Quand le propriétaire doit indemniser le squatter ...

Note S. Hocquet-Berg, RCA 2022-11, p. 31.

Note RCA, L. Bloch, 2022-12, p. 1.

Note C. Bloch, SJ G 2023, p. 1178.

 CIV. 2

CM
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 15 septembre 2022
Cassation partielle
Mme LEROY-GISSINGER, conseiller doyen
faisant fonction de président
Arrêt n° 909 F-D
Pourvoi n° Z 19-26.249
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 15 SEPTEMBRE 2022

1°/ Mme [W] [C],

2°/ M. [K] [C],

tous deux domiciliés [Adresse 7],

ont formé le pourvoi n° Z 19-26.249 contre l'arrêt rendu le 10 septembre 2019 par la cour d'appel de Paris (pôle 2, chambre 5), dans le litige les opposant :

1°/ à la société MCP Gestion et patrimoine, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1],

2°/ à Mme [O] [S], domiciliée [Adresse 5],

3°/ au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], dont le siège est [Adresse 3], représenté par son syndic la société [J] et [N] [R], société par action simplifié, [Adresse 4],

4°/ à la société Gan assurances, dont le siège est [Adresse 6],

5°/ à la société [J] [R] et [N] [R] et Cie, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 4],

6°/ à la caisse primaire d'assurance maladie (CPAM) de Paris, dont le siège est [Adresse 2],

défendeurs à la cassation.

La société MCP Gestion et patrimoine a formé un pourvoi incident contre le même arrêt.

Les demandeurs au pourvoi principal invoquent, à l'appui de leur recours, les quatre moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le demandeur au pourvoi incident invoque, à l'appui de son recours, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Pradel, conseiller référendaire, les observations de la SARL Delvolvé et Trichet, avocat de M. et Mme [C], de la SARL Cabinet Rousseau et Tapie, avocat de la société MCP Gestion & patrimoine, de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de Mme [S], de la SCP Marc Lévis, avocat du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et de la société Gan assurances, de la SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet, avocat de la société [J] [R] et [N] [R] et Cie, et l'avis de Mme Nicolétis, avocat général, après débats en l'audience publique du 21 juin 2022 où étaient présents Mme Leroy-Gissinger, conseiller doyen faisant fonction de président, M. Pradel, conseiller référendaire rapporteur, M. Besson, conseiller, et M. Carrasco, greffier de chambre,

la deuxième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 10 septembre 2019), par contrat du 21 mars 1995, M. et Mme [C] ont donné en location à M. [P] et Mme [S], un bien immobilier dépendant d'une copropriété, constituée en un syndicat dénommé le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], assurée auprès de la société GAN assurances.

2. Le 3 août 2012, Mme [S], qui était déchue de tout titre d'occupation à la suite d'une décision rendue par un tribunal d'instance, a chuté au sol depuis la fenêtre de la cuisine du bien loué, à la suite de la rupture du garde-corps.

3. Le 4 novembre 2013, Mme [S] a assigné devant un tribunal de grande instance M. et Mme [C], ainsi que la caisse primaire d'assurance maladie de Paris, en reconnaissance de la responsabilité des bailleurs et en désignation d'un expert.

4. Les 29 avril, 22 et 23 octobre 2014, Mme [S] a assigné, en intervention forcée, la société MCP Gestion et patrimoine, assurant la gestion locative du bien immobilier, et la société [J] [R] et [N] [R], ès qualités de syndic, ainsi que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, les sociétés Groupama Gan vie et Gan assurances.

Examen des moyens

Sur le premier moyen, le deuxième moyen, pris en sa troisième branche, le troisième moyen du pourvoi principal de M. et Mme [C], et le pourvoi incident de la société MCP Gestion et patrimoine, ci-après annexés

5. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le deuxième moyen, pris en ses deux premières branches

Enoncé du moyen

6. M. et Mme [C] font grief à l'arrêt de les déclarer, avec la société MCP Gestion et patrimoine, responsables de l'accident du 3 août 2012, de les condamner in solidum à réparer l'entier préjudice de Mme [S], à lui payer une somme de 4 000 euros à titre de provision à valoir sur l'indemnisation de son préjudice, de les condamner solidairement à payer à la CPAM de Paris les sommes de 56 431,41 euros à titre de provision en remboursement des prestations en nature prises en charge au 19 décembre 2013, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2015, et de 1 047 euros au titre de l'indemnisation forfaitaire prévue à l'article L. 376-1 du code de la sécurité sociale, et, avant dire droit sur la liquidation des préjudices, d'ordonner une mesure d'expertise médicale, et de rejeter toutes autres demandes, alors :

« 1°) que la faute de la victime est de nature à entraîner une exonération totale ou partielle de la responsabilité encourue par le propriétaire sur le fondement de l'ancien article 1386, devenu 1244, du code civil, dès lors que cette faute a joué un rôle causal dans la réalisation des dommages ; que l'occupation sans droit ni titre d'un bien par la victime constitue une faute de nature à libérer totalement ou partiellement le propriétaire du bâtiment de sa responsabilité au titre de l'accident survenu dans ce bien, dès lors que celui-ci ne se serait pas produit si la victime avait libéré les lieux ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que l'accident litigieux s'était produit alors que Mme [S] était occupante sans droit ni titre du logement de M. et Mme [C] ; qu'il résultait de ses constatations que Mme [S] avait commis une faute en se maintenant irrégulièrement dans les lieux, et que cette faute avait contribué à la survenance de l'accident, qui n'aurait pas pu se produire si elle avait libéré les lieux, de sorte que cette faute était de nature à limiter ou exclure la responsabilité M. et Mme [C] ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'ancien article 1386, devenu 1244 du code civil ;

