ur de cassation - Chambre civile 1
- N° de pourvoi : 20-10.936
- ECLI:FR:CCASS:2022:C100028
- Non publié au bulletin
- Solution : Cassation partielle
Audience publique du mercredi 05 janvier 2022
Décision attaquée : Cour d'appel de Nancy, du 24 septembre 2019Texte intégral
RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 1
CF
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 5 janvier 2022
Cassation partielle
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 28 F-D
Pourvoi n° A 20-10.936
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 5 JANVIER 2022
1°/ le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11], représenté par son syndic en exercice, la société Trilogie, dont le siège est [Adresse 4],
2°/ la société Rio Pantanal, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2],
3°/ M. [O] [F],
4°/ Mme [R] [V], épouse [F],
tous deux domiciliés [Adresse 8],
5°/ M. [Y] [EA],
6°/ Mme [I] [E], épouse [EA],
tous deux domiciliés [Adresse 7],
7°/ Mme [Z] [L], épouse [P],
8°/ M. [J] [P],
tous deux domiciliés [Adresse 6],
9°/ Mme [S] [A],
10°/ M. [C] [A],
tous deux domiciliés [Adresse 9],
11°/ M. [W] [B],
12°/ M. [D] [M], épouse [B],
tous deux domiciliés [Adresse 3],
13°/ M. [X] [L],
14°/ Mme [T] [K], épouse [L],
tous deux domiciliés [Adresse 5],
15°/ M. [C] [N], domicilié [Adresse 1],
ont formé le pourvoi n° A 20-10.936 contre l'arrêt rendu le 24 septembre 2019 par la cour d'appel de Nancy (1re chambre civile), dans le litige les opposant à la société [H], société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 10], défenderesse à la cassation.
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Bruyère, conseiller, les observations de la SARL Cabinet Munier-Apaire, avocat du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11], de la société Rio Pantanal, de M. et Mme [F], de M. et Mme [EA], de M. et Mme [P], de M. et Mme [A], de M. et Mme [B], de M. et Mme [L] et de M. [N], de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société [H], après débats en l'audience publique du 9 novembre 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Bruyère, conseiller rapporteur, Mme Duval-Arnould, conseiller doyen, et Mme Tinchon, greffier de chambre,
la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Nancy, 24 septembre 2019), la SCI Rio Pantanal, M. et Mme [F], M. et Mme [EA], M. et Mme [P], M. et Mme [A], M. et Mme [B], M. et Mme [L] et M. [N] (les acquéreurs) ont conclu avec la société civile de construction vente Les Bleuets (le vendeur) des contrats de réservation de plusieurs lots d'un bien immobilier, en l'état futur d'achèvement avec garantie intrinsèque.
2. Les actes authentiques de ventes ont été reçus le 31 décembre 2010 au profit de M. et Mme [EA], M. et Mme [P], M. et Mme [A], M. et Mme [B], M. et Mme [L] et M. [N] et le 28 mars 2012 au profit de la SCI Rio Pantanal, M. et Mme [F] par M. [H] (le notaire), associé de la SCP [H], devenue la SCP [H] (la SCP notariale).
3. Le bien immobilier n'a pas été livré à la date convenue et le vendeur a été placé en redressement puis en liquidation judiciaire.
4. Reprochant notamment au notaire d'avoir manqué à son obligation d'assurer l'efficacité des actes par lui instrumentés en attestant, à tort, que les conditions de la garantie intrinsèque d'achèvement étaient réunies ainsi qu'à son obligation d'information et de conseil, les acquéreurs et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] ont assigné la SCP notariale en responsabilité et indemnisation de leurs préjudices.
Examen du moyen
Sur le moyen relevé d'office
5. Après avis donné aux parties, conformément à l'article 1015 du code de procédure civile, il est fait application de l'article 620, alinéa 2, du même code.
Vu l'article 455 du code de procédure civile :
6. Selon ce texte, tout jugement doit être motivé.
7. Pour rejeter l'ensemble des demandes des acquéreurs et du syndicat des copropriétaires, après avoir relevé que le notaire avait instrumenté les ventes du 31 décembre 2010, alors que les conditions d'application de la garantie intrinsèque n'étaient pas réunies contrairement aux ventes du 28 mars 2012, l'arrêt énonce, d'une part, qu'il ne peut être retenu de lien de causalité direct entre le manquement du notaire à son devoir d'information et quant à la réalisation de la garantie intrinsèque et l'absence d'achèvement du bien qui est la conséquence de difficultés rencontrées avec les entreprises de construction et de la liquidation judiciaire du vendeur, d'autre part, que la faute commise par le notaire dans la vérification de l'efficacité de la garantie intrinsèque a eu pour conséquence directe de priver de chance les acquéreurs de ne pas conclure le contrat de vente et le contrat de prêt immobilier mais qu'ils ne fournissent aucun élément quant à la détermination de la valeur du bien et de la perte de valeur de ce dernier et ne sont pas fondés à obtenir une indemnisation au titre de la perte de loyers, enfin, que, bien que le non-respect de l'obligation d'information du notaire sur le caractère inexistant de la garantie intrinsèque d'achèvement ait pu causer un préjudice moral aux acquéreurs, ils ne justifient pas de l'effectivité de ce dernier.
