Entreprise – Réalisation de travaux – Méconnaissance des règles visées dans l’ensemble des documents techniques unifiés et des normes, textes et réglementations ASSURANCE DOMMAGES - Garantie – Exclusion – Exclusion formelle et limitée – Définition – Connaissance par l’assuré de l’étendue exacte de sa garanties ASSURANCE RESPONSABILITE - Garantie – Exclusion – Exclusion formelle et limitée – Définition – Entreprise – Réalisation de travaux – Méconnaissance des règles visées dans l’ensemble des documents techniques unifiés et des normes, textes et réglementation CONTRAT D’ENTREPRISE - Responsabilité – Assurance – Garantie – Exclusion – Exclusion formelle et limitée – Travaux réalisés en méconnaissance des règles visées dans l’ensemble des documents techniques unifiés et des normes, textes et réglementation Doctrine - A. Duval-Stalla, O. Boulos, « Un an de jurisprudence sur la responsabilité des architectes », Rev. Urb. 2019, n° 4, p. 10 ; 3e Civ., 11 juillet 2019, pourvoi n° 18-17.433 (FS-P+B+I) Sommaire L’assureur dommages-ouvrage qui dénie sa garantie n’est pas tenu de rappeler à l’assuré, quand il lui notifie son refus de garantie, la position qu’il prend en ce qui concerne l’exercice du droit de subrogation. Titre ASSURANCE DOMMAGES - Assurance dommages-ouvrage - Garantie - Exclusion - Décision de SDER - 09/12/2019 39/77 l'assureur - Notification - Validité - Condition. 3e Civ., 27 juin 2019, pourvoi n° 17-28.872 (FS-P+B+I) Sommaire Ayant relevé que l’article 5.21 des conditions générales d’un contrat d’assurance faisait obligation à l’adhérent de fournir à l’assureur la déclaration de l’ensemble des missions constituant son activité professionnelle, mentionnait que la déclaration de chaque mission renseignait l’assureur sur son étendue, sur l’identité de l’opération, sur le montant des travaux des honoraires, permettait à l’assureur d’apprécier le risque qu’il prenait en charge et constituait une condition de la garantie pour chaque mission et que l’article 5.22 disposait que toute omission ou déclaration inexacte d’une mission constituant l’activité professionnelle de la part de l’adhérent de bonne foi n’entraînait pas la nullité de l’assurance, mais, conformément à l’article L.113-9 du code des assurances, donnait droit à l’assureur, si elle était constatée après sinistre, de réduire l’indemnité en proportion des cotisations payées par rapport aux cotisations qui auraient été dues pour cette mission, si elle avait été complètement et exactement déclarée, et qu’en cas d’absence de déclaration, la réduction proportionnelle équivalait à une absence de garantie, la cour d’appel, qui a constaté qu’il n’était pas contesté que l’architecte s’était abstenu de déclarer le chantier litigieux à son assureur, de sorte qu’il n’avait payé aucune cotisation pour ce risque, en a exactement déduit, que, dans une telle hypothèse, la réduction proportionnelle équivalait à une absence de garantie, selon une disposition, qui était conforme à la règle posée par l’article L.113-9 du code des assurances et qui ne constituait ni une exclusion ni une déchéance de garantie. Titres ASSURANCE (règles générales) - Risque – Déclaration – Omission – Article L.113-9 du code des assurances – Réduction proportionnelle de l’indemnité – Absence de garantie – Equivalence ASSURANCE (règles générales) - Risque – Déclaration – Omission ou déclaration inexacte – Article L.113-9 du code des assurances – Applications diverses ARCHITECTE ENTREPRENEUR - Assurance – Assurance responsabilité – Garantie – EtendueNon déclaration d’une mission – Effets – Réduction proportionnelle de l’indemnité – Portée Doctrine - P. Dessuet, « La sanction de la non-déclaration d'un chantier en police RC Architecte passerait-elle par un aménagement contractuel des dispositions d'ordre public du Code des assurances sur la déclaration de risque ? » RGAT 2019, n° 8, p. 19 ; - P. Dessuet, « Quelle est la validité des attestations d'assurances annuelles produites par les architectes ?, RD imm., 2019, n° 9, p. 467 ; - M. A. Le Floch, L. A Poletti, « Copropriété et ensembles immobiliers complexes : 1 er semestre 2019 », Defrénois 2019, n° 38, p. 35 ; - A. Caston, R. Porte, F-X. Ajaccio,« Sanction applicable en cas de non-déclaration d'un chantier à l'assureur », Gaz. Pal., 2019, n°30, p.71-73 ; - J. Mel, « Assurance-construction : la «condition de garantie» de déclaration