Cour de cassation - Chambre civile 3
- N° de pourvoi : 20-16.991
- ECLI:FR:CCASS:2021:C300820
- Non publié au bulletin
- Solution : Rejet
Audience publique du mercredi 17 novembre 2021
Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, du 05 février 2020Texte intégral
RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 17 novembre 2021
Rejet
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 820 F-D
Pourvoi n° H 20-16.991
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 17 NOVEMBRE 2021
1°/ la société Primonial Real Estate Investment Management, société anonyme,
2°/ la société Ufifrance Immobilier, société civile de placement immobilier,
toutes deux ayant leur siège [Adresse 3],
ont formé le pourvoi n° H 20-16.991 contre l'arrêt rendu le 5 février 2020 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 5), dans le litige les opposant à la société CitizenM Paris Opéra Properties, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation.
Les demanderesses invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Boyer, conseiller, les observations de la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat des sociétés Primonial Real Estate Investment Management et Ufifrance Immobilier, de la SCP Bernard Hémery, Carole Thomas-Raquin, Martin Le Guerer, avocat de la société CitizenM Paris Opéra Properties, après débats en l'audience publique du 12 octobre 2021 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Boyer, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 5 février 2020), la société civile de placement immobilier Ufifrance immobilier (société Ufifrance), dont le gérant est la société Primonial Real Estate Investment Management (la société Primonial), est propriétaire d'un immeuble donné à bail le 15 juillet 1999 à l'Etat pour son occupation par un commissariat de police.
2. Par acte authentique du 22 juin 2015, la société Ufifrance et la société civile immobilière CitizenM Financial Holding 2 BV ont signé une promesse de bail à construction portant sur cette parcelle dans la perspective de démolir l'immeuble existant et de construire un hôtel.
3. La promesse était soumise à plusieurs conditions suspensives, dont la libération du bâtiment existant par le locataire au plus tard le 30 avril 2017.
4. Le bail à construction devait être conclu dans les quinze jours de la réalisation de la dernière des conditions suspensives et au plus tard le 30 avril 2018.
5. Le 25 avril 2017, la société civile immobilière CitizenM Financial Holding 2 BV a signifié à la société Ufifrance sa renonciation au bénéfice de la condition suspensive relative à la libération des lieux par le locataire.
6. Le 14 février 2018, la société civile immobilière CitizenM Financial Holding 2 BV a mis en demeure la société Ufifrance de signer l'acte de bail à construction.
7. La société civile immobilière CitizenM Paris Opéra Properties (la SCI) s'est substituée à la société civile immobilière CitizenM Financial Holding 2 BV.
8. La société Ufifrance a opposé un refus à cette demande.
9. La SCI a assigné les sociétés Ufifrance et Primonial aux fins de voir la première condamnée à signer l'acte authentique de bail à construction, et à défaut, dire que le jugement vaudrait bail à construction selon les termes de la promesse.
Examen du moyen
Enoncé du moyen
10. Les sociétés Ufifrance et Primonial font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes tendant à voir déclarer non écrite la condition suspensive de libération des lieux et dire que cette clause a été stipulée dans l'intérêt des deux parties, de condamner, sous astreinte, la société Ufifrance à se présenter devant un notaire et à signer l'acte authentique de vente et de juger, qu'à défaut de signature de l'acte de bail à construction, l'arrêt vaudrait bail à construction, alors :
« 1°/ que doit être réputée non écrite la clause autorisant l'une des parties à renoncer à une condition suspensive portant sur un élément essentiel du contrat ; que le bail à construction ayant pour objet l'édification par le preneur d'un ouvrage, doit être réputée non écrite la clause autorisant le preneur à renoncer à la condition tenant à la libération des lieux par son occupant puisqu'elle l'autorise à se soustraire à son obligation essentielle de construire ; qu'en retenant pourtant en l'espèce que la société Paris Opéra Properties avait pu valablement renoncer à la condition de libération des lieux par son occupant, cette condition ne portant pas sur une condition de validité mais de mise en oeuvre du bail à construction, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1168 du code civil, dans leur rédaction applicable en la cause ;
2°/ que les sociétés Ufifrance et Primonial soulignaient expressément dans leurs conclusions que « ce que les concluantes demandent au Tribunal de déclarer non-écrite, c'est la clause permettant au bénéficiaire de la promesse de renoncer seul au bénéfice de la condition suspensive de libération des lieux, non la condition suspensive en tant que telle » ; que la cour d'appel a pourtant retenu « que si la libération du terrain par l'occupant devait, comme le soutiennent les sociétés Ufifrance Immobilier et Primonial Real Estate Investment Management, être déclarée par la cour « réputée non écrite », l'occupation du terrain n'aurait alors plus aucune importance de sorte que le fait qu'elle ne soit pas accomplie dans le délai imparti par la promesse ne serait pas davantage un obstacle à la signature de la promesse de bail à construction » ; qu'en statuant ainsi, quand les exposantes sollicitaient précisément que soit réputée non écrite non pas la condition suspensive de libération des lieux, mais la clause autorisant la société Paris Opéra Properties à y renoncer unilatéralement, la cour d'appel a dénaturé leurs conclusions, en violation de l'article 4 du code de procédure civile ;
3°/ que quels que soient les termes d'une promesse de bail à construction, la condition suspensive de libération des lieux ne peut qu'être stipulée dans l'intérêt commun des deux parties ; qu'en effet, l'absence de libération des locaux empêche chacune des parties d'exécuter ses obligations prévues par le bail à construction ; qu'en retenant pourtant qu'il résultait des termes de la promesse que la condition suspensive liée à la libération des lieux était stipulée dans l'intérêt exclusif du promettant qui pouvait donc y renoncer unilatéralement, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1168 du code civil, dans leur rédaction applicable en la cause. »
Réponse de la Cour
11. Selon l'article L. 251-1, alinéa 1er, du code de la construction et de l'habitation, constitue un bail à construction le bail par lequel le preneur s'engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur, et à les conserver en bon état d'entretien pendant toute la durée du bail.
12. Selon le deuxième alinéa de ce texte, le bail à construction est consenti par ceux qui ont le droit d'aliéner et dans les mêmes conditions et formes.
13. La formation d'un contrat de bail à construction, prévoyant la démolition du bâtiment existant, n'est pas subordonnée à la libération préalable des lieux par le locataire en place.
14. La cour d'appel a retenu, à bon droit, que la condition suspensive de libération des lieux avant le 30 avril 2017 par l'occupant ne portait pas sur un élément de validité du contrat de bail à construction, mais sur sa mise en oeuvre.