8. En statuant ainsi, par des motifs inintelligibles équivalant à un défaut de motifs, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le moyen du pourvoi, la Cour :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il rejette l'irrecevabilité tirée de la prescription de l'action intentée par M. et Mme [EA], M. et Mme [P], M. et Mme [A], M. et Mme [A], M. et Mme [B], M. et Mme [L] et M.[N], l'arrêt rendu le 24 septembre 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Nancy ;
Remet, sauf sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Nancy autrement composée ;
Condamne M. [H] et la SCP [H] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq janvier deux mille vingt-deux.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SARL Cabinet Munier-Apaire, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11], la société Rio Pantanal, M. et Mme [F], M. et Mme [EA], M. et Mme [P], M. et Mme [A], M. et Mme [B], M. et Mme [L] et M. [N]
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR débouté le syndicat des copropriétaires, la SCI RIO PANTANAL, les consorts [F]-[V], [EA]-[E], [P]-[L], [A]-[A], [B]-[M], [L]-[K] et Monsieur [N] de l'ensemble de leurs demandes à l'encontre de la SCP [H] ;
AUX MOTIFS QUE « Sur l'existence d'une faute de la SCP [H] ; à titre liminaire, i1 convient de relever que les parties s'accordent pour relever une erreur de fondement dans le jugement de première instance, en ce qu' il est fait référence à une faute contractuelle de la part du notaire, ce qui est inexact puisque ce dernier en cas de vente en état futur d'achèvement doit répondre d'une responsabilité quasi-délictuelle reposant sur l'interprétation dc l'article 1382 du code civil en sa version applicable aux faits de l'espèce ; le jugement entrepris sera ainsi infirmé à cet égard ; la recherche de responsabilité du notaire, rédacteur de l'acte, suppose la démonstration d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité; deux fautes sont imputées à la société des notaires; la première porte sur 1'application de la garantie intrinsèque, la seconde relève de leur obligation d'information et de conseil ; Sur l'application de la garantie intrinsèque ; il est constant que le notaire, rédacteur d'acte doit s'assurer de l'efficacité des actes qu'il reçoit et informer les parties sur la portée de leurs engagements et ce quelles que soient les compétences des parties, en présence d'une garantie intrinsèque ; aux termes de l'article R. 261-18 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction aux faits de l'espèce, que "la garantie d'achèvement résulte de l'existence de conditions propres à l'opération lorsque cette dernière répond à l'une ou l'autre des situations suivantes : 1° Si l'immeuble est mis hors d'eau et n'est grevé d'aucun privilège, hypothèque ou gage immobilier ; 2° Si les trois conditions suivantes sont réunies : a) Les fondations sont achevées, b) Le financement de l'immeuble ou des immeubles compris dans un même programme est assuré à hauteur de 75 % du prix des ventes prévues par : - les fonds appartenant au vendeur déjà investis dans l'opération ou disponibles pour la financer, à l'exclusion des dations en paiement et des fonds issus d'emprunts, - le montant du prix des ventes déjà conclues et pour lesquelles l'acquéreur a fourni une attestation bancaire précisant qu'il dispose des fonds ou valeurs nécessaires à l'achat ou d'un crédit confirmé, - les crédits confirmés des banques ou établissements financiers habilités à faire des opérations de crédit immobilier, déduction faite des prêts transférables aux acquéreurs des logements déjà vendus. Ne sont considérés comme crédits confirmés au sens du présent article que les crédits certains, irrévocables et maintenus jusqu'à l'achèvement de l'opération. Toutefois, le taux de 75 % est réduit à 60 % lorsque le financement est assuré à concurrence de 30 % du prix des ventes par les fonds appartenant au vendeur. Pour l'appréciation du montant du financement ainsi exigé, il est tenu compte du montant du prix des ventes conclues sous la seule condition suspensive de la justification de ce financement dans les six mois suivant l'achèvement des fondations, c) Le vendeur a ouvert un compte unique, propre à l'opération, auprès d'un établissement de crédit et s'engage à y centraliser les fonds assurant le financement du ou des immeubles" ; la SCP [H] affirme que la vente est suspendue à la constitution de la garantie intrinsèque dans les six mois de l'achévement des fondations de l'immeuble et que la première condition de cette garantie, à savoir la réalisation des fondations, est satisfaite depuis [le] 26 janvier 2011 ; en l'espèce, il ressort effectivement de l'acte du 31 janvier 2011 portant constatation de réalisation de condition suspensive, que les fondations ont été achevées à la date du 26 janvier 2011 selon l'attestation du maître d'oeuvre annexée au document ; en revanche ce document n'est pas produit aux débats ; il résulte également des actes de vente en date du 31 décembre 2010 conclus par chacun des époux [EA], [P], [A], [B], [L] et M. [N] et rédigés par Me [H], à la page 6, qu'à la date du 29 décembre 2010, les fondations n'étaient pas coulées ; en l'état des éléments versés au dossier, il n'est donc pas justifié de la réalisation des fondations à la date de régularisation des actes de vente pour les époux [EA], [P], [A], [B], [L] et M. [N] ; le notaire en régularisant les actes de vente en 1'absence de l'une des conditions de la garantie intrinsèque, a par conséquent commis une faute dans l'application de l'article R. 216-18 du code de la construction et de l'habitation, ce qui a pour effet de rendre la garantie inefficace ; en ce qui concerne les lots de M. et Mme [F] et la SCI RIO PANTANAL qui ont conclu l'acte de vente le 28 mars 2012, il est indiqué dans l'acte de vente que " les biens et droits immobiliers présentement vendus en sont actuellement au stade "achèvement de la dalle haute du dernier étage" ainsi qu'il résulte d'une attestation établie par le maître d'oeuvre [X] [G] en date du 18 mai 2011 (annexe non versée aux débats) ; pour ces actes, il apparaît par conséquent, que la condition relative à la réalisation des fondations est réalisée ; concernant la seconde condition de la mise en oeuvre de la garantie intrinsèque reposant sur le montant constitué, la SCP [H] fait valoir que le promoteur justifie d'un prix de vente total pour les ventes conclues de manière définitive pour 139.000 euros et que le promoteur justifiait un financement de 600.000 euros, soit un total de 12.839000 euros, ce qui correspond à 138 % du montant de la garantie intrinsèque ; en réplique, les intimes exposent que le programme de financement