Garantie intrinsèque et responsabilité notariale

Voir note TRICOIURE, Gaz. Pal., 2014, n° 138, p. 29.

Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du mardi 11 mars 2014
N° de pourvoi: 13-10.593
Non publié au bulletin Cassation partielle

M. Gridel (conseiller doyen faisant fonction de président), président
Me Le Prado, SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Odent et Poulet, avocat(s)


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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :



Donne acte aux époux X... de ce qu'ils se désistent de leur pourvoi en tant que dirigé contre la société Sagena et M. Y..., pris en qualité de liquidateur judiciaire de la société Financière Barbatre ;

Sur le moyen unique, pris en sa troisième branche :

Vu l'article 1382 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que par actes reçus les 17 décembre 2003 et 15 janvier 2004 par M. Z..., notaire associé à Nice, avec le concours de M. A..., notaire associé à Nîmes, les époux X... ont acquis de la société Financière Barbatre deux appartements " en l'état futur d'achèvement en cours de rénovation " ; qu'il était convenu entre les parties que le prix était payable à hauteur de 60 pour 100 au jour de l'instrumentation des actes, lesquels mentionnaient que les constructions, hors d'eau et exemptes de toute inscription, bénéficiaient de la garantie intrinsèque d'achèvement ; que la société Financière Barbatre a été placée en redressement judiciaire en octobre 2007 puis en liquidation en avril 2008 ; que reprochant notamment au notaire d'avoir instrumenté ces actes sur la foi d'une attestation de mise hors d'eau dont l'insincérité aurait dû, selon eux, être détectée par l'officier public, les époux X... ont recherché la responsabilité des sociétés notariales I...- B...- C... - D...- F...- G...- E...- Z... et J...- K...- A...- H... ;

Attendu que pour rejeter leur demande indemnitaire, l'arrêt énonce qu'il n'appartient pas aux notaires de constater l'état des biens objets de ventes ; qu'en l'espèce, les actes de vente font référence à l'attestation de la société 2AD Ingénierie du 16 juin 2003 précisant l'état d'avancement des travaux dont ils n'avaient pas à vérifier l'exactitude ; que le décalage entre la date de cette attestation et celle de l'ouverture du chantier du 28 août 2003 également indiquée aux actes n'est pas significative dans un contexte de rénovation d'immeuble ;

Qu'en se déterminant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si, au vu des pièces annexées aux actes instrumentés et, en particulier, de l'attestation de mise hors d'eau datée du 16 juin 2003 et d'une déclaration de travaux comprenant la réfection complète de la toiture, qui faisait état d'une ouverture de chantier au 28 août 2003, cette discordance de dates, qu'une simple vérification documentaire pouvait mettre en évidence, n'était pas de nature à éveiller des soupçons quant à l'exactitude des renseignements fournis relativement à l'état d'avancement des travaux auquel étaient subordonnés le bénéfice de la garantie intrinsèque d'achèvement et le paiement de la première tranche du prix, soupçons dont le notaire aurait, alors, dû alerter les parties, la cour d'appel a privé sa décision de base légale ;

PAR CES MOTIFS, sans qu'il y ait lieu de statuer sur les deux premières branches du moyen :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute les époux X... de leurs demandes en ce qu'elles sont dirigées contre la SCP I...- B...- C...- D...- F...- G...- E...- Z... et la SCP J...- K...- A...- H... et en ce qu'il dit n'y avoir lieu à recours en garantie, l'arrêt rendu le 5 novembre 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris ;

Condamne les sociétés I...- B...- C...- D...- F...- G...- E...- Z... et J...- K...- A...- H... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des sociétés I...- B...- C...- D...- F...- G...- E...- Z... et J...- K...- A...- H... ; les condamne à payer à M. et Mme X... la somme globale de 3 000 euros ;