15. Elle a exactement déduit de ces seuls motifs la possibilité de renoncer à cette condition suspensive.
16. Par motifs adoptés, elle a retenu que les parties avaient inséré ladite condition dans un chapitre intitulé « conditions suspensives stipulées au bénéfice du bénéficiaire » et que la promesse précisait que « les conditions suspensives sont stipulées dans l'intérêt exclusif du bénéficiaire qui pourra toujours y renoncer à condition d'en avoir avisé le promettant. »
17. Elle en a souverainement déduit que la société civile immobilière CitizenM Financial Holding 2 BV avait valablement renoncé au bénéfice de la condition suspensive de libération des lieux par lettre du 25 avril 2017 adressée à la société Ufifrance en dépit du refus de celle-ci.
18. Le moyen n'est donc pas fondé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les sociétés Ufifrance immobilier et Primonial Real Estate Investment Management aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par les sociétés Ufifrance immobilier et Primonial Real Estate Investment Management et les condamne à payer à la société civile immobilière CitizenM Paris Opéra Properties la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept novembre deux mille vingt et un. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour les sociétés Primonial Real Estate Investment Management et Ufifrance Immobilier
Il est fait grief à la décision attaquée d'avoir débouté la société Ufifrance France Immobilier et Primonial Investment Management de leur demande visant à voir déclarer non écrite la condition suspensive de libération des lieux, d'avoir débouté la société Ufifrance France Immobilier et Primonial Investment Management de leur demande visant à voir dire que la condition suspensive de libération des lieux a été stipulée dans l'intérêt des deux parties, d'avoir condamné la société Ufifrance Immobilier à se présenter devant Maître [G] [F] et à signer l'acte authentique de bail à construction du terrain sis [Adresse 1]) sur la parcelle cadastrée section AI n°[Cadastre 4] établi selon les termes de la promesse synallagmatique de bail à construction conclue le 22 juin 2015 figurant en pièce n°1, le jour fixé par la sommation qui lui sera notifiée au moins 15 jours à l'avance d'avoir à comparaître par devant Maître [G] [F], et ce sous astreinte provisoire de 10.000 € par jour de retard à compter du jour fixé pour comparaître et signer l'acte authentique de bail à construction par la dite sommation à comparaître et ce pendant une durée d'un mois, et d'avoir jugé qu'à défaut de signature de l'acte de bail à construction devant notaire par la société Ufifrance Immobilier dans le délai de huit jours à compter du jour fixé par la sommation à comparaître qui leur sera notifiée en cas de confirmation par la société Citizenm Paris Opéra Properties de sa volonté de devenir preneur de l'acte de bail à construction, le présent arrêt vaudra bail à construction selon les termes et conditions de la promesse synallagmatique de bail à construction conclue le 22 juin 2015 figurant en pièce n°1 et du projet de bail à construction figurant en pièce n°2, avec transfert simultané du droit réel immobilier ;
aux motifs propres que « que tout d'abord il convient d'observer que seules les pages 1 et 3 du procès-verbal de constat d'huissier du 2 mai 2017 sont produites aux débats et qu'elles ne contiennent pas les constatations de l'huissier ; que cependant, la société Citizenm ne conteste pas que les locaux ont été libérés postérieurement au 30 avril 2017 ; que la promesse de bail à construction litigieuse indique expressément qu'elle se réfère aux articles L251-1 à L251-9 du code de la construction et de l'habitation et des décrets pris pour son application ; que selon l'article L251-1 du code de la construction et de l'habitation, 'Constitue un bail à construction le bail par lequel le preneur s'engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d'entretien pendant toute la durée du bail'; que c'est donc l'engagement de construire qui est l'obligation essentielle et déterminante du preneur ; que pour la remplir il dispose d'un délai stipulé dans le bail à construction annexé à la promesse synallagmatique de bail à construction conclue le 22 juin 2015 ; que pour garantir au bailleur l'exécution par le preneur de son obligation de construire, le bail à construction impartit en effet au preneur un délai d'exécution des travaux en son article 11.2 dans les termes suivants : 'Le Preneur s'oblige à commencer les Travaux dans les six (6) mois de ce jour et à les poursuivre de façon continue, sans aucune interruption, de manière qu'ils soient achevés au plus tard le (48 mois après date de signature) sauf survenance d'un Cas de Force Majeure et/ou d'une ou plusieurs Causes Légitimes de Suspension de Délai telle que définie ci-après' ; que le maintien du commissariat de police dans les lieux donnés à bail à construction n'empêche pas la formation du contrat mais son exécution ; qu'il convient de souligner que tant la promesse que le bail à construction lui-même apportent au promettant futur bailleur toutes les garanties nécessaires pour obtenir l'exécution des travaux prévus par le bail et en cas de défaillance du preneur, pour se libérer de ses engagements contractuels ; que l'article 10 du Projet d'Acte de Bail à Construction annexé à la promesse et intitulé 'Garantie d'achèvement' oblige en outre le preneur à fournir, le jour de la réitération de la promesse, un acte de cautionnement solidaire au sens des articles 2288 et suivants du code civil pour le cas où le Bénéficiaire ne parviendrait pas à achever les travaux dans le délai de 48 mois prévus en son article 11.2 ; que cette garantie d'achèvement est d'ailleurs reprise dans la promesse de bail à construction conclue le 22 juin 2015 en son article 17 (cf. P 26) ; que par lettre du 29 janvier 2018 ayant pour objet la réalisation des conditions suspensives et la signature du bail à construction objet de la promesse du 23 juin 2015, la SCI Citizenm Paris Opéra Properties a ainsi envoyé à la société Ufifrance Immobilier sa garantie financière d'achèvement, délivrée par la société de droit hollandais Citizenm Financial Holding 2 B V ; qu'en outre, le projet d'Acte de Bail à Construction annexé à la promesse contient une clause résolutoire rédigée en ces termes : 'Sans préjudice des droits du Preneur, il est expressément prévu qu'en cas d'inexécution par le Preneur de l'une quelconque de ses obligations essentielles au titre du bail à Construction, notamment en cas de défaut d'Achèvement du Projet Hôtelier ou de non-paiement, à leur date d'exigibilité, de l'un quelconque des termes du Loyer ou de toute autre somme due au titre du Bail à Construction, le Bailleur aura la faculté de résilier le Bail à Construction'; qu'en renonçant à se prévaloir de la condition suspensive de libération des lieux par le commissariat de police avant le 30 avril 2017, le preneur s'est simplement borné à prendre le risque économique représenté par le retard dans la libération des lieux et d'en assumer les conséquences financières en s'exposant le cas échéant à un recours du bailleur à son encontre pour faute ; qu'il n'est pas contesté que le commissariat de police a finalement quitté les lieux le 1er octobre 2019 de sorte que cet obstacle est désormais levé, avant même la signature du bail à construction ; que la condition suspensive de libération des lieux avant le 30 avril 2017 par l'occupant des lieux à la