A la recherche de la réception perdue...

A la recherche de la réception perdue...

Résumé : Exécuter des travaux importants dans son bien immobilier et le vendre dans les dix ans de l’achèvement de ces travaux peut s’avérer redoutable pour le vendeur, tandis que la jurisprudence peine parfois à fixer le point de départ de cette responsabilité décennale que l’article 1792-1 2° place à « l’achèvement » des travaux.

Deux espèces illustrent cette difficulté à propos du mode de computation du délai décennal.

1) arrêt du 7 septembre 2011 (10-10.596)

En l’espèce, des particuliers avaient vendu leur maison d’habitation, après avoir exécuté des travaux importants de charpente ayant notamment entrainé des affaissements de toiture, objets de dommages dont se plaignait l’acquéreur.

Pour retenir la responsabilité décennale du vendeur-constructeur (article 1792-1.2° du Code civil), les juges du fond devaient rechercher la date à laquelle les travaux avaient été achevés, voire se prononcer sur leur date de réception, difficilement déterminable, les travaux ayant été exécutés par le vendeur lui-même. En l’absence de date précise et retenant celle de la vente, ils avantageaient l’acquéreur, cette date étant certainement antérieure à celle d’expiration du délai décennal.

Par l’arrêt du 7 septembre 2011 (10-10.596, publié au bulletin, Ph. Malinvaud, RDI-2011-573; P.-Y. Gautier, RTDC -2011.778 ; F.-X. Ajaccio, bulletin assurances, éditions législatives, dictionnaire permanent novembre 2011 p.9), la troisième chambre de la Cour de cassation énonce qu’en l’espèce, « la date à prendre en considération pour apprécier si l’action était prescrite était, non la date de la vente, mais celle à laquelle les époux Y...avaient engagé leur action ».

La Cour de cassation, censurant ainsi la Cour de Versailles, rappelle que le délai de prescription de la garantie décennale est un temps d’épreuve (dit « de forclusion » ou aussi « préfix »), d’une durée fixe de 10 ans, courant à compter de la réception et qu’il faut, pour apprécier la recevabilité de la demande, se situer à la date où l’action a été introduite.

L’arrêt est titré : «la date à prendre en considération pour apprécier la prescription de l'action engagée contre le vendeur, pris en sa qualité de constructeur, sur le fondement de la responsabilité décennale est, non la date de la vente, mais celle à laquelle les acquéreurs ont engagé leur action »

La Cour de renvoi (Versailles, autrement composée, CH. 14, 30 mai 2012 n° 11/07925) a donc considéré que la charpente était bien terminée depuis plus de dix ans à la date du 25 janvier 2005 de sorte que l'action engagée alors par l’acquéreur était prescrite.

2) L’arrêt du 11 juin 2014 (13-16.844)

Cet arrêt se prononce plus particulièrement sur l’application de la garantie décennale, mais l’arrêt d’appel objet du pourvoi s’était aussi intéressé à la date de point de départ du délai décennal.

En l’espèce, en 2003, M. et Mme H. ont vendu leur maison. A la suite d’un orage, provoquant un dégât des eaux, les acquéreurs (M. et Mme B) constatèrent que l’ouvrage avait été partiellement modifié par les vendeurs, dès lors assignés en paiement des travaux de reprise.

Les juges du fond relèvent que les dommages affectent un élément d’équipement (chéneau) ne formant pas indissociablement corps avec le couvert, puisque sa dépose, son démontage ou son remplacement peut s’effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage. Ils en déduisent qu’il fait seulement l’objet d’une garantie de bon fonctionnement d’une durée de deux ans, par application de l’article 1792-3 du code civil et ce, même si l’expert a estimé que le désordre constaté était de nature à compromettre la solidité de l’ouvrage.

L’arrêt est cassé: «vu les articles 1792 et 1792-2 du code civil ; […] qu’en statuant ainsi, alors que la responsabilité de plein droit est mise en œuvre s’agissant d’un élément d’équipement dès lors que le désordre l’affectant rend l’ouvrage impropre à sa destination, la cour d’appel a violé les textes susvisés ». En effet, les constructeurs d’un ouvrage sont responsables de plein droit des dommages affectant les éléments d’équipement rendant l’ouvrage impropre à sa destination que ces éléments soient dissociables ou non.

Cette présomption s’applique, s’agissant d’un élément d’équipement, sans examen de son éventuelle indissociabilité de l’ouvrage, à la condition de rendre l’ouvrage impropre à sa destination. Ainsi, les dommages affectant les éléments d'équipement ne relèvent de la garantie décennale que dans deux hypothèses :

- si les éléments d'équipement, dissociables ou non, affectés de dommages rendent l'ouvrage impropre à sa destination (1792 du Code civil),

- si les éléments d'équipement sont indissociables de l'ouvrage et lorsque les dommages affectent leur solidité (1792-2 du Code civil).

Toutefois, aux termes de l’article 1792-7, ne sont pas considérés comme éléments d'équipement d'un ouvrage ceux dont la fonction exclusive est de permettre l'exercice d'une activité professionnelle dans l'ouvrage.