2°) Alors que la tolérance d'un comportement fautif n'écarte ni l'existence de la faute, ni n'ôte au comportement son caractère fautif ; que la simple tolérance, par le propriétaire, du maintien dans les lieux de sa locataire après l'expiration de la date de prise d'effet du congé qui lui a été délivré, ou après le jugement qui a validé le congé, ne lui confère aucun droit d'occupation, et est impropre à écarter le caractère illicite et fautif de cette occupation sans droit ni nitre ; qu'en l'espèce, pour écarter toute faute de Mme [S] liée à l'occupation de l'appartement de M. et Mme [C] à la date de l'accident litigieux, la cour d'appel s'est fondée sur la tolérance, par les propriétaires, de l'occupation des lieux par Mme [S], après le jugement du tribunal d'instance du 18e arrondissement de Paris du 4 avril 2011, signifié le 6 juillet 2011, qui avait validé le congé délivré à Mme [S], constaté qu'elle était déchue de tout droit d'occupation depuis le 20 mars 2010, et ordonné la libération des lieux par celle-ci dans les quatre mois suivant la signification de la décision ; qu'en déduisant ainsi de la simple tolérance des exposants l'absence de faute de Mme [S] liée à l'occupation sans droit ni titre de l'appartement litigieux, la cour d'appel s'est déterminée par un motif impropre à écarter l'existence d'une faute de Mme [S], violant ainsi l'ancien article 1386, devenu l'article 1244, du code civil. »

Réponse de la Cour

7. L'occupation sans droit ni titre d'un bien immobilier par la victime ne peut constituer une faute de nature à exonérer le propriétaire du bâtiment au titre de sa responsabilité, lorsqu'il est établi que l'accident subi par cette dernière résulte du défaut d'entretien de l'immeuble.

8. L'arrêt, qui relève que Mme [S] était certes occupante sans droit ni titre au jour de l'accident, retient que l'accident a été causé par la rupture du garde-corps de la fenêtre de la cuisine de l'appartement qu'elle occupait, propriété de M. et Mme [C], et que le descellement du garde-corps a résulté d'un défaut d'entretien.

9. En l'état de ces constatations, la cour d'appel, abstraction faite du motif surabondant critiqué par la deuxième branche du moyen, a décidé à juste titre qu'aucune faute ne pouvait être retenue à l'encontre de Mme [S], de nature à exclure ou réduire son droit à indemnisation.

10. Par ce motif de pur droit, suggéré par la défense, substitué à ceux critiqués, dans les conditions prévues par l'article 620, alinéa 1er, du code de procédure civile, la décision déférée se trouve légalement justifiée.

Mais sur le quatrième moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

11. M. et Mme [C] font grief grief à l'arrêt de déclarer irrecevable la demande de garantie présentée pour la première fois en cause d'appel contre la société MCP Gestion & Patrimoine, alors « que le juge doit, en toutes circonstances, faire respecter et respecter lui-même le principe de la contradiction ; qu'en l'espèce, pour déclarer irrecevable la demande en garantie de M. et Mme [C] formée à l'encontre de la société MCP, la cour d'appel a soulevé d'office la fin de non-recevoir tirée de la nouveauté de cette demande en cause d'appel ; qu'en statuant ainsi, sans avoir préalablement invité les parties à formuler leurs observations sur ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 16 du code de procédure civile :

12. Aux termes de ce texte, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

13. Pour déclarer irrecevable l'appel en garantie de M. et Mme [C] contre la société MCP Gestion et patrimoine, l'arrêt retient qu'il s'agit d'une demande nouvelle pour avoir été formée pour la première fois en appel.
14. En statuant ainsi, sans avoir invité les parties à s'expliquer sur l'irrecevabilité qu'elle relevait d'office, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

Mise hors de cause

15. En application de l'article 625 du code de procédure civile, il y a lieu de mettre hors de cause le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], la société Gan assurances, la société [J] [R] et [N] [R] et cie, dont la présence n'est pas nécessaire devant la cour d'appel de renvoi.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur l'autre grief du pourvoi, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande de garantie présentée pour la première fois en cause d'appel par M. et Mme [C] contre la société MCP Gestion et patrimoine, l'arrêt rendu le 10 septembre 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;

MET hors de cause le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], la société Gan assurances et la société [J] [R] et [N] [R] et cie, dont la présence n'est pas nécessaire devant la cour d'appel de renvoi ;

Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Paris autrement composée ;

Condamne la société MCP Gestion et patrimoine et M. et Mme [C] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes formées par la société MCP Gestion et patrimoine, la demande formée par M. et Mme [C] à l'encontre de Mme [S], du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3], représenté par son syndic, la société [J] et [N] [R], de la société Gan assurances, de la société [J] et [N] [R] et de la caisse primaire d'assurance maladie de Paris, et condamne la société MCP Gestion et patrimoine à payer à M. et Mme [C] la somme de 3 000 euros, à la société [J] [R] et [N] [R] et Cie, la somme de 1 500 euros, à Mme [S] la somme de 3 000 euros, condamne M. et Mme [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3], représenté par son syndic, la société [J] [R] et [N] [R] et Cie à la société Gan assurances la somme globale de 1500 euros, in solidum à la société [J] [R] et [N] [R] et Cie la somme de 1 500 euros et à Mme [S] la somme de 1 500 euros ;