date de la promesse ne portait donc pas sur un élément de validité du contrat de bail à construction comme le soutiennent les sociétés Ufifrance Immobilier et Primonial Real Estate Investment Management, mais sur sa mise en oeuvre ; qu'en conséquence, la société Citizenm a pu valablement y renoncer comme elle en a fait part à la société Ufifrance Immobilier par courrier du 25 avril 2017 ; qu'enfin si la libération du terrain par l'occupant devait, comme le soutiennent les sociétés Ufifrance Immobilier et Primonial Real Estate Investment Management, être déclarée par la Cour 'réputée non écrite', l'occupation du terrain n'aurait alors plus aucune importance de sorte que le fait qu'elle ne soit pas accomplie dans le délai imparti par la promesse ne serait pas davantage un obstacle à la signature de la promesse de bail à construction ; que subsidiairement, les sociétés Ufifrance Immobilier et Primonial Real Estate Investment Management soutiennent qu'une partie ne peut pas renoncer unilatéralement à une condition stipulée dans l'intérêt commun des parties, que ce soit tant que la condition n'est pas défaillie ou une fois la condition défaillie ; qu'elles font valoir que dans la mesure où la société Ufifrance Immobilier n'a jamais accepté de renoncer au bénéfice de cette condition suspensive et que bien au contraire, elle a fait part à la société Citizenm de son refus de proroger au 30 avril 2018 la date de réalisation de cette condition suspensive, la renonciation à la condition suspensive de libération des lieux formulée par la société Citizenm n'est pas valable, qu'il y a dès lors lieu de constater que la promesse est caduque depuis le 30 avril 2017 et d'infirmer le jugement dont appel ; que la promesse mentionne expressément que cette condition suspensive était stipulée au bénéfice exclusif du Bénéficiaire 'qui pourra toujours y renoncer à condition d'en avoir avisé le Promettant' ; qu'en conséquence, la renonciation au bénéfice de la condition suspensive de libération des lieux transmise par la société Citizenm à la société Ufifrance Immobilier par courrier du 25 avril 2017 est valide en dépit du refus de la société Ufifrance Immobilier ; qu'il résulte finalement des pièces produites aux débats que toutes les conditions suspensives auxquelles était subordonnée la réitération de la promesse synallagmatique de bail à construction du 22 juin 2015 ont été levées ou ont fait l'objet d'une renonciation valable ; qu'en définitive, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a : - débouté la société Ufifrance Immobilier et la société Primonial Real Estate Investment Management de leur demande visant à voir dire que la condition suspensive de libération des lieux a été stipulée dans l'intérêt des deux parties ; - condamné la société Ufifrance Immobilier à se présenter devant Maître [G] [F] et à signer l'acte authentique de bail à construction du terrain sis [Adresse 1]) sur la parcelle cadastrée section AI n°[Cadastre 4] établi selon les termes de la promesse synallagmatique de bail à construction conclue le 22 juin 2015 figurant en pièce n°1, le jour fixé par la sommation qui lui sera notifiée d'avoir à comparaître par devant Maître [G] [F], et ce sous astreinte provisoire de 10.000 € par jour de retard à compter du jour fixé pour comparaître et signer l'acte authentique de bail à construction par la dite sommation à comparaître et ce pendant une durée d'un mois ; qu'à défaut de signature volontaire de la part du Promettant, le présent arrêt vaudra bail à construction dans les termes du dispositif, le jugement étant infirmé en ce sens ; que les prétentions des parties tendant à leur voir donner acte ne constituant pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, il convient de rejeter la demande de la société Citizenm tendant à se voir donner acte de ce qu'elle se réserve le droit de réclamer la réparation de l'intégralité du préjudice qu'elle subit du fait des sociétés Ufifrance Immobilier et Primonial Real Estate Investment Management dans le cadre d'une autre procédure judiciaire, le jugement étant également confirmé sur ce point » ;
et aux motifs adoptés que « sur le caractère non écrit de la condition suspensive de libération des lieux : que l'article 1168 du code civil dans sa rédaction applicable en l'espèce dispose que « l'obligation est conditionnelle lorsqu'on la fait dépendre d'un événement futur et incertain, soit en la suspendant jusqu'à ce que l'événement arrive, soit en la résiliant, selon que l'événement arrivera ou n'arrivera pas » ; que l'article 12.2.1 de la promesse compris dans le chapitre sur les conditions suspensives et intitulé « Libération du Bâtiment Existant par le Locataire Existant » stipule notamment « les présentes sont soumises à la Condition Suspensive de la libération du Bâtiment Existent soit au plus tard le 20 avril 2017 (?). La Condition Suspensive sera réalisée par la production d'un exploit d'huissier constatant la libération du Bâtiment Existant par le Locataire Existant » ; que les défenderesses soutiennent que cette clause portant sur un élément essentiel à la formation du contrat privant de sa substance l'obligation essentielle du débiteur et doit donc être réputée non écrite ; que l'article L. 251-1 du code de la construction dispose « Constitue un bail à construction le bail par lequel le preneur s'engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d'entretien pendant toute la durée du bail » ; que comme tout contrat en application des dispositions de l'article 1108 du code civil applicable au litige, le bail à construction est formé par la rencontre des consentements des parties sur la chose et sur le prix ; que les éléments essentiels à la formation du bail à construction sont donc l'accord sur le terrain et la construction à édifier et le prix de ce bail ; qu'une fois le bail à construction conclu, celui-ci implique que le bailleur, en exécution du contrat, a l'obligation de mettre les lieux à la disposition du preneur, tout comme le contrat de vente est formé par l'accord sur le prix et la chose et implique ensuite qu'en exécution le vendeur remette la chose et l'acheteur le prix ; que la mise à disposition des lieux est certes une obligation du bailleur en application du bail et également une condition de l'obligation de construction du preneur mais n'est pas un élément essentiel à la formation du contrat ; que l'obligation de mettre les lieux à la disposition du preneur n'est qu'une condition de l'exécution du contrat et non une condition essentielle à la formation du contrat, dès lors la condition de libération des lieux peut être stipulée comme une condition suspensive ; que le tribunal observe que la Cour de cassation a jugé le 20 octobre 2010 (Civ. 3ème, 20 octobre 2010, pourvoi n° 09-69645, Bull. civ. III) que « l'article L. 251-1 du code de la construction et de l'habitation ne subordonne pas la formation du contrat bail à construction à l'obtention du permis de construire » ; que pourtant à défaut de permis de construire, le preneur ne peut exécuter son obligation de construire, tout comme en cas de défaut de libération de l'immeuble le preneur ne peut exécuter son obligation à détruire avant la construction ; que la Cour de cassation a donc considéré qu'un élément nécessaire à l'exécution de l'obligation d'une partie n'est pas un élément essentiel à la formation du contrat ; qu'en conséquence l'article 11.2.1 de la promesse de bail à construction doit être déclaré régulier et la société