Rédaction défectueuse du procès-verbal d'assemblée générale faisant perdre au syndicat une chance d'obtenir l'indemnisation intégrale des désordres par les constructeurs

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 4 juillet 2019
N° de pourvoi: 17-27.743 Non publié au bulletin Cassation partielle
M. Chauvin (président), président
Me Balat, SCP Ortscheidt, avocat(s)

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Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :



Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nancy, 12 septembre 2017), que, se plaignant de désordres affectant tant les parties communes que privatives, le syndicat des copropriétaires de la résidence [...] (le syndicat) a assigné en responsabilité le constructeur, ainsi que plusieurs intervenants et garants ; qu'un jugement les condamnant au paiement d'une certaine somme a été infirmé par un arrêt déclarant partiellement irrecevable l'action du syndicat en raison de l'irrégularité du pouvoir donné à la société de gestion immobilière de Lorraine (Sogilor), son ancien syndic ; que le syndicat a alors agi en responsabilité contre celle-ci pour avoir dépassé le budget des travaux de reprise voté en assemblée générale et avoir rédigé de manière défectueuse la résolution l'autorisant à agir en justice ; que, reconventionnellement, Sogilor a sollicité la condamnation du syndicat à lui rembourser une avance faite à son profit ;

Sur le second moyen, pris en sa seconde branche, ci-après annexé :

Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce grief qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Mais sur le premier moyen :

Vu l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble le principe de la réparation intégrale du préjudice ;

Attendu que, pour rejeter la demande en condamnation de Sogilor pour avoir rédigé de manière défectueuse la résolution l'autorisant à agir en justice, l'arrêt retient qu'il était toujours possible pour le nouveau syndic de prendre acte de l'irrégularité et de faire adopter une nouvelle décision en vue de la régulariser, ce dont il s'était abstenu ;

Qu'en statuant ainsi, après avoir constaté que Sogilor avait commis une faute engageant sa responsabilité, en application de l'article 1992 du code civil, pour avoir rédigé de manière défectueuse le procès-verbal d'assemblée générale, que cette faute avait fait perdre au syndicat une chance d'obtenir l'indemnisation intégrale des désordres par les constructeurs et l'assureur dommages-ouvrage et que cette perte de chance, qui ne pouvait être égale à l'avantage qu'elle aurait procuré si elle s'était réalisée, devait être déterminée en fonction des chances de succès de l'action engagée par le syndicat si elle n'avait pas été déclarée irrecevable, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte et le principe susvisés ;

Et sur le second moyen, pris en sa première branche :

Vu les articles 18 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable à la cause, et 35 du décret du 17 mars 1967, ensemble l'article 1999 du code civil ;

Attendu qu'il résulte de ces textes que le fait pour le syndic d'abonder sur ses propres deniers le compte du syndicat des copropriétaires constitue une faute sanctionnée par la non-restitution de ce solde ;

Attendu que, pour accueillir la demande en remboursement des fonds avancés par Sogilor, l'arrêt retient qu'il n'est pas légalement interdit à un syndic d'avancer des fonds pour le compte de la copropriété et d'en demander ensuite le remboursement sur le fondement de l'article 1999 du code civil, notamment en cas d'urgence pour éviter un retard de chantier ;

Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence [...] en condamnation de la société de gestion immobilière de Lorraine à lui payer la somme de 253 066,44 euros HT et condamne le syndicat des copropriétaires à payer à celle-ci la somme de 87 511, 21 euros, l'arrêt rendu le 12 septembre 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Nancy ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Metz ;

Condamne la société de gestion immobilière de Lorraine aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société de gestion immobilière de Lorraine et la condamne à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [...] la somme de 3 000 euros ;