ne devait pas se rattacher à un bâtiment mais à l'ensemble des deux immeubles, ces derniers ne constituant pas des entités autonomes en raison de nombreuses parties communes et de la présence d'un règlement de copropriété ; i1 résulte de l'interprétation de l'article R. 216-18 du code de la construction et de l'habitation qu'un même programme peut comporter un seul ou plusieurs immeubles, que tous les documents d'informations du projet par le promoteur "Triologie patrimoine", les actes de vente dresses par Maitre [H] présentent le projet immobilier comme un ensemble immobilier dénommé [Adresse 11], le contrat de réservation indique bien la présence de deux bâtiments de 14 logements chacun, 22 garages et 6 places de parking ; qu'au regard de ces présentations, les deux immeubles A et B visés dans le programme initié par la SCCV LES BLEUETS constitue un seul un même programme et non pas des tranches comportant une entité autonome comme le présente l'appelante ; il ressort également du document de constatation de réalisation de la condition suspensive en date du 31 janvier 2011 que le notaire atteste de la réalisation du financement de la part de la société LES BLEUETS ; toutefois, selon les actes de vente en date du 31 janvier 2010 conclus par les époux [EA], [P], [A], [B], [L] et M. [N], que [sic] le prix de vente prévu pour tout 1'immeuble B dont dépendent les lots vendu s'élève à la somme d'un 1.776.000 euros et le vendeur justifie aussi avoir le financement à concurrence de la somme de 600.000 euros; ainsi, le financement ne concerne que le bâtiment, B, aucune vente n'est accordée ni aucun financement n'est mentionné pour le bâtiment A ; en revanche selon les actes de vente établis le 28 mars 2012 pour les époux [F] et la SCI RIO PANTANAL, Maître [H] a constaté la réalisation à titre définitif de diverses ventes dans l'opération immobilière objet des présentes, pour un montant au moins égal à la somme de 957.000 euros, somme supérieure au montant minimum exigé, ce qui permet l'application de la garantie intrinsèque ; dès lors que ces actes ne comportent pas de précision quant à l'affectation des fonds sauf à ce qu'elles concernent l'opération immobilière sans distinction, il en résulte que la garantie intrinsèque répond pour ces actes au montant du financement ; par conséquent, les conditions de l'article R. 261-18 du code de la construction et de l'habitation sont réunies à cet égard ; Sur l'obligation d'information et de conseil du notaire ; les intimés reprochent également au notaire d'avoir manqué à ses obligations d'information et de conseil et partant d'avoir engagé sa responsabilité délictuelle ; en réponse, la SCP [H] affirme avoir respecté son obligation d'autant plus que M. [F], gérant de la SCP PANTANAL, est 1'agent immobilier chargé de la commercialisation du programme et que les époux [F], parent de ce dernier, peuvent être considérés comme avertis tout comme les époux [EA] puisque M. [EA] exerce la profession de négociateur immobilier ; il résulte de l'interprétation de l'article 1382 du code civil en sa version applicable aux faits de l'espèce, que le notaire est tenu, dans le cadre de ses obligations générales qui incombent au rédacteur d'un acte, d'accomplir toutes les diligences afin d'être en mesure d'informer les parties sur son efficacité juridique ; que s'agissant d'une vente en l'état futur d'achèvement, contrat soumis à une règlementation spécifique et particulièrement technique pour un acheteur profane, l'information due à celui-ci a notamment pour objet de lui permettre de donner son consentement en parfaite connaissance de cause, compte tenu de la probabilité, inhérente à la nature même de l'opération de non achèvement des travaux ; en l'espèce, il est mentionné dans les actes de vente du 31 janvier 2010 qu'en application de l'article R. 261-20 du code de la construction et dc l'habitation, l'acheteur reconnaît être averti de la teneur de la garantie d'achèvement fournie ; en outre, ces actes reproduisent les articles R. 261-17, R. 261-18, R. 261-20, R. 261-21 et R. 261-24 du code de la construction et de l'habitation ; néanmoins, les acquéreurs à l'exception de la SCI PANTANAL et des époux [F] n'étaient pas présents à la signature de l'acte mais étaient représentés par un clerc de notaire ; il appartenait alors au notaire d'insister auprès d'eux sur l'importance de leur présence pour leur expliquer la complexité du mécanisme et d'attirer leur attention par tout moyen sur le caractère limite de la garantie intrinsèque ; qu'outre la mention dans les actes de vente, le notaire ne prouve aucune diligence en ce sens d'autant plus qu'il a été démontré que les conditions de cette garantie n'étaient pas réunies au moins partiellement, il y a lieu de considérer que le notaire a manqué à son obligation d'information pour tous les acquéreurs, étant précisé que les notaires ne justifient pas en quoi les époux [F] et M. [N] ainsi que les époux [EA] aient des compétences particulières en la matière, sauf mention de leur profession ; la faute des notaires a généré pour les acquéreurs un préjudice, résultant de ce qu'en l'absence d'achèvement de l'immeuble et d'une garantie intrinsèque, ils ont acquis un bien inachevé pour lequel ils ont contracté un emprunt qu'ils remboursent et ne tirent pas de celui-ci les revenus annoncés ; dès lors la responsabilité de la SCP [H] est engagée à raison de leur faute et des dommages causés ; en conséquence, le jugement de première instance sera confirmé en ce qu'il a retenu une faute imputable à Maîtres [H] et [U] ; Sur l'évaluation des préjudices ; les acquéreurs demandent une indemnisation de 395.617 euros au titre du surcoût lié à l'absence de livraison des ouvrages dans les délais convenus, mais aussi une somme relative à la perte de loyer de chacun et des somme liées à la mise en location des biens ; or comme le soulève la SCP [H], il ne peut être retenu de lien de causalité direct entre le manquement du notaire à son devoir d'information et quant à la réalisation de la garantie intrinsèque et l'absence d'achèvement du bien qui est la conséquence de difficultés rencontrées avec les entreprises de construction mais aussi de la liquidation judiciaire de la SCCV LES BLEUETS par jugement du 7 avril 2017 ; dès lors, le jugement de première instance accordant cette indemnisation sous réserve d'une évaluation par expertise judiciaire sera infirmé ; ainsi la demande du syndicat de copropriétaires et des acquéreurs portant sur une indemnisation de 395.617 euros, correspondant au surcout lié à l'absence de livraison des ouvrages dans les délais convenus, sera rejetée ; en revanche, la faute commise par le notaire dans la vérification de l'efficacité