Ufifrance et la société Primonial seront déboutées de leur demande visant à voir déclarer la clause stipulant la condition suspensive non écrite ; sur la possibilité pour le bénéficiaire de la promesse de renoncer à la condition suspensive de libération des lieux : que la renonciation d'une partie à une condition suspensive n'est possible que si la clause a été stipulée dans son intérêt exclusif ; qu'en application de l'article 12 du code de procédure civile le juge « doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée » ; qu'il ne peut cependant dénaturer les termes clairs d'une convention ; qu'en l'espèce, l'article 11 « conditions suspensives » stipule dans sa partie introductive « les conditions suspensives sont stipulées dans l'intérêt exclusif du Bénéficiaire qui pourra toujours y renoncé à condition d'en avoir averti le Promettant » ; que cert article contient néanmoins une stipulation consacrée aux « conditions suspensives stipulées au bénéfice des deux parties » ; que cette clause ne vise que l'obtention d'une confirmation écrite de l'Autorité des marchés financiers concernant la capacité pour le Promettant eu égard à sa qualité de société de placements immobiliers et eu égard à la réglementation financière et boursière de conclure un bail à construction ; que la clause stipulant la condition suspensive de libération des lieux est inclus dans le chapitre sur « les conditions suspensives stipulées au bénéfice du Bénéficiaire », le bénéficiaire étant aux termes de cette même promesse la société CitizenM Financial Holding 2 BV à laquelle s'est régulièrement substituée la SCI CitizenM Paris Opéra Properties ; qu'ainsi, il ressort clairement de la convention sans qu'il soit nécessaire de l'interpréter que les parties ont entendu faire de la condition suspensive de libération du lieu une clause stipulée dans l'intérêt exclusif du bénéficiaire ; que le tribunal ne peut que constater cette intention commune des parties, exprimée sans ambiguïté lors de la conclusion de la promesse peu important que la clause puisse aussi avoir un intérêt factuel pour le promettant ; que la SCI CitizenM Paris Opéra Properties pouvait renoncer à cette condition suspensive stipulée dans son intérêt exclusif et les sociétés Ufifrance Immobilier et Patrimonial seront déboutées visant à voir dire que la SCI CitizenM Paris Opéra Properties ne pouvait valablement renoncer seule à la condition suspensive ; sur les conséquences de la validité de la clause stipulée dans l'intérêt exclusif du bénéficiaire : qu'il n'est pas contesté que la renonciation à la condition suspensive de la SCI CitizenM Paris Opéra Properties soit intervenue avant que celle-ci n'ait défailli ; qu'en effet, celle-ci prévoyait que les lieux devaient être libérés le 20 avril 2017 et la SCI CitizenM Paris Opéra Properties a renoncé à la condition par courrier du 27 avril 2017 ; qu'il n'est pas contesté non plus que les autres conditions suspensives auxquelles était subordonnée la réitération de la promesse ont été levées ou ont fait l'objet d'une renonciation valable ; qu'ainsi la société Ufifrance Immobilier a été défaillante dans ses obligations au regard de la promesse synallagmatique de bail à construction en date du 22 juin 2015 ; qu'il convient donc de condamner la société Ufifrance Immobilier à se présenter devant Me [G] [F] et à signer l'acte authentique de bail à construction du terrain sis [Adresse 1]) sur la parcelle cadastrée section AI n°[Cadastre 4] établi selon les termes de la promesse synallagmatique de bail à construction conclue le 22 juin 2015 figurant en pièce n°1, le jour fixé par la sommation qui lui sera notifiée au moins 15 jours à l'avance d'avoir à comparaître par devant Maître [G] [F], et ce sous astreinte provisoire de 10.000 € par jour de retard à compter du jour fixé pour comparaître et signer l'acte authentique de bail à construction par la dite sommation à comparaître et ce pendant une durée d'un mois » ;
alors 1°/ que doit être réputée non écrite la clause autorisant l'une des parties à renoncer à une condition suspensive portant sur un élément essentiel du contrat ; que le bail à construction ayant pour objet l'édification par le preneur d'un ouvrage, doit être réputée non écrite la clause autorisant le preneur à renoncer à la condition tenant à la libération des lieux par son occupant puisqu'elle l'autorise à se soustraire à son obligation essentielle de construire ; qu'en retenant pourtant en l'espèce que la société Paris Opéra Properties avait pu valablement renoncer à la condition de libération des lieux par son occupant, cette condition ne portant pas sur une condition de validité mais de mise en oeuvre du bail à construction, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1168 du code civil, dans leur rédaction applicable en la cause ;
alors 2°/ que les sociétés Ufifrance et Primonial soulignaient expressément dans leurs conclusions que « ce que les concluantes demandent au Tribunal de déclarer non-écrite, c'est la clause permettant au Bénéficiaire de la Promesse de renoncer seul au bénéfice de la condition suspensive de libération des lieux, non la condition suspensive en tant que telle » (conclusions, p. 23, n° 92) ; que la cour d'appel a pourtant retenu « que si la libération du terrain par l'occupant devait, comme le soutiennent les sociétés Ufifrance Immobilier et Primonial Real Estate Investment Management, être déclarée par la Cour « réputée non écrite », l'occupation du terrain n'aurait alors plus aucune importance de sorte que le fait qu'elle ne soit pas accomplie dans le délai imparti par la promesse ne serait pas davantage un obstacle à la signature de la promesse de bail à construction » (arrêt, p. 8, dernier alinéa) ; qu'en statuant ainsi, quand les exposantes sollicitaient précisément que soit réputée non écrite non pas la condition suspensive de libération des lieux, mais la clause autorisant la société Paris Opéra Properties à y renoncer unilatéralement, la cour d'appel a dénaturé leurs conclusions, en violation de l'article 4 du code de procédure civile ;
alors et subsidiairement 3°/ que quels que soient les termes d'une promesse de bail à construction, la condition suspensive de libération des lieux ne peut qu'être stipulée dans l'intérêt commun des deux parties ; qu'en effet, l'absence de libération des locaux empêche chacune des parties d'exécuter ses obligations prévues par le bail à construction ; qu'en retenant pourtant qu'il résultait des termes de la promesse que la condition suspensive liée à la libération des lieux était stipulée dans l'intérêt exclusif du promettant qui pouvait donc y renoncer unilatéralement, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1168 du code civil, dans leur rédaction applicable en la cause.ECLI:FR:CCASS:2021:C300820
CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 17 novembre 2021
Rejet
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 820 F-D
Pourvoi n° H 20-16.991
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 17 NOVEMBRE 2021
1°/ la société Primonial Real Estate Investment Management, société anonyme,
2°/ la société Ufifrance Immobilier, société civile de placement immobilier,
toutes deux ayant leur siège [Adresse 3],
ont formé le pourvoi n° H 20-16.991 contre l'arrêt rendu le 5 février 2020 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 5), dans le litige les opposant à la société CitizenM Paris Opéra Properties, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation.