du chantier », Lexbase Hebdo - Edition Privée Générale 2019, n°791 ; 3e Civ., 21 mars 2019, pourvoi n° 17-28.021 (FS-P+B+I) Sommaire L'assureur qui, n'ayant pas respecté les dispositions de l'article R. 112-1 du code des assurances, ne SDER - 09/12/2019 40/77 peut pas opposer la prescription biennale à son assuré, ne peut pas prétendre à l'application de la prescription de droit commun. Titres ASSURANCE (règles générales) - Police - Clause - Mentions obligatoires - Mention relative à la prescription des actions dérivant du contrat d'assurance - Etendue - Détermination – Portée. ASSURANCE (règles générales) - Police - Clause - Mentions obligatoires - Mention relative à la prescription des actions dérivant du contrat d'assurance - Omission - Sanction - Inopposabilité à l'assuré PRESCRIPTION CIVILE - Prescription biennale - Assurance - Action dérivant du contrat d'assurance - Clause ne comportant pas le rappel des dispositions légales - Sanction - Inopposabilité à l'assuré Rapprochements 3e Civ., 16 novembre 2011, pourvoi n° 10-25.246, Bull. 2011, III, n° 195 (cassation), et les arrêts cités 1re Civ., 29 juin 2016, pourvoi n° 15-19.751, Bull. 2016, I, n° 150 (cassation partielle), et l’arrêt cité Doctrine - D. Noguéro, « Inopposabilité de la prescription biennale, refus du relais de celle du droit commun et effet interruptif cantonné à l'assureur dommages ouvrage », RD imm., 2019, n° 5, p. 288 ; - M-L. Pagès-de Varenne, « Non-respect de l'article R. 112-1 : prescription de droit commun inapplicable », Construction-Urbanisme, 2019, n° 5, p. 35 ; - C. Berlaud, « Assurance dommages-ouvrage : questions de prescription, de mandat et d'habilitation », Gaz. Pal., 2019, n° 13, p. 38 ; - V. Zalewski-Sicard, « Habilitation du syndic à agir en justice et dommage à l'ouvrage », Revue des loyers et des fermages, 2019, n° 996, p. 198 ; - J. Kullmann, « Il va falloir apprendre à prononcer et écrire un mot bien compliqué : l'imprescriptibilité », RGDA 2019, p. 1 ; - H.Groutel,« Prescription biennale : mentions obligatoires dans la police », Resp. civ. et assur., n° 6, juin 2019, comm. 177 ; - J-M. Roux, « Chronique – Copropriété – Mars 2019 – Procédure et contentieux – Habilitation du syndic – Parties communes – Désordres – Régularisation - Condition », Annales des loyers, mai 2019, n° 5, p. 95 ; 3e Civ., 30 janvier 2019, pourvoi n° 17-31.121 (FS-P+B+I) Sommaire Le recours à un procédé d'aménagement de combles avec surélévation de la toiture, conformément à des techniques particulières nécessitant des compétences spécifiques, contenu dans la clause relative à l'objet du contrat d'assurance, ne constitue pas une simple modalité d'exécution de l'activité déclarée par un entrepreneur à son assureur, mais l'activité elle-même. Titres ASSURANCE RESPONSABILITE - Assurance obligatoire - Travaux de bâtiment - Garantie - Obligation - Etendue - Modalités d'exécution de l'activité déclarée - Exclusion – Cas. CONTRAT D'ENTREPRISE - Responsabilité de l'entrepreneur - Assurance - Assurance responsabilité du constructeur - Garantie obligatoire - Domaine d'application - Secteur d'activité professionnelle déclaré par le constructeur – Portée SDER - 09/12/2019 41/77 Doctrine - M. et J. Zavaro, « Chronique – Construction – Janvier, février et mars 2019- Les opérations périphériques – Assurances – Garantie limitée à l'usage d'un procédé », Annales des Loyers, janvier 2019, n° 5, p. 125 ; - J. Roussel, « Activité déclarée et recours à un procédé technique. Un dépeçage des garanties obligatoires », RD imm., 2019, n° 4, p. 222 ; - H. Groutel, « Assurance construction - Qualification de l'activité garantie », Responsabilité civile et assurances, n° 4, 2019, p. 29 ; - J-P. Karila, « Secteur d'activité professionnelle déclaré par l'assuré », Revue générale du droit des assurances, 1 ermars 2019, n° 3, p. 41 ; - J. Bigot, L. Mayaux, J-P. Karila, J. Kullmann, D. Langé, « Droit des assurances », JCP, éd.G, 2019, n°25, p.1219-1225 ; - C. Cerveau-Colliard, « La mise en œuvre par l'assuré d'un procédé spécifique de construction peut constituer à elle seule l'activité garantie », Gaz. pal., 2019, n°22, p.69-70 ; - M. Bacache, L. Grynbaum, D. Nogueìro, P. Pierre, « Droit des assurances. Mars 2018-avril 2019 », D. 2019, n°21, p.1196-1207 ; - F-X. Ajaccio, A. Caston, R. Porte, « Assurance-construction : quand activité garantie rime avec procédé de construction