de la garantie intrinsèque a eu pour conséquence directe de priver de chance les acquéreurs de ne pas conclure le contrat de vente et le contrat de prêt immobilier ; or, le syndicat de copropriété, ainsi que les acquéreurs ne fournissent aucun élément quant à la détermination de la valeur du bien et de la perte de valeur de ce dernier ; le jugement de première instance a ordonné une mesure d'expertise judiciaire ; cependant, en application de l'article 146 alinéa 2 du code dc procédure civile, " en aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve"; dès lors, le jugement de première instance ordonnant une mesure d'expertise quant à l'évaluation des chefs de préjudices financiers subis par les demandeurs sera infirmé ; en l'absence d'éléments probants, leur demande d‘indemnisation sera rejetée ; en outre, la cour rejettera la demande au titre de la perte de loyers puisqu'il convient de considérer que si la perte de chance est celle de ne pas avoir contracté et qu'en l'absence d'acquisition, il n'y aurait pas eu de perception de loyer, les acquéreurs ne sont pas fondés à obtenir une indemnisation à ce titre ; enfin, bien que le non-respect de l'obligation d'information du notaire sur le caractère inexistant de la garantie intrinsèque d'achèvement ait pu causer un préjudice moral aux acquéreurs, ces derniers ne justifient pas de l'effectivité de ce dernier, ce qui justifie de les débouter de ce chef ; en conséquence, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11], la SCI RIO PANTANAL, M. [O] [F] et son épouse [R] [V], [Y] [EA] et son épouse [I] [E], [J] [P] et son épouse [Z] [L], [C] [A] et son épouse [S] [A], [W] [B] et son épouse [D] [M], [X] [L] et son épouse [T] [K] et [C] [N] seront déboutés de l'ensemble dc leurs demandes à l'encontre de la SCP [H] » (arrêt pp. 10 à 14) ;
1/ ALORS QUE le notaire est tenu d'assurer l'efficacité de l'acte qu'il instrumente ; que la faute commise par le notaire, qui régularise des actes de vente prévoyant une garantie intrinsèque, destinée à pallier la défaillance du vendeur d'immeuble en l'état futur d'achèvement, sans s'assurer que sont réunies les conditions de cette garantie, est en relation de causalité directe avec le préjudice subi par les copropriétaires-acquéreurs et le syndicat de copropriétaires qui, du fait de la défaillance ultérieure du vendeur, et de l'inefficacité de la garantie intrinsèque, ne peuvent obtenir l'achèvement de l'immeuble sans exposer un important surcoût ; que, pour écarter la responsabilité de la SCP [H] et débouter le syndicat de copropriétaires et les copropriétaires de leur demande indemnitaire à hauteur de 395.617 €, correspondant au coût des travaux nécessaires pour terminer l'ouvrage, la cour d'appel affirme qu'il ne peut être retenu de lien de causalité direct entre le manquement du notaire quant à la réalisation de la garantie intrinsèque, et l'absence d'achèvement du bien qui est la conséquence de difficultés rencontrées avec les entreprises de construction mais aussi de la liquidation judiciaire de la SCCV LES BLEUETS (arrêt p. 13) ; qu'en statuant ainsi, quand la faute commise par le notaire, dont elle constatait qu'il ne s'était pas assuré de la réunion des conditions légales de la garantie intrinsèque au jour de la régularisation des actes de vente, et donc de l'efficacité de cette garantie (arrêt p. 11), était en lien de causalité avec le préjudice subi par le syndicat de copropriétaires et les copropriétaires qui, du fait que cette garantie contractuellement prévue était inefficace, n'avaient pu pallier la défaillance de la SCCV LES BLEUETS et obtenir l'achèvement de l'immeuble, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240 du code civil ;
2/ ALORS QUE le notaire est tenu d'assurer l'efficacité de l'acte qu'il instrumente ; que la faute commise par le notaire, qui régularise des actes de vente prévoyant une garantie intrinsèque d'achèvement sans s'assurer de la réunion des conditions de cette garantie, qui a pour objet de pallier la défaillance du vendeur d'immeuble en l'état futur d'achèvement, est en relation de causalité directe avec les préjudices subis par les acquéreurs qui, du fait de la défaillance du vendeur et de l'inefficacité de la garantie contractuellement prévue, exposent des frais importants liés au remboursement de leur emprunt immobilier (intérêts intercalaires et frais d'assurance), mais ne bénéficient ni des revenus attendus des loyers des biens acquis, ni des avantages fiscaux attendus de l'opération ; que, pour débouter les copropriétaires de leurs demandes indemnitaires à ce titre, la cour d'appel énonce que la faute commise par le notaire dans la vérification de l'efficacité de la garantie intrinsèque a eu pour conséquence directe de « priver de chance les acquéreurs de ne pas conclure le contrat de vente et le contrat de prêt immobilier » (arrêt p. 14) ; qu'en statuant ainsi, quand elle constatait par ailleurs que la faute des notaires avait généré pour ces acquéreurs un préjudice résultant de ce qu'en l'absence d'achèvement de l'immeuble et d'une garantie intrinsèque, ils avaient acquis un bien inachevé pour lequel ils avaient contracté un emprunt qu'ils remboursaient et ne tiraient pas de celui-ci les revenus annoncés (arrêt p. 13), ce dont il résultait que le préjudice subi par les acquéreurs, en relation de causalité avec le manquement du notaire à son obligation d'assurer l'efficacité de l'acte qu'il instrumente, ne pouvait se limiter à une perte de chance de ne pas conclure le contrat, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, et elle a violé l'article 1382, devenu 1240 du code civil ;
3/ ALORS QUE le juge ne peut refuser de statuer en se fondant sur l'insuffisance des preuves qui lui sont fournies ; que la cour d'appel constate que la faute des notaires avait généré pour les acquéreurs un préjudice résultant de ce qu'en l'absence d'achèvement de l'immeuble et d'une garantie intrinsèque, ils avaient acquis un bien inachevé pour lequel ils avaient contracté un emprunt qu'ils remboursaient et ne tiraient pas de ce bien les revenus annoncés (arrêt p. 13), ainsi qu'une perte de chance de ne pas signer les contrats de vente et de prêt immobilier (arrêt p. 14) ; qu'en affirmant toutefois, pour refuser d'indemniser ces préjudices, que le syndicat de copropriétaires et les copropriétaires ne fournissaient aucun élément quant à la détermination de la valeur du bien et de la perte de valeur de ce dernier, et qu'en l'absence d'éléments probants, leur demande d'indemnisation devait en conséquence être rejetée, la cour d'appel, qui a refusé de statuer sur l'indemnisation de préjudices dont elle constatait l'existence, a violé l'article 4 du code civil.
