Connaissance du vice caché par un vendeur, professionnel de la construction

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 24 mars 2016
N° de pourvoi: 13-20.432
Non publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
SCP Boullez, SCP Didier et Pinet, SCP de Nervo et Poupet, avocat(s)


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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 28 mars 2013), que, par actes des 3 octobre 2006 et 28 février 2007, M. et Mme X... et leur fille, Mme Létitia X... (les consorts X... ), ont vendu à M. et Mme Y... et à M. et Mme Z... deux parcelles de terre sur lesquelles ont été édifiées des maisons d'habitation ; que, se plaignant d'éboulements de la falaise située au-dessus de leurs habitations, M. et Mme Z... et M. et Mme Y... ont, après expertise, assigné les consorts X... et la commune d'Apt en indemnisation ;

Sur le premier moyen, pris en ses première et troisième branches :

Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt de les condamner au paiement d'une somme au titre des travaux de construction d'un mur de soutènement, alors, selon le moyen :

1°/ que le vendeur qui n'a pas la qualité de professionnel de la vente immobilière peut se prévaloir d'une clause exonératoire de la garantie des vices cachés ; qu'en présumant la mauvaise foi de M. X... du seul fait qu'il était un professionnel des remaniements de sol, en sa qualité d'ancien entrepreneur de terrassements, et qu'il ne pouvait donc ignorer les risques inhérents au décaissement d'un talus ou d'un coteau devenus une falaise dont les travaux réalisés avaient été réalisés sous son empire, la cour d'appel s'est déterminée par des motifs impropres à établir que M. X... et les deux autres vendeurs étaient des professionnels de la vente immobilière ; qu'ainsi, elle a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1643 du code civil ;

2°/ que le vendeur immobilier est nécessairement de bonne foi s'il n'a pas été informé du défaut de la chose vendue par l'expert que le maître d'oeuvre de son acheteur avait mandaté afin d'examiner l'immeuble, préalablement à la vente ; qu'il est constant que la société des maisons Phenix avait mandaté le cabinet d'étude géotechnique Intrasol 458 qui avait préconisé que « le talus soit sécurisé pour limiter les chutes de cailloux et de cailloutis » et qu'en l'état des préconisations de ce bureau d'études que le futur constructeur de la maison d'habitation avait prévu dans son contrat de construction en date du 28 mars 2006 que « le contrat sera validé que lorsque le talus amont du terrain aura fait l'objet de travaux de confortement et de stabilisation » et qu'il avait suggéré d'insérer une clause particulière du compromis de vente du terrain stipulant la réalisation de ces travaux à la charge du vendeur du terrain avant la vente sans que le cabinet Intrasol ait pu déceler le vice de la falaise avant la vente ; qu'en retenant la mauvaise foi des consorts X... , bien qu'ils aient reçu l'avis d'un cabinet d'étude géotechnique qui n'avait pas attiré leur attention sur un éventuel défaut de la falaise mais seulement sur le risque d'un éboulement de cailloux, la cour d'appel, qui n'a pas recherché si l'inspection de la falaise par un expert n'était pas exclusive de toute mauvaise foi de la part des vendeurs, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1643 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que M. X... , entrepreneur de terrassement, avait réalisé des travaux de décaissement d'une paroi et créé une falaise et ayant retenu qu'il ne pouvait, en sa qualité de professionnel des remaniements de sol, méconnaître l'importance et les risques de tels travaux en raison de la fragilisation et de l'instabilité du terrain qui en découlaient, la cour d'appel, qui a pu en déduire que les vendeurs connaissaient le vice au moment de la vente et étaient tenus à la garantie des vices cachés, a légalement justifié sa décision ;

Sur le second moyen :

Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt de les condamner à payer une somme à la commune d'Apt, alors, selon le moyen, qu'il appartient à l'entrepreneur de travaux de procéder à une étude des sols afin de vérifier s'il faut prévoir des travaux de stabilisation du terrain ou des fondations spéciales ; qu'en énonçant que les consorts X... seraient à l'origine du décaissement et du rafraîchissement effectués sans aucune précaution et sans mise en place d'aucun dispositif de sécurité satisfaisant nécessaire à la consolidation de la falaise créée artificiellement, ce qui a eu pour conséquence inéluctable de provoquer des éboulements importants et des risques graves d'effondrement, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si les désordres n'étaient pas imputables à la faute du constructeur qui avait édifié une maison individuelle sans procéder à une étude des sols qui aurait démontré la nécessité d'un mur de soutènement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant constaté, par un motif non critiqué, que le constructeur de la maison de M. et Mme Y... avait fait procéder à une étude de sol par la société Intrasol qui avait préconisé la sécurisation du talus pour limiter les chutes de cailloux et de cailloutis et ayant retenu que les consorts X... étaient à l'origine du décaissement et du rafraîchissement effectués sans précaution ni mise en place d'un dispositif de sécurité nécessaire à la consolidation de la falaise et que ces travaux avaient eu pour conséquence inéluctable de provoquer des éboulements importants et des risques graves d'effondrement, la cour d'appel, qui a pu en déduire que les consorts X... avaient commis une faute en relation directe avec les dépenses effectuées par la commune d'Apt pour remédier de façon urgente à ces risques, a légalement justifié sa décision ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur la deuxième branche du premier moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les consorts X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme X... et de Mme Létita X... et les condamne à payer à M. et Mme Y... et M. et Mme Z... la somme globale de 3 000 euros et à la commune d'Apt la somme de 3 000 euros ;