Principe de réparation intégrale du préjudice oblige à indemnisation des charges, maintenues malgré diminution d'activité

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mercredi 7 mai 2014
N° de pourvoi: 13-10.397 13-10.954
Non publié au bulletin Cassation partielle

M. Terrier (président), président
SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Bénabent et Jéhannin, SCP Delaporte, Briard et Trichet, SCP Ortscheidt, avocat(s)


--------------------------------------------------------------------------------


Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :



Vu leur connexité joint les pourvois n° A 13-10.954 et V 13-10.397 ;

Donne acte aux sociétés du Roy Guillaume et Celtat du désistement de leur pourvoi à l'égard de la SCP Normand-Bresjanac-Savary de Beauregard-Gérard-Guibert et de la société Cathou et associés ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 4 octobre 2012) que les sociétés civiles immobilières du Roy Guillaume et Bayeux sports sont propriétaires de lots dans un lotissement dont le cahier des charges stipule que les acquéreurs s'engagent à n'exercer aucune activité ni effectuer une vente ou location ou une mise à disposition de ces locaux, ou activités qui pourraient entrer en concurrence avec celles déjà en place ; que depuis 1990, les locaux de la société du Roy Guillaume sont exploités pour la vente de vêtements et textiles et actuellement par la société Celtat ; qu'après avoir donné à bail commercial, par acte du 30 avril 2001, ses locaux à destination de vente d'articles et d'équipements de sport, la SCI Bayeux sport a signé le 4 juin 2008 un bail rédigé par la société d'exercice libéral Cathou & associés, notaire, qui autorise la locataire à céder librement le droit au bail à toutes sociétés du groupe Vivarté et redéfinit les activités permises en précisant que les biens sont à l'usage de « commerce de vente d'articles d'équipement de la personne et/ou d'équipement de la maison et/ou d'articles de sport et de loisirs » ; que par acte du 26 février 2010, le droit au bail a été cédé à la société La Halle ; qu'une ordonnance du 3 juin 2010 a interdit sous astreinte à la société Bayeux sport de donner à bail directement ou indirectement à toute enseigne et notamment à la société La Halle pour y exploiter une activité susceptible de méconnaître les dispositions du cahier des charges du lotissement ; que l'astreinte a été liquidée par ordonnance du 3 avril 2011 ; que la société Bayeux sport a assigné devant le tribunal de grande instance la SCI du Roy Guillaume, la société La Halle et les sociétés de notaires rédacteurs du bail du 4 juin 2008 et de la cession du 26 février 2010, la société Parti prix sport venant aux droits de la société Super sport et sa société mère, la société Vivarte ; que la société Celtat, est intervenue volontairement à l'instance ; que la cour d¿appel a statué par deux arrêts distincts l'un sur un recours contre l'ordonnance du 3 avril 2011, l'autre sur le recours contre le jugement du 29 juin 2011 ;

Sur le premier moyen du pourvoi des sociétés du Roy Guillaume et Celtat :

Attendu que la SCI du Roy Guillaume et la société Celtat font grief à l'arrêt d'infirmer le jugement ordonnant à la société La Halle de cesser toute activité commerciale contraire à l'obligation de non-concurrence du cahier des charges du 24 avril 1990, dont elles demandaient confirmation, alors, selon le moyen, que commet une faute de négligence le preneur à bail commercial qui omet de s'informer précisément des obligations mises à la charge du bailleur au titre des locaux loués et dont il pouvait prendre aisément connaissance par consultation du titre de propriété ; que cette faute du preneur justifie de lui interdire l'exercice d'une activité commerciale méconnaissant une obligation de non concurrence contractée par son bailleur à l'égard d'un tiers ; qu'en statuant comme elle l'a fait, au motif que les énonciations de l'acte authentifié par le notaire dispensaient le preneur du local commercial se trouvant au sein d'un lotissement de se renseigner sur les obligations du bailleur, tandis que, faute pour ces énonciations d'informer précisément le preneur des obligations de la SCI Bayeux sport, bailleresse, il incombait au preneur de vérifier l'existence de telles obligations dans le titre de propriété du bailleur et le cahier des charges dont l'acte de dépôt au rang des minutes du notaire avait été publié, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant exactement rappelé qu'à défaut de stipulation dans le bail, le preneur ne peut être tenu personnellement d'une obligation contractée par son bailleur à l'égard de tiers que s'il avait connaissance de cette obligation le jour de la signature du bail qui a permis sa violation, la cour d¿appel, qui a relevé que le cahier des charges n'avait pas été publié selon les règles de la publicité foncière, que ni le bail du 4 juin 2008 conclu avec la société Super sport ni la cession de droit au bail du 26 février 2010 au profit de la société La Halle, ne faisaient mention du cahier des charges ou de sa clause de non-concurrence et que rien ne pouvait conduire le preneur à mettre en doute les droits du bailleur, a pu en déduire que la société la Halle n'avait pas participé personnellement à la violation de la clause de non-concurrence figurant au cahier des charges du lotissement ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais, sur le second moyen du pourvoi des sociétés du Roy Guillaume et Celtat :

Vu l'article 1382 du code civil, ensemble le principe de la réparation intégrale du préjudice ;

Attendu que pour fixer à une certaine somme les préjudices commercial et moral subit par la société Celtat, l'arrêt retient que le préjudice commercial réellement subi par la société Celtat ne consiste pas dans la perte de chiffre d'affaires mais dans sa perte de marge brute dès lors qu'en vendant moins, elle réalise des économies sur ses achats ;

Qu'en statuant ainsi sans rechercher, si le principe de la réparation intégrale du préjudice n'obligeait pas à prendre en compte le fait que la société Celtat devait continuer à assumer les mêmes charges en dépit de la diminution de son activité, la cour d¿appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

Sur le moyen unique du pourvoi de la société Bayeux sport :

Vu l'article L. 131-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

Attendu que pour rejeter la demande de suppression de l'astreinte assortissant une interdiction de donner à bail directement ou indirectement à toute enseigne et notamment à la société La Halle, l'arrêt retient qu'en acquérant un lot du lotissement commercial, la société civile immobilière Bayeux sport s'est explicitement engagée à respecter les dispositions du cahier des charges, la clause de non concurrence étant de surcroît reprise dans son titre de propriété et que la circonstance qu'elle ait pris des engagements incompatibles auprès de son locataire ne saurait empêcher les tiers lésés par la violation de la clause, d'agir en cessation du trouble en résultant ;

Qu'en statuant ainsi, tout en décidant que la société Bayeux sports était tenue d'assurer à la société La Halle la jouissance paisible du local pendant toute la durée du bail expirant en février 2017, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de sa propre décision ;

Et sur le moyen unique du pourvoi incident :

Vu l'article 625 du code de procédure civile ;

Attendu que la cassation des condamnations de la société Bayeux sports à la garantie de laquelle la société Cathou& associés a été condamnée emporte par voie de conséquence l'annulation de la disposition critiquée par le pourvoi incident ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais en ses seules dispositions fixant la somme de 40 000 euros la réparation des préjudices moral et commercial de la société Celtat, rejetant la demande de suppression de l'astreinte et condamnant la société Cathou& associés à garantir la société SCI Bayeux sports, l'arrêt rendu le 4 octobre 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Caen ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rouen ;

Dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;