spécifique... », Gaz. Pal., 2019, n°19, p. 78-79 ; - J. Mel, « L'assureur RCD : libéré, délivré par le procédé d'exécution de l'activité de son assuré », Lexbase Hebdo - Edition Privée Générale, 2019, n°772 ; 3e Civ., 8 novembre 2018, pourvoi n° 17-13.833 (FS-P+B+I) Sommaire Viole les articles L. 124-3 et L. 241-1 du code des assurances la cour d'appel qui, pour rejeter le recours en garantie formé par des constructeurs et leur assureur contre l'assureur de responsabilité décennale d'un autre constructeur, prend en compte, non la nature des désordres, mais le fondement juridique de la responsabilité de l'assuré, alors que l'assureur de responsabilité décennale d'un constructeur doit sa garantie pour les désordres relevant de la garantie décennale. Titre ASSURANCE RESPONSABILITE Assurance obligatoire - Travaux de bâtiment - Garantie - Mise en oeuvre - Tiers constructeurs - Conditions - Désordres relevant de la garantie décennale. Doctrine - C. Cerveau-Colliard, « Seule la nature des désordres déclenche la garantie de l'assureur décennal », Gaz. Pal., 2019, n° 9, p. 70 ; - C. Charbonneau, « L'assurance de responsabilité décennale est susceptible d'être invoquée par le constructeur dans le cadre de son appel en garantie », RD imm., 11 mars 2019, n° 3, p. 169 ; - J-P. Karilla, « Assurance construction – Mobilisation de l'assurance de responsabilité décennale en cas de recours entre constructeurs », JCP, éd. G, 4 février 2019, n° 5, p. 96 ; - « Garantie de la responsabilité décennale », Responsabilité civile et assurances, n° 2, 2019, p. 71 ; - M-L. Pagès-de Varenne, « Exclusion de la garantie : fondement indifférent », Construction – Urbanisme, 1er février 2019, n° 2, comm. 9 ; - M. Zavaro, J. Zavaro, « Construction. Novembre 2018 », Annales des loyers n° 1, 2019, p. 79 ; - I. Bonardi, « Effectivité de l'action du constructeur à l'encontre de l'assurance de responsabilité civile décennale », Gaz. Pal., 15 janvier 2019, n° 2, p. 18 ; - P. Dessuet, « L'assureur RC décennale est tenu de couvrir les désordres de nature décennale, y compris dans le cadre de l'action délictuelle des colocateurs exerçant une action récursoire », Revue générale du droit des assurances, 1er décembre 2018, n° 12, p. 565 ; SDER - 09/12/2019 42/77 3e Civ., 8 novembre 2018, pourvoi n° 17-24.488 (FS-P+B+I) Sommaire L'activité « étanchéité sur supports horizontaux ou inclinés exclusivement par procédé Paralon », déclarée par un entrepreneur à son assureur, n'inclut pas la mise en œuvre d'un autre procédé d'étanchéité. Titres ASSURANCE RESPONSABILITÉ - Assurance obligatoire - Travaux de bâtiment - Garantie - Etendue - Limites – Détermination. CONTRAT D'ENTREPRISE - Responsabilité de l'entrepreneur - Assurance - Assurance responsabilité du constructeur - Garantie obligatoire - Etendue - Limites – Détermination ARCHITECTE ENTREPRENEUR - Assurance - Assurance responsabilité - Garantie obligatoire - Etendue - Limites – Détermination Doctrine - C. Cerveau-Colliard, « La garantie d'un procédé d'étanchéité précis n'en cache pas un autre », Gaz. Pal., 26 février 2019, n° 9, p. 71 ; - « Activité garantie », Responsabilité civile et assurances, 2019, n° 2, p.70 ; - H. Groutel, « Un an de droit des assurances », Responsabilité civile et assurances 2019, n° 5, p. 5 ; - M-L. Pagès-de Varenne, « Assurance responsabilité - Activité déclarée d'étanchéité exclusivement par procédé spécifique et non garantie », Construction – Urbanisme, 1er février 2019, n° 2, comm. 8 ; - F-X. Ajaccio, « Incidence de la limitation de l'activité déclarée du constructeur à l'exécution d'un seul procédé de construction », Gaz. Pal., 26 février 2019, n° 8, p. 70 ; - P. Dessuet, « Une remise en cause totale du régime de l'assurance - construction obligatoire », Gaz. Pal., 11 décembre 2018, n° 43, p. 66 ; - « Assurances terrestres - Activité déclarée et garantie d'assurance décennale : attention au respect du procédé technique mentionné dans la police d'assurance », JCP 2018, éd. G, n° 48, p. 1233 ; - J-P. Karila, «Secteur d'activité professionnelle déclaré par l'assuré » , RGDA 2018, n°12, p. 561 ; - M. Bacache, L. Grynbaum, D. Nogueìro, P. Philippe, « Droit des assurances. Mars 2018-avril 2019 », D. 2019, n°21, p.1196-1207 ; Construction immobilière 3e Civ., 17 octobre 2019, pourvoi n° 18-20.550, 18-19.611 (F-P+B+I) Sommaire La demande d'expertise en référé sur les causes