4/ ALORS QUE le juge qui constate l'existence d'un préjudice moral ne peut refuser de le réparer au prétexte d'une insuffisance de preuve ; qu'en l'espèce, la cour d'appel qui constate elle-même que le non-respect de l'obligation d'information du notaire sur le caractère inexistant de la garantie intrinsèque d'achèvement a pu causer un préjudice moral aux acquéreurs, ne pouvait les débouter de ce chef au prétexte que « ces derniers ne justifient pas de l'effectivité de ce dernier » ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé l'article 4 du code civil.ECLI:FR:CCASS:2022:C100028
CIV. 1
CF
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 5 janvier 2022
Cassation partielle
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 28 F-D
Pourvoi n° A 20-10.936
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 5 JANVIER 2022
1°/ le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11], représenté par son syndic en exercice, la société Trilogie, dont le siège est [Adresse 4],
2°/ la société Rio Pantanal, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2],
3°/ M. [O] [F],
4°/ Mme [R] [V], épouse [F],
tous deux domiciliés [Adresse 8],
5°/ M. [Y] [EA],
6°/ Mme [I] [E], épouse [EA],
tous deux domiciliés [Adresse 7],
7°/ Mme [Z] [L], épouse [P],
8°/ M. [J] [P],
tous deux domiciliés [Adresse 6],
9°/ Mme [S] [A],
10°/ M. [C] [A],
tous deux domiciliés [Adresse 9],
11°/ M. [W] [B],
12°/ M. [D] [M], épouse [B],
tous deux domiciliés [Adresse 3],
13°/ M. [X] [L],
14°/ Mme [T] [K], épouse [L],
tous deux domiciliés [Adresse 5],
15°/ M. [C] [N], domicilié [Adresse 1],
ont formé le pourvoi n° A 20-10.936 contre l'arrêt rendu le 24 septembre 2019 par la cour d'appel de Nancy (1re chambre civile), dans le litige les opposant à la société [H], société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 10], défenderesse à la cassation.
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Bruyère, conseiller, les observations de la SARL Cabinet Munier-Apaire, avocat du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11], de la société Rio Pantanal, de M. et Mme [F], de M. et Mme [EA], de M. et Mme [P], de M. et Mme [A], de M. et Mme [B], de M. et Mme [L] et de M. [N], de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société [H], après débats en l'audience publique du 9 novembre 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Bruyère, conseiller rapporteur, Mme Duval-Arnould, conseiller doyen, et Mme Tinchon, greffier de chambre,
la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Nancy, 24 septembre 2019), la SCI Rio Pantanal, M. et Mme [F], M. et Mme [EA], M. et Mme [P], M. et Mme [A], M. et Mme [B], M. et Mme [L] et M. [N] (les acquéreurs) ont conclu avec la société civile de construction vente Les Bleuets (le vendeur) des contrats de réservation de plusieurs lots d'un bien immobilier, en l'état futur d'achèvement avec garantie intrinsèque.
2. Les actes authentiques de ventes ont été reçus le 31 décembre 2010 au profit de M. et Mme [EA], M. et Mme [P], M. et Mme [A], M. et Mme [B], M. et Mme [L] et M. [N] et le 28 mars 2012 au profit de la SCI Rio Pantanal, M. et Mme [F] par M. [H] (le notaire), associé de la SCP [H], devenue la SCP [H] (la SCP notariale).
3. Le bien immobilier n'a pas été livré à la date convenue et le vendeur a été placé en redressement puis en liquidation judiciaire.
4. Reprochant notamment au notaire d'avoir manqué à son obligation d'assurer l'efficacité des actes par lui instrumentés en attestant, à tort, que les conditions de la garantie intrinsèque d'achèvement étaient réunies ainsi qu'à son obligation d'information et de conseil, les acquéreurs et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] ont assigné la SCP notariale en responsabilité et indemnisation de leurs préjudices.
Examen du moyen
Sur le moyen relevé d'office
5. Après avis donné aux parties, conformément à l'article 1015 du code de procédure civile, il est fait application de l'article 620, alinéa 2, du même code.
Vu l'article 455 du code de procédure civile :
6. Selon ce texte, tout jugement doit être motivé.
7. Pour rejeter l'ensemble des demandes des acquéreurs et du syndicat des copropriétaires, après avoir relevé que le notaire avait instrumenté les ventes du 31 décembre 2010, alors que les conditions d'application de la garantie intrinsèque n'étaient pas réunies contrairement aux ventes du 28 mars 2012, l'arrêt énonce, d'une part, qu'il ne peut être retenu de lien de causalité direct entre le manquement du notaire à son devoir d'information et quant à la réalisation de la garantie intrinsèque et l'absence d'achèvement du bien qui est la conséquence de difficultés rencontrées avec les entreprises de construction et de la liquidation judiciaire du vendeur, d'autre part, que la faute commise par le notaire dans la vérification de l'efficacité de la garantie intrinsèque a eu pour conséquence directe de priver de chance les acquéreurs de ne pas conclure le contrat de vente et le contrat de prêt immobilier mais qu'ils ne fournissent aucun élément quant à la détermination de la valeur du bien et de la perte de valeur de ce dernier et ne sont pas fondés à obtenir une indemnisation au titre de la perte de loyers, enfin, que, bien que le non-respect de l'obligation d'information du notaire sur le caractère inexistant de la garantie intrinsèque d'achèvement ait pu causer un préjudice moral aux acquéreurs, ils ne justifient pas de l'effectivité de ce dernier.