Les demanderesses invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Boyer, conseiller, les observations de la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat des sociétés Primonial Real Estate Investment Management et Ufifrance Immobilier, de la SCP Bernard Hémery, Carole Thomas-Raquin, Martin Le Guerer, avocat de la société CitizenM Paris Opéra Properties, après débats en l'audience publique du 12 octobre 2021 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Boyer, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 5 février 2020), la société civile de placement immobilier Ufifrance immobilier (société Ufifrance), dont le gérant est la société Primonial Real Estate Investment Management (la société Primonial), est propriétaire d'un immeuble donné à bail le 15 juillet 1999 à l'Etat pour son occupation par un commissariat de police.
2. Par acte authentique du 22 juin 2015, la société Ufifrance et la société civile immobilière CitizenM Financial Holding 2 BV ont signé une promesse de bail à construction portant sur cette parcelle dans la perspective de démolir l'immeuble existant et de construire un hôtel.
3. La promesse était soumise à plusieurs conditions suspensives, dont la libération du bâtiment existant par le locataire au plus tard le 30 avril 2017.
4. Le bail à construction devait être conclu dans les quinze jours de la réalisation de la dernière des conditions suspensives et au plus tard le 30 avril 2018.
5. Le 25 avril 2017, la société civile immobilière CitizenM Financial Holding 2 BV a signifié à la société Ufifrance sa renonciation au bénéfice de la condition suspensive relative à la libération des lieux par le locataire.
6. Le 14 février 2018, la société civile immobilière CitizenM Financial Holding 2 BV a mis en demeure la société Ufifrance de signer l'acte de bail à construction.
7. La société civile immobilière CitizenM Paris Opéra Properties (la SCI) s'est substituée à la société civile immobilière CitizenM Financial Holding 2 BV.
8. La société Ufifrance a opposé un refus à cette demande.
9. La SCI a assigné les sociétés Ufifrance et Primonial aux fins de voir la première condamnée à signer l'acte authentique de bail à construction, et à défaut, dire que le jugement vaudrait bail à construction selon les termes de la promesse.
Examen du moyen
Enoncé du moyen
10. Les sociétés Ufifrance et Primonial font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes tendant à voir déclarer non écrite la condition suspensive de libération des lieux et dire que cette clause a été stipulée dans l'intérêt des deux parties, de condamner, sous astreinte, la société Ufifrance à se présenter devant un notaire et à signer l'acte authentique de vente et de juger, qu'à défaut de signature de l'acte de bail à construction, l'arrêt vaudrait bail à construction, alors :
« 1°/ que doit être réputée non écrite la clause autorisant l'une des parties à renoncer à une condition suspensive portant sur un élément essentiel du contrat ; que le bail à construction ayant pour objet l'édification par le preneur d'un ouvrage, doit être réputée non écrite la clause autorisant le preneur à renoncer à la condition tenant à la libération des lieux par son occupant puisqu'elle l'autorise à se soustraire à son obligation essentielle de construire ; qu'en retenant pourtant en l'espèce que la société Paris Opéra Properties avait pu valablement renoncer à la condition de libération des lieux par son occupant, cette condition ne portant pas sur une condition de validité mais de mise en oeuvre du bail à construction, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1168 du code civil, dans leur rédaction applicable en la cause ;
2°/ que les sociétés Ufifrance et Primonial soulignaient expressément dans leurs conclusions que « ce que les concluantes demandent au Tribunal de déclarer non-écrite, c'est la clause permettant au bénéficiaire de la promesse de renoncer seul au bénéfice de la condition suspensive de libération des lieux, non la condition suspensive en tant que telle » ; que la cour d'appel a pourtant retenu « que si la libération du terrain par l'occupant devait, comme le soutiennent les sociétés Ufifrance Immobilier et Primonial Real Estate Investment Management, être déclarée par la cour « réputée non écrite », l'occupation du terrain n'aurait alors plus aucune importance de sorte que le fait qu'elle ne soit pas accomplie dans le délai imparti par la promesse ne serait pas davantage un obstacle à la signature de la promesse de bail à construction » ; qu'en statuant ainsi, quand les exposantes sollicitaient précisément que soit réputée non écrite non pas la condition suspensive de libération des lieux, mais la clause autorisant la société Paris Opéra Properties à y renoncer unilatéralement, la cour d'appel a dénaturé leurs conclusions, en violation de l'article 4 du code de procédure civile ;
3°/ que quels que soient les termes d'une promesse de bail à construction, la condition suspensive de libération des lieux ne peut qu'être stipulée dans l'intérêt commun des deux parties ; qu'en effet, l'absence de libération des locaux empêche chacune des parties d'exécuter ses obligations prévues par le bail à construction ; qu'en retenant pourtant qu'il résultait des termes de la promesse que la condition suspensive liée à la libération des lieux était stipulée dans l'intérêt exclusif du promettant qui pouvait donc y renoncer unilatéralement, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1168 du code civil, dans leur rédaction applicable en la cause. »
Réponse de la Cour
11. Selon l'article L. 251-1, alinéa 1er, du code de la construction et de l'habitation, constitue un bail à construction le bail par lequel le preneur s'engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur, et à les conserver en bon état d'entretien pendant toute la durée du bail.
12. Selon le deuxième alinéa de ce texte, le bail à construction est consenti par ceux qui ont le droit d'aliéner et dans les mêmes conditions et formes.
13. La formation d'un contrat de bail à construction, prévoyant la démolition du bâtiment existant, n'est pas subordonnée à la libération préalable des lieux par le locataire en place.
14. La cour d'appel a retenu, à bon droit, que la condition suspensive de libération des lieux avant le 30 avril 2017 par l'occupant ne portait pas sur un élément de validité du contrat de bail à construction, mais sur sa mise en oeuvre.