et conséquences de désordres et malfaçons ne tendant pas au même but que la demande d'annulation du contrat de construction, la mesure d'instruction ordonnée n'a pas pour effet de suspendre la prescription de l'action en annulation du contrat. Titres PRESCRIPTION CIVILE - Suspension - Causes - Mesure d'instruction ordonnée avant tout procès - Domaine d'application - Etendue – Détermination CONSTRUCTION IMMOBILIERE - Maison individuelle - Contrat de construction - Action en annulation - Prescription - Suspension - Exclusion - Cas - Demande d'expertise en référé SDER - 09/12/2019 43/77 3e Civ., 17 octobre 2019, pourvoi n° 18-18.469 (FS-P+B+I) Sommaire : La qualité de non-professionnel d’une personne morale, au sens de l’article L. 132-1 du code de la consommation, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-301 du 14 mars 2016, s’apprécie au regard de son activité et non de celle de son représentant légal. Titre PROTECTION DES CONSOMMATEURS - Clauses abusives - Domaine d'application - Contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs - Personne morale - Nonprofessionnel – Définition. Rapprochement 3e Civ., 4 février 2016, pourvoi n° 14-29.347, Bull. 2016, III, n° 23 (rejet) 3e Civ., 11 juillet 2019, pourvoi n° 18-17.856 (FS-P+B+I) Sommaire Viole l'article 1848 du code civil, dans sa version applicable au litige, une cour d'appel qui rejette la fin de non-recevoir tirée de la forclusion de l'action en réparation au titre des réserves non-levées, alors qu'à la suite d'une ordonnance de référé du 11 mars 2008, condamnant sous astreinte, le vendeur en l'état futur d'achèvement à lever les réserves figurant au procès verbal de livraison, ayant interrompu le délai de forclusion courant depuis la livraison de la maison le 14 décembre 2007, un nouveau délai d'un an avait couru à compter de cette interruption, lui-même interrompu par une ordonnance de référé du 3 mars 2009 ordonnant une expertise, décision à compter de laquelle un nouveau délai d'un an avait couru, de sorte qu'en n'assignant au fond le vendeur en l'état futur d'achèvement que le 15 juillet 2011, soit plus d'un an après l'ordonnance du 3 mars 2009, les maîtres de l'ouvrage étaient irrecevables comme forclos en leur action. Titre CONSTRUCTION IMMOBILIERE - Immeuble à construire - Vendeur - Obligations - Garantie des vices apparents - Action en garantie - Fin de non-recevoir - Forclusion - Délai - Interruption - Ordonnance de référé - Nouveau délai - Effet. 3e Civ., 11 juillet 2019, pourvoi n° 18-10.368 (FS-P+B+I) Sommaire Une cour d'appel, ayant relevé que des maîtres d'ouvrage avaient joint à leur demande de prêt un contrat d'architecte, une demande de permis de construire, ainsi que deux devis établis par des entreprises avec lesquelles ils avaient conclu des marchés de travaux, a pu en déduire que le banquier avait pu légitimement penser qu'il ne s'agissait pas d'un contrat de construction de maison individuelle. Titres CONSTRUCTION IMMOBILIERE - Maison individuelle - Contrat de construction - Construction avec fourniture de plan - Prêteur - Obligations - Obligation de conseil - Etendue – Détermination. CONSTRUCTION IMMOBILIERE - Maison individuelle - Contrat de construction - Construction avec fourniture de plan - Crédit immobilier - Obligations du prêteur - Vérification des documents SDER - 09/12/2019 44/77 réglementaires - Modalités BANQUE - Responsabilité - Faute - Manquement à l'obligation de conseil - Obligation de conseil - Etendue – Détermination Rapprochements Com., 9 juillet 2002, pourvoi n° 99-15.650, Bull. 2002, IV, n° 115 (cassation) 3e Civ., 9 novembre 2005, pourvoi n° 04-17.061, Bull. 2005, III, n° 215 (rejet), et l'arrêt cité 3e Civ., 14 janvier 2009, pourvoi n° 07-20.416, Bull. 2009, III, n° 10 (rejet), et l'arrêt cité 3e Civ., 9 octobre 2013, pourvoi n° 12-24.900, Bull. 2013, III, n° 123 (rejet), et les arrêts cités 3e Civ., 27 juin 2019, pourvoi n° 17-25.949 (FS-P+B+I) Sommaire Viole l’article L.231-6 du code de la construction et de l’habitation une cour d’appel qui, pour rejeter une demande formée par les maîtres de l’ouvrage contre le garant de livraison et tendant à la prise en charge du coût d’une rampe d’accès à un garage, retient que ces travaux ne sont mentionnés ni dans le contrat, ni dans la notice descriptive alors qu’elle avait constaté que cette rampe d’accès au garage était indispensable à son