Ceci posé, reportons-nous à l’arrêt censuré (cour d’appel de Bordeaux, chambre civile 01 SECT. B, 28 février 2013, n° 11/05196), qui s’est effectivement interrogé sur la question de la date effective de fin des travaux, en disant la demande recevable, tout en la rejetant au fond.

Ainsi, sur l’absence de forclusion, il tenait le raisonnement suivant : « le point de départ du délai de prescription correspond en principe à la date d'achèvement des travaux. M. et Mme H. indiquent que les travaux de reconstruction ont été effectués au cours des années 1991 et 1992 mais ils ne peuvent, en revanche, justifier exactement de la date de la fin de ces travaux, à défaut de déclaration effective de fin de travaux. […]La date d'appréciation de la recevabilité de l'action en garantie décennale est celle à laquelle les acquéreurs engagent leur action. En l'espèce, M. et Mme B. ont invoqué le bénéfice de la garantie décennale par conclusions du 4 novembre 2011. A ce moment là, le délai n'était pas encore expiré. Leur action sur ce fondement est donc recevable ».

Ce faisant, il appliquait le raisonnement de l’arrêt du 7 septembre 2011 cité plus haut.

Qu’en conclure ?

On perçoit ici la difficulté de déterminer la date de réception des travaux dans le cas d’une auto-construction suivie d’une vente dans les dix ans.

Par principe, en présence de travaux constitutifs d’un ouvrage au sens de l’article 1792 du Code civil, exécutés par le vendeur sur son immeuble, objet d’une vente dans les dix ans de l’achèvement desdits travaux, ce vendeur/constructeur, conformément à l’article 1792-1.2° du Code civil, est tenu de la présomption décennale à l’égard de son acquéreur :

«Selon l'article 1792-1.2° est réputé constructeur de l'ouvrage toute personne qui vend après achèvement un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire ; tel est le cas d'un particulier qui vend son pavillon après avoir fait effectuer des travaux d'agrandissement pour son compte personnel (cass. 3e civile, 12 mars 1997, 95-12.727, publié ; Jean-Pierre Storck, D. 1988-234 ; Ph. Malinvaud, RDI-1997-240 ; Jean-Pierre Karila, AJDI.1997-864 ; Michel Davin, AJDI-1998.1090 ; v. aussi : cass. 3e civile, 2 octobre 2002, 00-11.117, publié).

La règle est lourde de conséquence, car en l’absence d’assurance de responsabilité et/ou de police dommages ouvrage – ce qui est généralement le cas-, ce vendeur supportera seul les conséquences financières des dommages affectant l’ouvrage.

Dès lors que l’acquéreur peut agir sur le fondement de la garantie décennale, il lui faut néanmoins, pour en bénéficier pleinement, sous réserve de la gravité des dommages, faire préalablement reconnaître la recevabilité de sa demande : son action doit avoir été engagée dans les dix ans de ce qui n’est que rarement, en l’espèce, une « réception des travaux ».

Pourtant, la date de la réception des travaux est essentielle, car elle détermine notamment le point de départ des garanties légales (de parfait achèvement, décennale, biennale). Elle doit être déterminée quelle que soit la forme de la réception (v. traité de la responsabilité des constructeurs, 7e édition, Le Moniteur, A. Caston, F.-X. Ajaccio, R. Porte, M. Tendeiro, p.206).

Or, en l’espèce, il n’y a pas de réception de travaux puisqu’il n’y a pas de marché d’entreprise.

Il appartiendra, en conséquence, au vendeur contestant la recevabilité de l’action d’établir, par tous moyens (facture, attestation, déclaration d’achèvement aux services administratifs…) que celle-ci a été engagée hors délai et, ce en prouvant que les travaux ont été achevés plus de dix ans avant la date de la demande en justice de l’acquéreur (cass. 3e civ., 26 janvier 2005, 03-17.173, publié, Ph. Malinvaud, RDI 2005 p. 133).

Pour l’arrêt de la Cour de Versailles (30 mai 2012) cette preuve d’ancienneté a été apportée et l’action en garantie décennale fut donc déclarée tardive. Toutefois, c’est la garantie des vices cachés qui fut retenue : «considérant en l'espèce que [le vendeur] qui a lui même conçu et réalisé l'installation d'une mezzanine entraînant des travaux importants de modification de la charpente, qui n'était pas sans connaître les défauts résultant de ces travaux, visibles lors des visites des acheteurs ainsi que l'a relevé l'expert, doit être assimilé à un vendeur professionnel et ne peut se prévaloir de la clause de non garantie insérée dans l'acte de vente».

Dans ce contexte, la date de réception des travaux est celle de leur achèvement. Ainsi, alors que l’achèvement n’est plus une condition de la réception des travaux (v. Traité de la responsabilité des constructeurs, 7e édition, Le Moniteur, A. Caston, F.-X. Ajaccio, R. Porte, M. Tendeiro, p. 214 et s.), cette étape constituera, dans notre hypothèse, le point de départ de la prescription et s’assimilera à la réception de l’article 1792-6 du Code. Mais c’est bien d’ailleurs l’ «achèvement» que vise expressément l’article 1792-1 2°...


François-Xavier AJACCIO