Résolution vente immobilière et devoirs d'efficacité du notaire et du marchand de biens

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 7 avril 2016
N° de pourvoi: 15-15.678
Non publié au bulletin Cassation partielle

M. Chauvin (président), président
Me Le Prado, SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat(s)


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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 15 janvier 2015), que, selon acte authentique reçu par Mme X... et M. Y..., notaires, la société Avenir finance immobilier, exerçant l'activité de marchand de biens, a vendu à la société civile immobilière Germaine (la SCI) un local à usage de logement ; que, se plaignant de la situation du lot vendu, en rez-de-chaussée au-dessous du niveau de la crue centennale, imposant la réalisation d'un plancher à un niveau incompatible avec la hauteur de plafond d'un logement, la SCI a assigné la société Avenir finance immobilier et les notaires en résolution de la vente et réparation de son préjudice ;

Sur le premier moyen :

Attendu que la société Avenir finance immobilier fait grief à l'arrêt de prononcer la résolution judiciaire de la vente et de la condamner à rembourser la somme de 50 000 euros au titre du prix de vente, outre les intérêts au taux légal, alors, selon le moyen, que le défaut de la chose vendue qui la rend impropre à l'usage auquel elle est destinée constitue un vice caché et non un manquement à l'obligation de délivrance ; qu'il ressort des propres constatations de l'arrêt que l'immeuble vendu à la SCI n'était pas habitable, en ce que le permis de construire, subordonné à la réalisation d'un " niveau refuge ", ne pourra jamais être obtenu pour la réalisation d'un logement, dès lors que la cote de niveau préconisée en exécution du permis de construire du 3 octobre 2006 se situe à 2, 30 mètres du sol naturel, ne laissant pas une hauteur d'homme sous plafond ; qu'en énonçant cependant que la prescription biennale de l'article 1648 du code civil ne s'applique pas au manquement à l'obligation de délivrance, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé l'article 1604 du code civil par fausse application, et les articles 1641 et 1648 du code civil, par refus d'application ;

Mais attendu qu'ayant constaté que l'acte de vente avait pour objet un local à usage de logement et que le lot vendu n'était pas aménageable en logement du fait de la hauteur sous plafond résultant du " niveau refuge ", la cour d'appel en a exactement déduit que le vendeur avait manqué à son obligation de délivrance du bien vendu et que la vente devait être résolue ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le deuxième moyen :

Attendu que la société Avenir finance immobilier fait grief à l'arrêt de rejeter la demande de la SCI tendant au remboursement du prix par les notaires, Mme X... et M. Y..., alors, selon le moyen, que la faute du notaire qui a méconnu son obligation de veiller à l'efficacité de l'acte qu'il a instrumenté, l'oblige à en réparer les conséquences dommageables ; qu'une telle faute est en relation de causalité directe avec le préjudice subi par l'acquéreur d'un immeuble inhabitable ; qu'en refusant de condamner les notaires, dont elle relevait pourtant la responsabilité, à rembourser à la SCI le prix de vente qu'elle avait versé, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

Mais attendu que la cour d'appel a retenu à bon droit que le notaire, qui n'est pas partie à l'acte de vente, ne peut être tenu à la restitution du prix de la vente résolue, qui ne constitue pas par elle-même un préjudice réparable ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le troisième moyen, qui est recevable :

Vu l'article 1382 du code civil ;

Attendu que, pour condamner les notaires à garantir la SCI, en cas de défaillance de la société Avenir finance immobilier, du paiement des sommes de 50 000 euros, correspondant au coût des travaux et de 25 660, 41 euros correspondant au montant des intérêts déjà réglés sur l'emprunt contracté pour l'acquisition du logement, l'arrêt retient que ces sommes, dépensées par la SCI sans aucune utilité, constituaient un préjudice en relation directe avec la faute reprochée aux notaires ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la faute reprochée aux notaires consistait à ne pas s'être assurés de l'efficacité de l'acte de vente authentique, de sorte qu'ils étaient tenus d'en réparer les conséquences dommageables dans les mêmes conditions que la société Avenir finance immobilier, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne, en cas de défaillance de la société Avenir finance immobilier, Mme X... et M. Y... conjointement, à payer à la société civile immobilière Germaine, au titre des charges de copropriété et avances sur travaux la somme de 50 000 euros, et la somme de 25 660, 41 euros au titre des intérêts de l'emprunt contracté, l'arrêt rendu le 15 janvier 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Nîmes ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;

Condamne Mme X... et M. Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme X... et M. Y... et les condamne à payer la somme globale de 3 000 euros à la société Avenir finance immobilier ;