8. En statuant ainsi, par des motifs inintelligibles équivalant à un défaut de motifs, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le moyen du pourvoi, la Cour :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il rejette l'irrecevabilité tirée de la prescription de l'action intentée par M. et Mme [EA], M. et Mme [P], M. et Mme [A], M. et Mme [A], M. et Mme [B], M. et Mme [L] et M.[N], l'arrêt rendu le 24 septembre 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Nancy ;
Remet, sauf sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Nancy autrement composée ;
Condamne M. [H] et la SCP [H] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq janvier deux mille vingt-deux.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SARL Cabinet Munier-Apaire, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11], la société Rio Pantanal, M. et Mme [F], M. et Mme [EA], M. et Mme [P], M. et Mme [A], M. et Mme [B], M. et Mme [L] et M. [N]
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR débouté le syndicat des copropriétaires, la SCI RIO PANTANAL, les consorts [F]-[V], [EA]-[E], [P]-[L], [A]-[A], [B]-[M], [L]-[K] et Monsieur [N] de l'ensemble de leurs demandes à l'encontre de la SCP [H] ;
AUX MOTIFS QUE « Sur l'existence d'une faute de la SCP [H] ; à titre liminaire, i1 convient de relever que les parties s'accordent pour relever une erreur de fondement dans le jugement de première instance, en ce qu' il est fait référence à une faute contractuelle de la part du notaire, ce qui est inexact puisque ce dernier en cas de vente en état futur d'achèvement doit répondre d'une responsabilité quasi-délictuelle reposant sur l'interprétation dc l'article 1382 du code civil en sa version applicable aux faits de l'espèce ; le jugement entrepris sera ainsi infirmé à cet égard ; la recherche de responsabilité du notaire, rédacteur de l'acte, suppose la démonstration d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité; deux fautes sont imputées à la société des notaires; la première porte sur 1'application de la garantie intrinsèque, la seconde relève de leur obligation d'information et de conseil ; Sur l'application de la garantie intrinsèque ; il est constant que le notaire, rédacteur d'acte doit s'assurer de l'efficacité des actes qu'il reçoit et informer les parties sur la portée de leurs engagements et ce quelles que soient les compétences des parties, en présence d'une garantie intrinsèque ; aux termes de l'article R. 261-18 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction aux faits de l'espèce, que "la garantie d'achèvement résulte de l'existence de conditions propres à l'opération lorsque cette dernière répond à l'une ou l'autre des situations suivantes : 1° Si l'immeuble est mis hors d'eau et n'est grevé d'aucun privilège, hypothèque ou gage immobilier ; 2° Si les trois conditions suivantes sont réunies : a) Les fondations sont achevées, b) Le financement de l'immeuble ou des immeubles compris dans un même programme est assuré à hauteur de 75 % du prix des ventes prévues par : - les fonds appartenant au vendeur déjà investis dans l'opération ou disponibles pour la financer, à l'exclusion des dations en paiement et des fonds issus d'emprunts, - le montant du prix des ventes déjà conclues et pour lesquelles l'acquéreur a fourni une attestation bancaire précisant qu'il dispose des fonds ou valeurs nécessaires à l'achat ou d'un crédit confirmé, - les crédits confirmés des banques ou établissements financiers habilités à faire des opérations de crédit immobilier, déduction faite des prêts transférables aux acquéreurs des logements déjà vendus. Ne sont considérés comme crédits confirmés au sens du présent article que les crédits certains, irrévocables et maintenus jusqu'à l'achèvement de l'opération. Toutefois, le taux de 75 % est réduit à 60 % lorsque le financement est assuré à concurrence de 30 % du prix des ventes par les fonds appartenant au vendeur. Pour l'appréciation du montant du financement ainsi exigé, il est tenu compte du montant du prix des ventes conclues sous la seule condition suspensive de la justification de ce financement dans les six mois suivant l'achèvement des fondations, c) Le vendeur a ouvert un compte unique, propre à l'opération, auprès d'un établissement de crédit et s'engage à y centraliser les fonds assurant le financement du ou des immeubles" ; la SCP [H] affirme que la vente est suspendue à la constitution de la garantie intrinsèque dans les six mois de l'achévement des fondations de l'immeuble et que la première condition de cette garantie, à savoir la réalisation des fondations, est satisfaite depuis [le] 26 janvier 2011 ; en l'espèce, il ressort effectivement de l'acte du 31 janvier 2011 portant constatation de réalisation de condition suspensive, que les fondations ont été achevées à la date du 26 janvier 2011 selon l'attestation du maître d'oeuvre annexée au document ; en revanche ce document n'est pas produit aux débats ; il résulte également des actes de vente en date du 31 décembre 2010 conclus par chacun des époux [EA], [P], [A], [B], [L] et M. [N] et rédigés par Me [H], à la page 6, qu'à la date du 29 décembre 2010, les fondations n'étaient pas coulées ; en l'état des éléments versés au dossier, il n'est donc pas justifié de la réalisation des fondations à la date de régularisation des actes de vente pour les époux [EA], [P], [A], [B], [L] et M. [N] ; le notaire en régularisant les actes de vente en 1'absence de l'une des conditions de la garantie intrinsèque, a par conséquent commis une faute dans l'application de l'article R. 216-18 du code de la construction et de l'habitation, ce qui a pour effet de rendre la garantie inefficace ; en ce qui concerne les lots de M. et Mme [F] et la SCI RIO PANTANAL qui ont conclu l'acte de vente le 28 mars 2012, il est indiqué dans l'acte de vente que " les biens et droits immobiliers présentement vendus en sont actuellement au stade "achèvement de la dalle haute du dernier étage" ainsi qu'il résulte d'une attestation établie par le maître d'oeuvre [X] [G] en date du 18 mai 2011 (annexe non versée aux débats) ; pour ces actes, il apparaît par conséquent, que la condition relative à la réalisation des fondations est réalisée ; concernant la seconde condition de la mise en oeuvre de la garantie intrinsèque reposant sur le montant constitué, la SCP [H] fait valoir que le promoteur justifie d'un prix de vente total pour les ventes conclues de manière définitive pour 139.000 euros et que le promoteur justifiait un financement de 600.000 euros, soit un total de 12.839000 euros, ce qui correspond à 138 % du montant de la garantie intrinsèque ; en réplique, les intimes exposent que le programme de financement ne devait pas se rattacher à un bâtiment mais à l'ensemble des deux immeubles, ces derniers ne constituant pas des entités autonomes en raison de nombreuses parties communes et de la présence d'un règlement de copropriété ; i1 