15. Elle a exactement déduit de ces seuls motifs la possibilité de renoncer à cette condition suspensive.
16. Par motifs adoptés, elle a retenu que les parties avaient inséré ladite condition dans un chapitre intitulé « conditions suspensives stipulées au bénéfice du bénéficiaire » et que la promesse précisait que « les conditions suspensives sont stipulées dans l'intérêt exclusif du bénéficiaire qui pourra toujours y renoncer à condition d'en avoir avisé le promettant. »
17. Elle en a souverainement déduit que la société civile immobilière CitizenM Financial Holding 2 BV avait valablement renoncé au bénéfice de la condition suspensive de libération des lieux par lettre du 25 avril 2017 adressée à la société Ufifrance en dépit du refus de celle-ci.
18. Le moyen n'est donc pas fondé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les sociétés Ufifrance immobilier et Primonial Real Estate Investment Management aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par les sociétés Ufifrance immobilier et Primonial Real Estate Investment Management et les condamne à payer à la société civile immobilière CitizenM Paris Opéra Properties la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept novembre deux mille vingt et un. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour les sociétés Primonial Real Estate Investment Management et Ufifrance Immobilier
Il est fait grief à la décision attaquée d'avoir débouté la société Ufifrance France Immobilier et Primonial Investment Management de leur demande visant à voir déclarer non écrite la condition suspensive de libération des lieux, d'avoir débouté la société Ufifrance France Immobilier et Primonial Investment Management de leur demande visant à voir dire que la condition suspensive de libération des lieux a été stipulée dans l'intérêt des deux parties, d'avoir condamné la société Ufifrance Immobilier à se présenter devant Maître [G] [F] et à signer l'acte authentique de bail à construction du terrain sis [Adresse 1]) sur la parcelle cadastrée section AI n°[Cadastre 4] établi selon les termes de la promesse synallagmatique de bail à construction conclue le 22 juin 2015 figurant en pièce n°1, le jour fixé par la sommation qui lui sera notifiée au moins 15 jours à l'avance d'avoir à comparaître par devant Maître [G] [F], et ce sous astreinte provisoire de 10.000 € par jour de retard à compter du jour fixé pour comparaître et signer l'acte authentique de bail à construction par la dite sommation à comparaître et ce pendant une durée d'un mois, et d'avoir jugé qu'à défaut de signature de l'acte de bail à construction devant notaire par la société Ufifrance Immobilier dans le délai de huit jours à compter du jour fixé par la sommation à comparaître qui leur sera notifiée en cas de confirmation par la société Citizenm Paris Opéra Properties de sa volonté de devenir preneur de l'acte de bail à construction, le présent arrêt vaudra bail à construction selon les termes et conditions de la promesse synallagmatique de bail à construction conclue le 22 juin 2015 figurant en pièce n°1 et du projet de bail à construction figurant en pièce n°2, avec transfert simultané du droit réel immobilier ;
aux motifs propres que « que tout d'abord il convient d'observer que seules les pages 1 et 3 du procès-verbal de constat d'huissier du 2 mai 2017 sont produites aux débats et qu'elles ne contiennent pas les constatations de l'huissier ; que cependant, la société Citizenm ne conteste pas que les locaux ont été libérés postérieurement au 30 avril 2017 ; que la promesse de bail à construction litigieuse indique expressément qu'elle se réfère aux articles L251-1 à L251-9 du code de la construction et de l'habitation et des décrets pris pour son application ; que selon l'article L251-1 du code de la construction et de l'habitation, 'Constitue un bail à construction le bail par lequel le preneur s'engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d'entretien pendant toute la durée du bail'; que c'est donc l'engagement de construire qui est l'obligation essentielle et déterminante du preneur ; que pour la remplir il dispose d'un délai stipulé dans le bail à construction annexé à la promesse synallagmatique de bail à construction conclue le 22 juin 2015 ; que pour garantir au bailleur l'exécution par le preneur de son obligation de construire, le bail à construction impartit en effet au preneur un délai d'exécution des travaux en son article 11.2 dans les termes suivants : 'Le Preneur s'oblige à commencer les Travaux dans les six (6) mois de ce jour et à les poursuivre de façon continue, sans aucune interruption, de manière qu'ils soient achevés au plus tard le (48 mois après date de signature) sauf survenance d'un Cas de Force Majeure et/ou d'une ou plusieurs Causes Légitimes de Suspension de Délai telle que définie ci-après' ; que le maintien du commissariat de police dans les lieux donnés à bail à construction n'empêche pas la formation du contrat mais son exécution ; qu'il convient de souligner que tant la promesse que le bail à construction lui-même apportent au promettant futur bailleur toutes les garanties nécessaires pour obtenir l'exécution des travaux prévus par le bail et en cas de défaillance du preneur, pour se libérer de ses engagements contractuels ; que l'article 10 du Projet d'Acte de Bail à Construction annexé à la promesse et intitulé 'Garantie d'achèvement' oblige en outre le preneur à fournir, le jour de la réitération de la promesse, un acte de cautionnement solidaire au sens des articles 2288 et suivants du code civil pour le cas où le Bénéficiaire ne parviendrait pas à achever les travaux dans le délai de 48 mois prévus en son article 11.2 ; que cette garantie d'achèvement est d'ailleurs reprise dans la promesse de bail à construction conclue le 22 juin 2015 en son article 17 (cf. P 26) ; que par lettre du 29 janvier 2018 ayant pour objet la réalisation des conditions suspensives et la signature du bail à construction objet de la promesse du 23 juin 2015, la SCI Citizenm Paris Opéra Properties a ainsi envoyé à la société Ufifrance Immobilier sa garantie financière d'achèvement, délivrée par la société de droit hollandais Citizenm Financial Holding 2 B V ; qu'en outre, le projet d'Acte de Bail à Construction annexé à la promesse contient une clause résolutoire rédigée en ces termes : 'Sans préjudice des droits du Preneur, il est expressément prévu qu'en cas d'inexécution par le Preneur de l'une quelconque de ses obligations essentielles au titre du bail à Construction, notamment en cas de défaut d'Achèvement du Projet Hôtelier ou de non-paiement, à leur date d'exigibilité, de l'un quelconque des termes du Loyer ou de toute autre somme due au titre du Bail à Construction, le Bailleur aura la faculté de résilier le Bail à Construction'; qu'en renonçant à se prévaloir de la condition suspensive de libération des lieux par le commissariat de police avant le 30 avril 2017, le preneur s'est simplement borné à prendre le risque économique représenté par le retard dans la libération des lieux et d'en assumer les conséquences financières en s'exposant le cas échéant à un recours du bailleur à son encontre pour faute ; qu'il n'est pas contesté que le commissariat de police a finalement quitté les