accessibilité, ce dont il résultait que les travaux étaient nécessaires à l’achèvement de la construction. Titre CONSTRUCTION IMMOBILIERE - Maison individuelle – Contrat de construction – Garanties légales – Garantie de livraison – Prix – Dépassement – Obligations du garant – Étendue – Travaux nécessaires à l’achèvement de la construction Rapprochements 3e Civ., 13 novembre 2014, pourvois n° 13-18.937 et 13-24.217, Bull. 2014, III, n° 147 (cassation) 3e Civ., 9 mai 2012, pourvois n° 11-14.943, Bull. 2012 III, n° 67 (cassation) Doctrine - M. Zavaro, J. Zavaro, « Construction », Annales des loyers 2019, n° 9, p. 121 ; - C. Berlaud, « Obligations du garant de livraison », Gaz. Pal. 2019, n° 26, p. 37 ; - « CCMI : le garant doit payer les travaux nécessaires à l'achèvement, même non prévus dans le contrat », BPIM 2019, n° 4, p. 25 ; - J. Hugot, D. Sizaire, Construction-urbanisme, 2019, Fasc.215-3 ; - A. Castel, « Modalités de la garantie de livraison et contrat de construction de maison individuelle », Actualités du droit, 10 juillet 2019 ; 3e Civ., 23 mai 2019, pourvoi n° 17-17.908 (FS-P+B+I) Sommaire Ayant constaté qu'un contrat préliminaire de réservation mentionnait la vente d'un deux pièces en duplex avec mise en place d'une copropriété tandis que l'acte authentique stipulait que les locaux achetés étaient à usage d'habitation et retenu exactement que peu importaient les modalités de gestion en résidence hôtelière de ce bien ou de l'immeuble dont il dépendait, une cour d'appel en a déduit à bon droit que le régime protecteur de la vente en l'état futur d'achèvement prévu par l'article L. 261-10 du code de la construction et de l'habitation était applicable. Titre CONSTRUCTION IMMOBILIERE - Immeuble à construire - Vente en l'état futur d'achèvement - SDER - 09/12/2019 45/77 Vente d'un logement ou assimilé - Contrat - Qualification - Conditions - Caractérisation - Cas - Vente de lots meublés d'un immeuble à rénover à usage d'habitation - Modalités de gestion - Absence d'influence Rapprochement 3e Civ., 7 janvier 2016, pourvoi n° 14-29.655, Bull. 2016, III, n° 3 (rejet) Doctrine - V. Zalewski-Sicard, « Secteur protégé et résidence hôtelière ou... résidence de tourisme », Gaz. Pal. 2019, n°30, p. 78-79 ; - H.Périnet-Marquet, « Droit notarial de la construction : mai 2018-mai 2019 », Defrénois 2019, n°35, p. 30-36 ; - V. Zalewski-Sicard, « VEFA - Résidence « hôtelière » et secteur protégé des ventes d'immeubles à construire », JCP 2019, éd.N, p. 22-23 ; - « Application du régime de la VEFA à des biens dépendant d'une résidence hôtelière », Defrénois 2019, n°22-23, p. 5 ; 3e Civ., 23 mai 2019, pourvoi n° 18-14.212 (FS-P+B+ I) Sommaire La clause d'un contrat de vente en l'état futur d'achèvement conclu entre un professionnel et un nonprofessionnel ou consommateur qui stipule qu'en cas de cause légitime de suspension du délai de livraison du bien vendu, justifiée par le vendeur à l'acquéreur par une lettre du maître d'oeuvre, la livraison du bien vendu sera retardée d'un temps égal au double de celui effectivement enregistré en raison de leur répercussion sur l'organisation générale du chantier n'a ni pour objet, ni pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat et, partant, n'est pas abusive. Titres PROTECTION DES CONSOMMATEURS Clauses abusives - Définition - Clause créant un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties - Exclusion - Clause prévoyant le doublement du temps de livraison en cas de cause légitime de suspension du délai de livraison du bien vendu en l'état futur d'achèvement. Rapprochements 3e Civ., 24 octobre 2012, pourvoi n° 11-17.800, Bull. 2012, III, n° 152 (cassation) Doctrine - H. Périnet-Marquet, « Droit notarial de la construction : mai 2018-mai 2019 », Defrénois 2019, n°35, p. 30-36 ; - S. Piédelièvre, « Clause abusive et VEFA », Gaz. Pal. 2019, n°30, p. 30-31 ; - V. Zalewski-Sicard, « Clause de prorogation du délai de livraison et clause abusive », JCP, 2019, éd. N, p. 8 ; 3e Civ., 21 mars 2019, pourvoi n° 18-11.707 (FS-P+B+I) Sommaire Le contrat préliminaire de réservation en vue d'une vente en l'état futur d'achèvement étant facultatif, sa nullité est sans incidence sur la validité de l'acte authentique de vente. Une cour d'appel ayant relevé qu'après avoir signé un contrat de réservation, un particulier avait SDER - 09/12/2019 46/77 signé l'acte authentique de