L'arrêt de principe de la Cour de cassation sur l'obligation de résultat du promoteur à raison des vices avant réception

L'arrêt de principe de la Cour de cassation sur l'obligation de résultat du promoteur à raison des vices avant réception

Le pourvoi s'articulait en un moyen unique, divisé en sept branches, dont les deux premières n'ont guère d'intérêt ici. En effet, d'une part, le débat sur l'absence de preuve de la réception s'est trouvé clos, pour la Cour suprême, à partir du moment où le syndicat, contestant l'opposabilité à lui-même du procès-verbal produit, ne pouvait revendiquer le bénéfice de la responsabilité décennale. D'autre part, l'allégation de non-respect du principe de contradiction était insusceptible d'être accueillie, la question de la responsabilité, exclusive ou non, de l'entreprise étant déjà dans le débat.

En revanche, la suite retiendra l'attention, la Cour suprême ayant rappelé l'existence, avant réception, d'une obligation contractuelle (article 1147) de résultat du promoteur de livrer un ouvrage exempt de «vices », obligation accompagnant l'immeuble en tant qu'accessoire, mais ce (là est la nouveauté) :

* sauf clause contraire, et sans aucune réserve d'un éventuel préjudice personnel du promoteur susceptible de lui conférer encore un intérêt direct à agir,

* bien que les désordres aient préexisté à la vente,

* quoique le promoteur ait lui même agi auparavant contre les constructeurs, dans le cadre d'une procédure ayant abouti, en l'absence du syndicat, à une décision passée en force de chose jugée.

Cet arrêt est commenté par :

- M. ZALEWSKI, SJ NI, 2013, n° 37, 1216.
- M. RIAS, Gaz. Pal., 2013, n° 268, p. 11.
- François-Xavier AJACCIO, Dictionnaire permanent « assurances », bulletin octobre 2013, p. 5.
- Mme COTTET, D. 2013, p. 2448.
- M. DESHAYES, RDC 2013/4,
- M. BICHELONNE, LAMY DROIT IMMOBILIER - actualités, 2013, n° 218, p. 1.
- A. CASTON, RDI 2013, p. 517.
- Christophe SIZAIRE, Construction - Urbanisme n° 11, Novembre 2013, comm. 157.
- M. HUCHET, Revue LAMY « DROIT CIVIL », novembre 2013, p. 22.
- Mme GEORGET, D. 2013, p. 2546.
- Mme GAVIN-MILLAN-OOSTERLYNCK, Revue trimestrielle de droit immobilier (RTDI), 2013, n° 4, p. 41.
- M. STOFFEL-MUNCK, SJ G 2014, p. 973

Cour de cassation
Chambre civile 3
Audience publique du mercredi 10 juillet 2013
N° de pourvoi: 12-21.910
Publié au bulletin Cassation partielle

M. Terrier (président), président
SCP Boulloche, SCP Laugier et Caston, SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat(s)

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 13 mars 2012), que la société civile immobilière Le Colbert (la SCI) a, sous la maîtrise d'oeuvre de M. X..., architecte, fait construire un immeuble ; qu'une mission de contrôle technique a été confiée à la société Socotec ; que le lot revêtements des sols a été confié à la société Solneuf, qui a partiellement sous-traité les travaux à la société Euro-carrelages ; que l'immeuble a été achevé et livré à la fin de l'année 1999 ; qu'après expertise, la SCI a assigné les intervenants à l'acte de construire en indemnisation de ses préjudices ; qu'une précédente décision, devenue définitive, a donné acte à la SCI de son désistement d'instance et d'action contre M. X..., rejeté les demandes de la SCI contre la société Euro-carrelages, alors en liquidation judiciaire, condamné la société Solneuf à payer à la SCI la somme de 3 157,65 euros et condamné la société Socotec à payer à la SCI la somme de 936,45 euros ; que le syndicat des copropriétaires de la résidence Brise Marine (le syndicat) a assigné la SCI, son assureur, la société Albingia, M. X... et la société Socotec pour les faire déclarer responsables in solidum des désordres relatifs aux infiltrations d'eau par les terrasses et des non-conformités des garde-corps des terrasses accessibles du premier étage et les faire condamner à lui payer les sommes de 14 836,66 euros et 2 972,85 euros ;

Sur le moyen unique, pris en ses deux premières branches, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant relevé, sans inverser la charge de la preuve, que le syndicat, affirmant et réaffirmant lui-même qu'aucun procès-verbal ne lui était opposable, ne pouvait se prévaloir d'un tel procès-verbal, et constaté qu'il n'était pas argué d'une réception tacite, la cour d'appel a pu en déduire, sans violer le principe de la contradiction, qu'à défaut de réception c'était vainement que le syndicat revendiquait la garantie décennale de la SCI ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le moyen unique, pris en sa septième branche, ci-après annexé :

Attendu que la cour d'appel a relevé, sans violer le principe de la contradiction, que, concernant le défaut d'étanchéité des terrasses, les observations de l'expert, selon lesquelles ce défaut résultait non d'une erreur de conception mais exclusivement du non-respect par l'entrepreneur des règles de l'art et des modes d'emploi des matériaux utilisés alors que l'architecte avait attiré plusieurs fois l'attention de l'entrepreneur sur les malfaçons commises, permettaient d'exclure la responsabilité de M. X... ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le moyen unique, pris en sa quatrième branche :

Vu l'article 1147 du code civil ;

Attendu que pour débouter le syndicat de ses demandes formées contre la SCI sur le fondement de sa responsabilité contractuelle de droit commun, l'arrêt retient que la SCI, qui n'a pas participé effectivement à l'acte de construire, ne peut se voir reprocher aucune faute à l'origine des désordres constatés ;

Attendu qu'en statuant ainsi, alors, qu'avant réception, le promoteur est tenu de l'obligation de résultat de livrer un ouvrage exempt de vices, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Sur le moyen unique, pris en sa cinquième branche :

Vu l'article 624 du code de procédure civile ;

Attendu que la cassation sur la quatrième branche du moyen entraîne l'annulation, par voie de conséquence, des dispositions qui sont critiquées par la cinquième branche ;

Et sur le moyen unique, pris en ses sixième et huitième branches :

Vu l'article 1147 du code civil ;

Attendu que pour déclarer irrecevable le syndicat en ses actions dirigées contre M. X... et la société Socotec, l'arrêt retient qu'en l'absence de clause expresse, la vente d'un immeuble n'emporte pas de plein droit cession, au profit de l'acquéreur, des droits et actions à fin de dommages-intérêts qui ont pu naître au profit du vendeur en raison des dommages affectant l'immeuble antérieurement à la vente ;

Qu'en statuant ainsi, alors que, sauf clause contraire, les acquéreurs successifs d'un immeuble ont qualité à agir, même pour les dommages nés antérieurement à la vente et ce nonobstant l'action en réparation intentée par le vendeur avant cette vente, contre les constructeurs sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun qui accompagne l'immeuble en tant qu'accessoire, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la troisième branche du moyen unique :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute le syndicat de ses demandes formées contre la SCI et la société Albingia sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun de la SCI et en ce qu'il déclare irrecevable le syndicat en ses actions dirigées contre M. X... et la société Socotec, l'arrêt rendu le 13 mars 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Douai, autrement composée ;

Condamne la SCI Le Colbert, la société Albingia, M. X... et la société Socotec aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;