1) Portée de la garantie d'achèvement de la banque ; 2) Assurance construction et aléa

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 21 janvier 2016
N° de pourvoi: 14-24.319
Non publié au bulletin Cassation partielle

M. Chauvin (président), président
Me Le Prado, SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Gatineau et Fattaccini, SCP Odent et Poulet, SCP Ortscheidt, avocat(s)


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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à la Lyonnaise de banque du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. X..., agissant en qualité de mandataire ad hoc de la société X..., M. Y...agissant en qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société X..., la société X... et la société SMABTP ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 3 juillet 2014), que la société Lore immo, qui avait acquis le premier étage d'un immeuble en copropriété, a entrepris sa rénovation et y a créé des appartements qu'elle a vendus en l'état futur d'achèvement ; que M. Z...a acheté un appartement duplex dont la livraison, prévue au cours du second trimestre de l'année 2005, est intervenue par remise des clés le 13 juin 2006 ; qu'après expertises relatives à l'inachèvement de l'appartement de M. Z..., aux désordres du système de chauffage/ rafraîchissement des appartements et aux infiltrations provenant de la toiture, M. Z...a assigné en indemnisation de ses préjudices M. d'A..., mandataire liquidateur de la société Lore immo, la société MMA IARD (MMA) en qualité d'assureur de cette société et de l'entreprise de maçonnerie B... , M. Y..., mandataire liquidateur de la société X..., maître d'oeuvre, et son assureur la SMABTP, le syndicat des copropriétaires du 21 rue de la République et la société Lyonnaise de banque (la Lyonnaise de banque), garant d'achèvement ;

Sur le premier moyen du pourvoi principal, ci-après annexé :

Attendu que la Lyonnaise de banque fait grief à l'arrêt de dire que les désordres constatés par l'expert relevaient de la garantie d'achèvement et de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires une certaine somme ;

Attendu qu'ayant relevé qu'en l'absence d'un système de chauffage/ rafraîchissement et d'une toiture étanche, l'immeuble ne pouvait être considéré comme achevé et retenu que la garantie d'achèvement n'est pas limitée aux parties privatives et bénéficie, pour les parties communes, au syndicat des copropriétaires, la cour d'appel a pu déduire de ces seuls motifs que la demande du syndicat des copropriétaires de mise en oeuvre de la garantie d'achèvement était recevable ;

D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen du pourvoi principal :

Attendu que la Lyonnaise de banque fait grief à l'arrêt de la condamner à rembourser à M. Z...au titre de la garantie d'achèvement les frais engagés pour achever son lot privatif et pour remédier aux dégradations causées par les infiltrations en toiture, alors, selon le moyen, que la société Lyonnaise de banque faisait valoir que la garantie d'achèvement bancaire se limite à l'achèvement de l'immeuble, à l'exclusion de son parachèvement ; qu'elle soutenait que l'immeuble vendu à terme ou en l'état futur d'achèvement est réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'immeuble faisant l'objet du contrat et que, pour l'appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu'ils n'ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation ; qu'en se bornant néanmoins à affirmer que la société Lyonnaise de banque devait rembourser à M. Z..., en exécution de la garantie d'achèvement, les sommes que celui-ci avait exposées au titre de la reprise des embellissements détériorés par les infiltrations en toiture, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si la reprise de ces embellissements était indispensable à l'utilisation de l'immeuble conformément à sa destination et si la détérioration de ces embellissements constituait un défaut de conformité non substantiel, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles R. 261-1 et R. 261-21 du code de la construction et de l'habitation et de l'article R. 261-24 du même code dans sa rédaction antérieure au décret n° 2007-18 du 5 janvier 2007 ;
Mais attendu qu'ayant relevé que les travaux pour remédier aux infiltrations en toiture dont était affecté l'immeuble devaient être payés au syndicat des copropriétaires par la Lyonnaise de banque au titre de la garantie d'achèvement et que M. Z...avait dû financer lui-même les travaux nécessaires à l'achèvement du lot et les travaux de reprise des détériorations causées à son appartement par ces infiltrations, la cour d'appel, qui a pu retenir que la Lyonnaise de banque, garant de l'achèvement, devait lui rembourser les frais ainsi engagés, a légalement justifié sa décision ;

Mais sur le premier moyen du pourvoi provoqué :

Vu l'article 1134 du code civil ;

Attendu que, pour dire non applicable la garantie responsabilité professionnelle de la société Lore immo et mettre hors de cause la MMA, assureur de cette société, l'arrêt retient que l'exclusion de garantie englobe les modalités d'exécution que les personnes substituées au promoteur dans la direction de l'entreprise ou du chantier n'auraient pas dû prescrire ou accepter et qu'il ressort du rapport d'expertise que les travaux réalisés lors de l'installation des unités de chauffage-rafraîchissement et les travaux exécutés en toiture n'auraient pas dû être acceptés par les maîtres d'oeuvre qui se sont succédé sur le chantier ;

Qu'en statuant ainsi, sans relever le caractère inéluctable et prévisible des dommages, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

Et attendu que, le pourvoi principal étant rejeté, le second moyen du pourvoi provoqué, qui est éventuel, est sans objet ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi principal ;

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il dit non mobilisable la garantie professionnelle de la société Lore immo et met hors de cause la MMA IARD en qualité d'assureur de la société Lore immo, l'arrêt rendu le 3 juillet 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Nîmes ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;

Condamne la société Lyonnaise de banque aux dépens du pourvoi principal et la société MMA IARD aux dépens du pourvoi provoqué ;

Met hors de cause la société Lyonnaise de banque ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Lyonnaise de banque et la société MMA IARD à payer la somme globale de 3 000 euros à M. Z...et au syndicat des copropriétaires du 21 rue de la République ; rejette les demandes de la société Lyonnaise de banque, de la société MMA IARD, de la SMABTP et de M. X..., ès qualités ;