lieux le 1er octobre 2019 de sorte que cet obstacle est désormais levé, avant même la signature du bail à construction ; que la condition suspensive de libération des lieux avant le 30 avril 2017 par l'occupant des lieux à la date de la promesse ne portait donc pas sur un élément de validité du contrat de bail à construction comme le soutiennent les sociétés Ufifrance Immobilier et Primonial Real Estate Investment Management, mais sur sa mise en oeuvre ; qu'en conséquence, la société Citizenm a pu valablement y renoncer comme elle en a fait part à la société Ufifrance Immobilier par courrier du 25 avril 2017 ; qu'enfin si la libération du terrain par l'occupant devait, comme le soutiennent les sociétés Ufifrance Immobilier et Primonial Real Estate Investment Management, être déclarée par la Cour 'réputée non écrite', l'occupation du terrain n'aurait alors plus aucune importance de sorte que le fait qu'elle ne soit pas accomplie dans le délai imparti par la promesse ne serait pas davantage un obstacle à la signature de la promesse de bail à construction ; que subsidiairement, les sociétés Ufifrance Immobilier et Primonial Real Estate Investment Management soutiennent qu'une partie ne peut pas renoncer unilatéralement à une condition stipulée dans l'intérêt commun des parties, que ce soit tant que la condition n'est pas défaillie ou une fois la condition défaillie ; qu'elles font valoir que dans la mesure où la société Ufifrance Immobilier n'a jamais accepté de renoncer au bénéfice de cette condition suspensive et que bien au contraire, elle a fait part à la société Citizenm de son refus de proroger au 30 avril 2018 la date de réalisation de cette condition suspensive, la renonciation à la condition suspensive de libération des lieux formulée par la société Citizenm n'est pas valable, qu'il y a dès lors lieu de constater que la promesse est caduque depuis le 30 avril 2017 et d'infirmer le jugement dont appel ; que la promesse mentionne expressément que cette condition suspensive était stipulée au bénéfice exclusif du Bénéficiaire 'qui pourra toujours y renoncer à condition d'en avoir avisé le Promettant' ; qu'en conséquence, la renonciation au bénéfice de la condition suspensive de libération des lieux transmise par la société Citizenm à la société Ufifrance Immobilier par courrier du 25 avril 2017 est valide en dépit du refus de la société Ufifrance Immobilier ; qu'il résulte finalement des pièces produites aux débats que toutes les conditions suspensives auxquelles était subordonnée la réitération de la promesse synallagmatique de bail à construction du 22 juin 2015 ont été levées ou ont fait l'objet d'une renonciation valable ; qu'en définitive, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a : - débouté la société Ufifrance Immobilier et la société Primonial Real Estate Investment Management de leur demande visant à voir dire que la condition suspensive de libération des lieux a été stipulée dans l'intérêt des deux parties ; - condamné la société Ufifrance Immobilier à se présenter devant Maître [G] [F] et à signer l'acte authentique de bail à construction du terrain sis [Adresse 1]) sur la parcelle cadastrée section AI n°[Cadastre 4] établi selon les termes de la promesse synallagmatique de bail à construction conclue le 22 juin 2015 figurant en pièce n°1, le jour fixé par la sommation qui lui sera notifiée d'avoir à comparaître par devant Maître [G] [F], et ce sous astreinte provisoire de 10.000 € par jour de retard à compter du jour fixé pour comparaître et signer l'acte authentique de bail à construction par la dite sommation à comparaître et ce pendant une durée d'un mois ; qu'à défaut de signature volontaire de la part du Promettant, le présent arrêt vaudra bail à construction dans les termes du dispositif, le jugement étant infirmé en ce sens ; que les prétentions des parties tendant à leur voir donner acte ne constituant pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, il convient de rejeter la demande de la société Citizenm tendant à se voir donner acte de ce qu'elle se réserve le droit de réclamer la réparation de l'intégralité du préjudice qu'elle subit du fait des sociétés Ufifrance Immobilier et Primonial Real Estate Investment Management dans le cadre d'une autre procédure judiciaire, le jugement étant également confirmé sur ce point » ;
et aux motifs adoptés que « sur le caractère non écrit de la condition suspensive de libération des lieux : que l'article 1168 du code civil dans sa rédaction applicable en l'espèce dispose que « l'obligation est conditionnelle lorsqu'on la fait dépendre d'un événement futur et incertain, soit en la suspendant jusqu'à ce que l'événement arrive, soit en la résiliant, selon que l'événement arrivera ou n'arrivera pas » ; que l'article 12.2.1 de la promesse compris dans le chapitre sur les conditions suspensives et intitulé « Libération du Bâtiment Existant par le Locataire Existant » stipule notamment « les présentes sont soumises à la Condition Suspensive de la libération du Bâtiment Existent soit au plus tard le 20 avril 2017 (?). La Condition Suspensive sera réalisée par la production d'un exploit d'huissier constatant la libération du Bâtiment Existant par le Locataire Existant » ; que les défenderesses soutiennent que cette clause portant sur un élément essentiel à la formation du contrat privant de sa substance l'obligation essentielle du débiteur et doit donc être réputée non écrite ; que l'article L. 251-1 du code de la construction dispose « Constitue un bail à construction le bail par lequel le preneur s'engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d'entretien pendant toute la durée du bail » ; que comme tout contrat en application des dispositions de l'article 1108 du code civil applicable au litige, le bail à construction est formé par la rencontre des consentements des parties sur la chose et sur le prix ; que les éléments essentiels à la formation du bail à construction sont donc l'accord sur le terrain et la construction à édifier et le prix de ce bail ; qu'une fois le bail à construction conclu, celui-ci implique que le bailleur, en exécution du contrat, a l'obligation de mettre les lieux à la disposition du preneur, tout comme le contrat de vente est formé par l'accord sur le prix et la chose et implique ensuite qu'en exécution le vendeur remette la chose et l'acheteur le prix ; que la mise à disposition des lieux est certes une obligation du bailleur en application du bail et également une condition de l'obligation de construction du preneur mais n'est pas un élément essentiel à la formation du contrat ; que l'obligation de mettre les lieux à la disposition du preneur n'est qu'une condition de l'exécution du contrat et non une condition essentielle à la formation du contrat, dès lors la condition de libération des lieux peut être stipulée comme une condition suspensive ; que le tribunal observe que la Cour de cassation a jugé le 20 octobre 2010 (Civ. 3ème, 20 octobre 2010, pourvoi n° 09-69645, Bull. civ. III) que « l'article L. 251-1 du code de la construction et de l'habitation ne subordonne pas la formation du contrat bail à construction à l'obtention du permis de construire » ; que pourtant à défaut de permis de construire, le preneur ne peut exécuter