résulte de l'interprétation de l'article R. 216-18 du code de la construction et de l'habitation qu'un même programme peut comporter un seul ou plusieurs immeubles, que tous les documents d'informations du projet par le promoteur "Triologie patrimoine", les actes de vente dresses par Maitre [H] présentent le projet immobilier comme un ensemble immobilier dénommé [Adresse 11], le contrat de réservation indique bien la présence de deux bâtiments de 14 logements chacun, 22 garages et 6 places de parking ; qu'au regard de ces présentations, les deux immeubles A et B visés dans le programme initié par la SCCV LES BLEUETS constitue un seul un même programme et non pas des tranches comportant une entité autonome comme le présente l'appelante ; il ressort également du document de constatation de réalisation de la condition suspensive en date du 31 janvier 2011 que le notaire atteste de la réalisation du financement de la part de la société LES BLEUETS ; toutefois, selon les actes de vente en date du 31 janvier 2010 conclus par les époux [EA], [P], [A], [B], [L] et M. [N], que [sic] le prix de vente prévu pour tout 1'immeuble B dont dépendent les lots vendu s'élève à la somme d'un 1.776.000 euros et le vendeur justifie aussi avoir le financement à concurrence de la somme de 600.000 euros; ainsi, le financement ne concerne que le bâtiment, B, aucune vente n'est accordée ni aucun financement n'est mentionné pour le bâtiment A ; en revanche selon les actes de vente établis le 28 mars 2012 pour les époux [F] et la SCI RIO PANTANAL, Maître [H] a constaté la réalisation à titre définitif de diverses ventes dans l'opération immobilière objet des présentes, pour un montant au moins égal à la somme de 957.000 euros, somme supérieure au montant minimum exigé, ce qui permet l'application de la garantie intrinsèque ; dès lors que ces actes ne comportent pas de précision quant à l'affectation des fonds sauf à ce qu'elles concernent l'opération immobilière sans distinction, il en résulte que la garantie intrinsèque répond pour ces actes au montant du financement ; par conséquent, les conditions de l'article R. 261-18 du code de la construction et de l'habitation sont réunies à cet égard ; Sur l'obligation d'information et de conseil du notaire ; les intimés reprochent également au notaire d'avoir manqué à ses obligations d'information et de conseil et partant d'avoir engagé sa responsabilité délictuelle ; en réponse, la SCP [H] affirme avoir respecté son obligation d'autant plus que M. [F], gérant de la SCP PANTANAL, est 1'agent immobilier chargé de la commercialisation du programme et que les époux [F], parent de ce dernier, peuvent être considérés comme avertis tout comme les époux [EA] puisque M. [EA] exerce la profession de négociateur immobilier ; il résulte de l'interprétation de l'article 1382 du code civil en sa version applicable aux faits de l'espèce, que le notaire est tenu, dans le cadre de ses obligations générales qui incombent au rédacteur d'un acte, d'accomplir toutes les diligences afin d'être en mesure d'informer les parties sur son efficacité juridique ; que s'agissant d'une vente en l'état futur d'achèvement, contrat soumis à une règlementation spécifique et particulièrement technique pour un acheteur profane, l'information due à celui-ci a notamment pour objet de lui permettre de donner son consentement en parfaite connaissance de cause, compte tenu de la probabilité, inhérente à la nature même de l'opération de non achèvement des travaux ; en l'espèce, il est mentionné dans les actes de vente du 31 janvier 2010 qu'en application de l'article R. 261-20 du code de la construction et dc l'habitation, l'acheteur reconnaît être averti de la teneur de la garantie d'achèvement fournie ; en outre, ces actes reproduisent les articles R. 261-17, R. 261-18, R. 261-20, R. 261-21 et R. 261-24 du code de la construction et de l'habitation ; néanmoins, les acquéreurs à l'exception de la SCI PANTANAL et des époux [F] n'étaient pas présents à la signature de l'acte mais étaient représentés par un clerc de notaire ; il appartenait alors au notaire d'insister auprès d'eux sur l'importance de leur présence pour leur expliquer la complexité du mécanisme et d'attirer leur attention par tout moyen sur le caractère limite de la garantie intrinsèque ; qu'outre la mention dans les actes de vente, le notaire ne prouve aucune diligence en ce sens d'autant plus qu'il a été démontré que les conditions de cette garantie n'étaient pas réunies au moins partiellement, il y a lieu de considérer que le notaire a manqué à son obligation d'information pour tous les acquéreurs, étant précisé que les notaires ne justifient pas en quoi les époux [F] et M. [N] ainsi que les époux [EA] aient des compétences particulières en la matière, sauf mention de leur profession ; la faute des notaires a généré pour les acquéreurs un préjudice, résultant de ce qu'en l'absence d'achèvement de l'immeuble et d'une garantie intrinsèque, ils ont acquis un bien inachevé pour lequel ils ont contracté un emprunt qu'ils remboursent et ne tirent pas de celui-ci les revenus annoncés ; dès lors la responsabilité de la SCP [H] est engagée à raison de leur faute et des dommages causés ; en conséquence, le jugement de première instance sera confirmé en ce qu'il a retenu une faute imputable à Maîtres [H] et [U] ; Sur l'évaluation des préjudices ; les acquéreurs demandent une indemnisation de 395.617 euros au titre du surcoût lié à l'absence de livraison des ouvrages dans les délais convenus, mais aussi une somme relative à la perte de loyer de chacun et des somme liées à la mise en location des biens ; or comme le soulève la SCP [H], il ne peut être retenu de lien de causalité direct entre le manquement du notaire à son devoir d'information et quant à la réalisation de la garantie intrinsèque et l'absence d'achèvement du bien qui est la conséquence de difficultés rencontrées avec les entreprises de construction mais aussi de la liquidation judiciaire de la SCCV LES BLEUETS par jugement du 7 avril 2017 ; dès lors, le jugement de première instance accordant cette indemnisation sous réserve d'une évaluation par expertise judiciaire sera infirmé ; ainsi la demande du syndicat de copropriétaires et des acquéreurs portant sur une indemnisation de 395.617 euros, correspondant au surcout lié à l'absence de livraison des ouvrages dans les délais convenus, sera rejetée ; en revanche, la faute commise par le notaire dans la vérification de l'efficacité de la garantie intrinsèque a eu pour conséquence directe de priver de chance les acquéreurs de ne pas conclure le contrat de vente et le contrat de prêt immobilier ; or, le syndicat de copropriété, ainsi que les acquéreurs ne fournissent aucun élément quant à la détermination de la valeur du bien et de la perte de valeur de ce dernier ; le jugement de première instance a ordonné une mesure d'expertise judiciaire ; cependant, en application de l'article 