vente, il en résulte que la demande en annulation des actes de vente et de prêt doit être rejetée. Titres CONSTRUCTION IMMOBILIERE - Immeuble à construire - Vente en l'état futur d'achèvement - Vente d'un logement ou assimilé - Contrat préliminaire - Nullité - Acte authentique de vente - Validité - Portée. CONSTRUCTION IMMOBILIERE - Immeuble à construire - Vente en l'état futur d'achèvement - Vente d'un logement - Contrat préliminaire - Caractère facultatif – Portée Rapprochements 3e Civ., 27 avril 2017, pourvoi n° 16-15.519, Bull. 2017, III, n° 54 (rejet) ; 3e Civ., 12 avril 2018, pourvoi n° 17-13.118, Bull. 2018, III, n° ??? (rejet) Doctrine - C. Coutant-Lapalus, « Chronique – Vente immobilière – 15 février 2019 – 25 mars 2019 – La formation du contrat de vente d'immeuble - Contrat préliminaire de réservation – Nullité - Conséquences », Annales des loyers 2019, p. 100 ; - O.Tournafond, J-P. Tricoire, « La nullité du contrat préliminaire de réservation est sans incidence sur la validité de l'acte de vente », RD imm., 2019, p. 276 ; - C. Sizaire, « Vente d'immeuble à construire - Nullité du contrat de réservation et incidence sur le contrat de vente », Construction – Urbanisme, 2019, n° 5, comm. 65 ; - S. Piedelievre, « Vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) - Contrat préliminaire et acte de vente : une nécessaire autonomie », JCP 2019, éd.N, n° 13, act. 340, p. 15 ; -H. Lécuyer, J-B. Seube, D. Savouré, « Vente immobilière », Defrénois 2019, p.29-34 ; - M. Mekki, « Les contrats préliminaires: autonomes mais pas sans effets sur le contrat définitif de vente », JCP 2019, éd.N, n° 21, p.59 ; - « La nullité du contrat de réservation est sans incidence sur la validité de l'acte de vente », Bulletin pratique immobilier (BPIM) 2019, p.20 ; -M. Poumarède, « Nullité du contrat préliminaire de réservation : quel impact sur la vente en l'état futur d'achèvement », JCP 2019, éd.N, n°42, p. 27-28 ; - V. Zalewski-Sicard, «Vente en l'état futur d'achèvement : entre indépendance et interdépendance », JCP 2019, éd.E, n°37-38, p.31-33 ; -A. Merlet, « Vente immobilière – Vente en l'état futur d'achèvement – Nullité du contrat de réservation – Sort du contrat définitif », Administrer, mai 2019, n° 531, p. 30 ; 3e Civ., 7 mars 2019, pourvoi n° 18-16.182 (FS-P+B+I) Sommaire Les juges du fond apprécie souverainement si la proposition de reprise du constructeur constitue une offre consistant en l'obligation de réparer au sens de l'article 1642-1 du code civil. Titre CONSTRUCTION IMMOBILIERE - Immeuble à construire - Vendeur - Obligations - Garantie des vices apparents - Mise en oeuvre - Réparation - Offre - Caractérisation - Proposition de reprise du constructeur - Appréciation souveraine. Doctrine - M. Zavaro, J. Zavaro, « Construction », Annales des loyers 2019, n° 5, p. 122 ; - C. Coutant-Lapalus, « Vente immobilière », Annales des loyers 2019, n° 5, p. 99 ; - O. Tournafond, J-Ph. Tricoire, « VEFA – La proposition de réparation des désordres apparents SDER - 09/12/2019 47/77 affectant l'immeuble livré doit être fiable, pertinente et opportune ! », RD imm., 2019, n° 5, p. 278 ; - O. Tournafond, J-P Tricoire, «VEFA – La stipulation de pénalités de retard n'exclut pas la mise en œuvre des solutions issues du droit commun des obligations », Revue de droit immobilier, 2019, n° 5, p.280 ; - C. Sizaire, « Défaut de conformité apparent et offre de réparer », Construction-Urbanisme, 2019, n° 5, comm. 64 ; - « Vefa et vice apparent : réduction du prix si l'offre de réparation du vendeur n'est pas pertinente », Bulletin pratique immobilier (BPIM), 2019, n° 2, p. 19 ; - « Maison vendue en l'état futur d'achèvement : vices de construction et défaut de conformité », Resp. civ. et assur. 