son obligation de construire, tout comme en cas de défaut de libération de l'immeuble le preneur ne peut exécuter son obligation à détruire avant la construction ; que la Cour de cassation a donc considéré qu'un élément nécessaire à l'exécution de l'obligation d'une partie n'est pas un élément essentiel à la formation du contrat ; qu'en conséquence l'article 11.2.1 de la promesse de bail à construction doit être déclaré régulier et la société Ufifrance et la société Primonial seront déboutées de leur demande visant à voir déclarer la clause stipulant la condition suspensive non écrite ; sur la possibilité pour le bénéficiaire de la promesse de renoncer à la condition suspensive de libération des lieux : que la renonciation d'une partie à une condition suspensive n'est possible que si la clause a été stipulée dans son intérêt exclusif ; qu'en application de l'article 12 du code de procédure civile le juge « doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée » ; qu'il ne peut cependant dénaturer les termes clairs d'une convention ; qu'en l'espèce, l'article 11 « conditions suspensives » stipule dans sa partie introductive « les conditions suspensives sont stipulées dans l'intérêt exclusif du Bénéficiaire qui pourra toujours y renoncé à condition d'en avoir averti le Promettant » ; que cert article contient néanmoins une stipulation consacrée aux « conditions suspensives stipulées au bénéfice des deux parties » ; que cette clause ne vise que l'obtention d'une confirmation écrite de l'Autorité des marchés financiers concernant la capacité pour le Promettant eu égard à sa qualité de société de placements immobiliers et eu égard à la réglementation financière et boursière de conclure un bail à construction ; que la clause stipulant la condition suspensive de libération des lieux est inclus dans le chapitre sur « les conditions suspensives stipulées au bénéfice du Bénéficiaire », le bénéficiaire étant aux termes de cette même promesse la société CitizenM Financial Holding 2 BV à laquelle s'est régulièrement substituée la SCI CitizenM Paris Opéra Properties ; qu'ainsi, il ressort clairement de la convention sans qu'il soit nécessaire de l'interpréter que les parties ont entendu faire de la condition suspensive de libération du lieu une clause stipulée dans l'intérêt exclusif du bénéficiaire ; que le tribunal ne peut que constater cette intention commune des parties, exprimée sans ambiguïté lors de la conclusion de la promesse peu important que la clause puisse aussi avoir un intérêt factuel pour le promettant ; que la SCI CitizenM Paris Opéra Properties pouvait renoncer à cette condition suspensive stipulée dans son intérêt exclusif et les sociétés Ufifrance Immobilier et Patrimonial seront déboutées visant à voir dire que la SCI CitizenM Paris Opéra Properties ne pouvait valablement renoncer seule à la condition suspensive ; sur les conséquences de la validité de la clause stipulée dans l'intérêt exclusif du bénéficiaire : qu'il n'est pas contesté que la renonciation à la condition suspensive de la SCI CitizenM Paris Opéra Properties soit intervenue avant que celle-ci n'ait défailli ; qu'en effet, celle-ci prévoyait que les lieux devaient être libérés le 20 avril 2017 et la SCI CitizenM Paris Opéra Properties a renoncé à la condition par courrier du 27 avril 2017 ; qu'il n'est pas contesté non plus que les autres conditions suspensives auxquelles était subordonnée la réitération de la promesse ont été levées ou ont fait l'objet d'une renonciation valable ; qu'ainsi la société Ufifrance Immobilier a été défaillante dans ses obligations au regard de la promesse synallagmatique de bail à construction en date du 22 juin 2015 ; qu'il convient donc de condamner la société Ufifrance Immobilier à se présenter devant Me [G] [F] et à signer l'acte authentique de bail à construction du terrain sis [Adresse 1]) sur la parcelle cadastrée section AI n°[Cadastre 4] établi selon les termes de la promesse synallagmatique de bail à construction conclue le 22 juin 2015 figurant en pièce n°1, le jour fixé par la sommation qui lui sera notifiée au moins 15 jours à l'avance d'avoir à comparaître par devant Maître [G] [F], et ce sous astreinte provisoire de 10.000 € par jour de retard à compter du jour fixé pour comparaître et signer l'acte authentique de bail à construction par la dite sommation à comparaître et ce pendant une durée d'un mois » ;
alors 1°/ que doit être réputée non écrite la clause autorisant l'une des parties à renoncer à une condition suspensive portant sur un élément essentiel du contrat ; que le bail à construction ayant pour objet l'édification par le preneur d'un ouvrage, doit être réputée non écrite la clause autorisant le preneur à renoncer à la condition tenant à la libération des lieux par son occupant puisqu'elle l'autorise à se soustraire à son obligation essentielle de construire ; qu'en retenant pourtant en l'espèce que la société Paris Opéra Properties avait pu valablement renoncer à la condition de libération des lieux par son occupant, cette condition ne portant pas sur une condition de validité mais de mise en oeuvre du bail à construction, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1168 du code civil, dans leur rédaction applicable en la cause ;
alors 2°/ que les sociétés Ufifrance et Primonial soulignaient expressément dans leurs conclusions que « ce que les concluantes demandent au Tribunal de déclarer non-écrite, c'est la clause permettant au Bénéficiaire de la Promesse de renoncer seul au bénéfice de la condition suspensive de libération des lieux, non la condition suspensive en tant que telle » (conclusions, p. 23, n° 92) ; que la cour d'appel a pourtant retenu « que si la libération du terrain par l'occupant devait, comme le soutiennent les sociétés Ufifrance Immobilier et Primonial Real Estate Investment Management, être déclarée par la Cour « réputée non écrite », l'occupation du terrain n'aurait alors plus aucune importance de sorte que le fait qu'elle ne soit pas accomplie dans le délai imparti par la promesse ne serait pas davantage un obstacle à la signature de la promesse de bail à construction » (arrêt, p. 8, dernier alinéa) ; qu'en statuant ainsi, quand les exposantes sollicitaient précisément que soit réputée non écrite non pas la condition suspensive de libération des lieux, mais la clause autorisant la société Paris Opéra Properties à y renoncer unilatéralement, la cour d'appel a dénaturé leurs conclusions, en violation de l'article 4 du code de procédure civile ;
alors et subsidiairement 3°/ que quels que soient les termes d'une promesse de bail à construction, la condition suspensive de libération des lieux ne peut qu'être stipulée dans l'intérêt commun des deux parties ; qu'en effet, l'absence de libération des locaux empêche chacune des parties d'exécuter ses obligations prévues par le bail à construction ; qu'en retenant pourtant qu'il résultait des termes de la promesse que la condition suspensive liée à la libération des lieux était stipulée dans l'intérêt exclusif du promettant qui pouvait donc y renoncer unilatéralement, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1168 du code civil, dans leur rédaction applicable en la cause.
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