146 alinéa 2 du code dc procédure civile, " en aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve"; dès lors, le jugement de première instance ordonnant une mesure d'expertise quant à l'évaluation des chefs de préjudices financiers subis par les demandeurs sera infirmé ; en l'absence d'éléments probants, leur demande d‘indemnisation sera rejetée ; en outre, la cour rejettera la demande au titre de la perte de loyers puisqu'il convient de considérer que si la perte de chance est celle de ne pas avoir contracté et qu'en l'absence d'acquisition, il n'y aurait pas eu de perception de loyer, les acquéreurs ne sont pas fondés à obtenir une indemnisation à ce titre ; enfin, bien que le non-respect de l'obligation d'information du notaire sur le caractère inexistant de la garantie intrinsèque d'achèvement ait pu causer un préjudice moral aux acquéreurs, ces derniers ne justifient pas de l'effectivité de ce dernier, ce qui justifie de les débouter de ce chef ; en conséquence, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11], la SCI RIO PANTANAL, M. [O] [F] et son épouse [R] [V], [Y] [EA] et son épouse [I] [E], [J] [P] et son épouse [Z] [L], [C] [A] et son épouse [S] [A], [W] [B] et son épouse [D] [M], [X] [L] et son épouse [T] [K] et [C] [N] seront déboutés de l'ensemble dc leurs demandes à l'encontre de la SCP [H] » (arrêt pp. 10 à 14) ;
1/ ALORS QUE le notaire est tenu d'assurer l'efficacité de l'acte qu'il instrumente ; que la faute commise par le notaire, qui régularise des actes de vente prévoyant une garantie intrinsèque, destinée à pallier la défaillance du vendeur d'immeuble en l'état futur d'achèvement, sans s'assurer que sont réunies les conditions de cette garantie, est en relation de causalité directe avec le préjudice subi par les copropriétaires-acquéreurs et le syndicat de copropriétaires qui, du fait de la défaillance ultérieure du vendeur, et de l'inefficacité de la garantie intrinsèque, ne peuvent obtenir l'achèvement de l'immeuble sans exposer un important surcoût ; que, pour écarter la responsabilité de la SCP [H] et débouter le syndicat de copropriétaires et les copropriétaires de leur demande indemnitaire à hauteur de 395.617 €, correspondant au coût des travaux nécessaires pour terminer l'ouvrage, la cour d'appel affirme qu'il ne peut être retenu de lien de causalité direct entre le manquement du notaire quant à la réalisation de la garantie intrinsèque, et l'absence d'achèvement du bien qui est la conséquence de difficultés rencontrées avec les entreprises de construction mais aussi de la liquidation judiciaire de la SCCV LES BLEUETS (arrêt p. 13) ; qu'en statuant ainsi, quand la faute commise par le notaire, dont elle constatait qu'il ne s'était pas assuré de la réunion des conditions légales de la garantie intrinsèque au jour de la régularisation des actes de vente, et donc de l'efficacité de cette garantie (arrêt p. 11), était en lien de causalité avec le préjudice subi par le syndicat de copropriétaires et les copropriétaires qui, du fait que cette garantie contractuellement prévue était inefficace, n'avaient pu pallier la défaillance de la SCCV LES BLEUETS et obtenir l'achèvement de l'immeuble, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240 du code civil ;
2/ ALORS QUE le notaire est tenu d'assurer l'efficacité de l'acte qu'il instrumente ; que la faute commise par le notaire, qui régularise des actes de vente prévoyant une garantie intrinsèque d'achèvement sans s'assurer de la réunion des conditions de cette garantie, qui a pour objet de pallier la défaillance du vendeur d'immeuble en l'état futur d'achèvement, est en relation de causalité directe avec les préjudices subis par les acquéreurs qui, du fait de la défaillance du vendeur et de l'inefficacité de la garantie contractuellement prévue, exposent des frais importants liés au remboursement de leur emprunt immobilier (intérêts intercalaires et frais d'assurance), mais ne bénéficient ni des revenus attendus des loyers des biens acquis, ni des avantages fiscaux attendus de l'opération ; que, pour débouter les copropriétaires de leurs demandes indemnitaires à ce titre, la cour d'appel énonce que la faute commise par le notaire dans la vérification de l'efficacité de la garantie intrinsèque a eu pour conséquence directe de « priver de chance les acquéreurs de ne pas conclure le contrat de vente et le contrat de prêt immobilier » (arrêt p. 14) ; qu'en statuant ainsi, quand elle constatait par ailleurs que la faute des notaires avait généré pour ces acquéreurs un préjudice résultant de ce qu'en l'absence d'achèvement de l'immeuble et d'une garantie intrinsèque, ils avaient acquis un bien inachevé pour lequel ils avaient contracté un emprunt qu'ils remboursaient et ne tiraient pas de celui-ci les revenus annoncés (arrêt p. 13), ce dont il résultait que le préjudice subi par les acquéreurs, en relation de causalité avec le manquement du notaire à son obligation d'assurer l'efficacité de l'acte qu'il instrumente, ne pouvait se limiter à une perte de chance de ne pas conclure le contrat, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, et elle a violé l'article 1382, devenu 1240 du code civil ;
3/ ALORS QUE le juge ne peut refuser de statuer en se fondant sur l'insuffisance des preuves qui lui sont fournies ; que la cour d'appel constate que la faute des notaires avait généré pour les acquéreurs un préjudice résultant de ce qu'en l'absence d'achèvement de l'immeuble et d'une garantie intrinsèque, ils avaient acquis un bien inachevé pour lequel ils avaient contracté un emprunt qu'ils remboursaient et ne tiraient pas de ce bien les revenus annoncés (arrêt p. 13), ainsi qu'une perte de chance de ne pas signer les contrats de vente et de prêt immobilier (arrêt p. 14) ; qu'en affirmant toutefois, pour refuser d'indemniser ces préjudices, que le syndicat de copropriétaires et les copropriétaires ne fournissaient aucun élément quant à la détermination de la valeur du bien et de la perte de valeur de ce dernier, et qu'en l'absence d'éléments probants, leur demande d'indemnisation devait en conséquence être rejetée, la cour d'appel, qui a refusé de statuer sur l'indemnisation de préjudices dont elle constatait l'existence, a violé l'article 4 du code civil.
4/ ALORS QUE le juge qui constate l'existence d'un préjudice moral ne peut refuser de le réparer au prétexte d'une insuffisance de preuve ; qu'en l'espèce, la cour d'appel qui constate elle-même que le non-respect de l'obligation d'information du notaire sur le caractère inexistant de la garantie intrinsèque d'achèvement a pu causer un préjudice moral aux acquéreurs, ne pouvait les débouter de ce chef au prétexte que « ces derniers ne justifient pas de l'effectivité de ce dernier » ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé l'article 4 du code civil.
Aucun commentaire :
Enregistrer un commentaire
Remarque : Seul un membre de ce blog est autorisé à enregistrer un commentaire.