2019, n°7, p.26-27 ; - V. Zalewski-Sicard, « VEFA : action en diminution du prix et offre de réparation », Gaz. pal. 2019, n°19, p.83 ; - V. Zalewski-Sicard, « VEFA : cumul des pénalités contractuelles et de l'exception d'inexécution », Gaz. Pal., 2019, 1, p.81 ; 3e Civ., 14 février 2019, pourvoi n° 17-31.665 (FS-P+B+I) Sommaire La stipulation de sanctions à l'inexécution du contrat n'exclut pas la mise en œuvre des solutions issues du droit commun des obligations. Viole l'article 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016- 131 du 10 février 2016, la cour d'appel qui retient que la stipulation de pénalités contractuelles en cas de retard de paiement fait obstacle à ce que le cocontractant puisse opposer l'exception d'inexécution aux retards de paiement. Titres CONTRATS ET OBLIGATIONS CONVENTIONNELLES - Exécution - Manquement - Sanction - Pénalités contractuelles - Application exclusive (non). CONTRATS ET OBLIGATIONS CONVENTIONNELLES - Exécution - Manquement - Sanction - Pénalités contractuelles - Exception d'inexécution – Possibilité Doctrine - O. Tournafond, J-Ph. Tricoire, « VEFA – La stipulation de pénalités de retard n'exclut pas la mise en œuvre des solutions issues du droit commun des obligations », RD imm., 2019, n° 5, p. 280 ; - O. Deshayes, « Contrats et obligations - La stipulation de sanctions contractuelles n'exclut pas la mise en œuvre des solutions issues du droit commun des obligations » JCP 2019, éd.G, n° 14, p. 642 ; - « Des sanctions contractuelles n'interdisent pas d'invoquer l'exception d'inexécution de la Vefa », Bulletin pratique immobilier (BPIM) n° 2, 2019, p. 21 ; - C. Coutant-Lapalus, « Vente immobilière », Annales des loyers n° 4, 2019, p. 95 ; - C. Sizaire, « Les pénalités de retard dues par l'acquéreur ne sont pas exclusives de l'exception d'inexécution opposée par le vendeur d'immeuble à construire », Construction-Urbanisme 2019, n°4, p.25-26 ; - V. Zalewski-Sicard, « VEFA : cumul des pénalités contractuelles et de l'exception d'inexécution », Gaz. pal. 2019, n°19, p.81-82 ; - I. Ta, « L'articulation des sanctions contractuelles de l'inexécution du contrat avec les solutions de droit commun », Dr. et patrimoine 2019, n°291, p.13-22 ; - M. Thioye, « VEFA : mis sous le boisseau, le droit commun des obligations reste susceptible de bondir de son embuscade ! », Lexbase Hebdo - Edition Privée Générale, 2019, n°776 ; SDER - 09/12/2019 48/77 3e Civ., 30 janvier 2019, pourvoi n° 17-25.952 (FS-P+B+R+I) Sommaire L'avenant modifiant un des éléments visés à l'article L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation doit être notifié dans les termes de l'article L. 271-1 du même code mais la sanction du défaut de notification n'est ni la nullité ni l'inopposabilité de cet avenant ; dans ce cas, le délai de rétractation ouvert par l'article L. 271-1 du même code n'a pas commencé à courir. Titre CONSTRUCTION IMMOBILIERE - Maison individuelle - Contrat de construction - Nullité - Modification du projet initial - Signature d'un avenant - Effets - Notification de l'acte - Défaut - Sanction – Portée. Doctrine - « Construction immobilière », BPIM 2019, n° 903, p. 15-16 ; - M. Zavaro, J. Zavaro, « Construction. Janvier, février et mars 2019 », Annales des loyers 2019, n° 5, p. 122 ; - C. Grimaldi, M. Bouirat, M. Luchel, D. Vittori, P. Vignalou, H. Lécuyer, Seube Jean-Baptiste, Savouré Dominique, « Vente immobilière », Defrénois 2019 n° 15, p. 29 ; - « CCMI : le délai de rétractation à l'égard de l'avenant non notifié n'a pas commencé à courir », Bulletin pratique immobilier (BPIM) n° 2, 2019, p. 19 ; - C. Sizaire, « Application des dispositions de l'article 1794 du Code civil », ConstructionUrbanisme 2019, n° 4, p. 28 ; -« Avenant à la garantie de livraison d'une construction et prise de possession par les maîtres d'ouvrage avant le délai convenu », JCP 2019, éd. E, n° 6, p. 11 ; 3e Civ., 22 novembre 2018, pourvoi n° 17-12.537 (FS-P+B+I) Sommaire Une cour d'appel, qui prononce la nullité d'un contrat de construction de maison individuelle, peut retenir que la mesure de remise en état des lieux, emportant démolition de l'immeuble, constituerait une sanction disproportionnée au regard des travaux réalisés, quasiment achevés, et de la gravité des désordres et que, ce chef de demande, seul expressément formulé par le maître de l'ouvrage, étant rejeté, celui-ci restait redevable, par le jeu des restitutions réciproques, du coût de la construction réalisée, sous déduction des malfaçons et moins-values et des sommes déjà versées. Titres CONSTRUCTION IMMOBILIERE - Maison individuelle - Contrat de construction - Construction avec fourniture de plan - Règles d'ordre public - Violation - Sanction - Nullité relative - Effets - Détermination – Portée. CONSTRUCTION IMMOBILIERE - Maison individuelle - Contrat de construction - Construction avec fourniture de plan - Règles d'ordre public - Violation - Sanction - Nullité relative - Effets - Démolition de l'ouvrage - Opposition du constructeur - Proportionnalité entre la sanction et la gravité des désordres - Défaut – Portée CONSTRUCTION IMMOBILIERE - Maison individuelle - Contrat de construction - Nullité - Effets - Demande exclusive en démolition – Portée Doctrine - N. Boullez, « Nullité du CCMI, sanction de la démolition et contrôle de proportionnalité », Gaz. Pal., 2019, n° 8, p. 61 ; - M. Mekki, « Droit des contrats. Décembre 2017-décembre 2018 », D. 2019, n° 5, p. 279 ; SDER - 09/12/2019 49/77 - « Nullité du CCMI : la démolition de l'ouvrage n'est pas systématique, même s'il a des défauts », Bulletin pratique immobilier (BPIM), n° 1, 2019, p. 38 ; - C. Coutant-Lapalus, « Vente immobilière », Annales des Loyers, janvier 2019, n° 1, p. 68 ; - C. Sizaire, « Contrat de construction de maison individuelle - La remise en état des lieux est soumise au contrôle de proportionnalité du juge », Construction – Urbanisme, 1er mars 2019, n° 3, comm. 30 ; - G. Maire, « Nullité, remise en état et contrôle de proportionnalité », Revue de droit civil Lamy, février 2019, n° 167, p. 7 ; 3e Civ., 8 novembre 2018, pourvoi n° 17-19.823 (FS-P+B+I) Sommaire Un maître de l'ouvrage ne saurait, sous couvert de l'irrégularité du contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan, faire supporter au constructeur la responsabilité d'une malfaçon dans l'exécution de travaux, qu'il lui incombait certes de réaliser, mais qui ont été exécutés par une entreprise tierce, à la demande du maître de l'ouvrage. Titres CONSTRUCTION IMMOBILIERE - Maison individuelle - Contrat de construction - Construction avec fourniture de plan - Contrat entaché d'irrégularités - Clause de réserve de travaux au maître de l'ouvrage - Défaut – Portée. CONSTRUCTION IMMOBILIERE - Maison individuelle - Contrat de construction - Construction avec fourniture de plan - Contrat entaché d'irrégularités - Clause de réserve de travaux au maître de l'ouvrage - Défaut - Action du maître de l'ouvrage en réparation de malfaçons - Exclusion - Cas - Travaux réalisés par une entreprise tierce à la demande du maître de l'ouvrage Doctrine - M. et J. Zavaro, « Chronique – Construction – Novembre 2018 – Les opérations complexes – Contrat de construction de maison individuelle – Travaux non réalisés par le constructeur de maison individuelle – Responsabilité du constructeur (non) », Annales des Loyers, janvier 2019, n° 1, p. 81 ; Contrat d'entreprise 3e Civ., 18 avril 2019, pourvoi n° 18-18.801 (FS-P+B+I) Sommaire En cas de marché à forfait, les travaux supplémentaires relèvent du forfait s'ils sont nécessaires à la réalisation de l'ouvrage. Titre CONTRAT D'ENTREPRISE - Forfait - Travaux supplémentaires - Condamnation du maître de l'ouvrage au paiement – Condition. Rapprochement 3e Civ., 8 juin 2005, pourvoi n° 04-15.046, Bull. 2005, III, n° 125 (cassation partielle), et l'arrêt cité Doctrine - « Dans le marché à forfait, l'entreprise assume le coût des travaux supplémentaires nécessaires », SDER - 09/12/2019 50/77 BPIM 2019, n° 3, p. 17 ; - L. Leveneur, « Marché à forfait : l'article 1793 du Code civil protège le maître de l'ouvrage en cas de travaux supplémentaires », Rev. conc. consom. 2019, n° 7, p. 47 ; - M. Lagelée-Heymann, « Les travaux indispensables dans la réalisation des marchés à forfait, de faux travaux supplémentaires », AJ Contrats d'affaires - Concurrence – Distribution 2019, 6, p. 304-305 ; - M. et J. Zavaro, « Construction. Avril 2019 », Annales des loyers 2019, p. 123-126 ; - C-E Bucher, « Les travaux supplémentaires nécessaires à la réalisation de l'ouvrage relèvent du forfait », RD imm., 2019, p. 339-340 ; 3e Civ., 8 novembre 2018, pourvoi n° 17-20.677 (FS-P+B+I) Sommaire La libération de la retenue de garantie par le maître de l'ouvrage à un sous-traitant est subordonnée à la réception des travaux. Titre CONTRAT D'ENTREPRISE Coût des travaux - Paiement - Retenue de garantie - Libération - Conditions - Réception des travaux. Doctrine - H. Perinet-Marquet, « Droit du sous-traitant et retenue de garantie », RD imm., 2019, n° 5, 2019, p. 272 ; - M. et J. Zavaro, « Construction. Novembre 2018 », Annales des Loyers, janvier 2019, n° 1, p. 79 ; - B. Brignon, « Société civile immobilière. Novembre 2018», Annales des Loyers, janvier 2019, n° 1, p. 61 ; - C. Coutant-Lapalus,« Vente immobilière. 20 janvier-15 février 2019 », Annales des loyers 2019, n°4, p. 95-98 ; Environnem
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