La demande de démolition doit être proportionnelle à la gravité des désordres

Voir notes :

- Ajaccio, bulletin EL assurances, déc. 2015, p. 6.
- Sizaire, revue "construction urbanisme", 2015-12, p. 27.
- Le Boursicot, RLDC 2015-12, p. 8.
- Behar-Touchais, SJ G 2016, p. 86.
- Chazal, D. 2016, p. 121.
- Bénabent, sur cass. 14-23.612 et autres, D. 2016, p. 137.
- Tomasin, RDI 2016, n° 1, p. 27.
- Mekki, GP 2016, n° 18, p. 23

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 15 octobre 2015
N° de pourvoi: 14-23.612
Publié au bulletin Cassation partielle

M. Chauvin (président), président
SCP Célice, Blancpain, Soltner et Texidor, SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat(s)


--------------------------------------------------------------------------------


Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :



Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 5 juin 2014), que Mme X... et la société Trecobat ont signé un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans ; que Mme X... ayant constaté que l'ossature bois de la construction ne reposait pas sur la dalle de béton, la réception initialement prévue au 17 juin 2008 a été reportée ; que la société Trecobat a, après expertise, assigné Mme X... pour faire prononcer la réception judiciaire de l'ouvrage, lui décerner acte de son offre de réaliser les travaux décrits par l'expert dans les deux mois et condamner le maître de l'ouvrage au paiement du solde des travaux ; que Mme X... a demandé l'annulation du contrat et subsidiairement sa résolution ;

Sur le moyen unique, pris en ses première, deuxième, troisième et cinquième branches :

Attendu que la société Trecobat fait grief à l'arrêt de prononcer l'annulation du contrat, alors, selon le moyen :

1°/ que l'absence de mention dans la notice descriptive de certains travaux, ou l'insuffisante précision sur la nature et le chiffrage de travaux laissés à la charge du maître de l'ouvrage, constitue un manquement du constructeur à son obligation d'information, qui n'est susceptible d'entraîner la nullité du contrat qu'à la condition qu'il soit établi que mieux informé, le maître de l'ouvrage n'aurait pas contracté ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a relevé que la notice descriptive établie par la société Trecobat, eu égard à l'absence ou l'ambiguïté de certaines mentions, ne permettait pas de déterminer avec certitude et précision les travaux exclus du prix convenu, à la charge de Mme X... ; qu'elle a également considéré que la notice descriptive ne portait pas mention des raccordements aux réseaux de distributions assurées par les services publics et par suite de la partie devant en assurer le financement, et a déduit de l'ensemble de ces éléments que le contrat de construction de maison individuelle ne répondait pas aux exigences de l'article L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation et devait en conséquence être annulé ; qu'en statuant de la sorte, sans constater, ce que contestait la société Trecobat, que le consentement de Mme X... avait pu être vicié par les mentions supposément erronées ou incomplètes de la notice descriptive, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 231-2 et R. 231-4 du code de la construction et de l'habitation, ensemble l'article 1108 du code civil ;

2°/ que l'absence de mention dans le contrat de construction de maison individuelle des travaux d'équipement indispensables à l'implantation ou utilisation de l'immeuble constitue un manquement du constructeur à son obligation d'information, qui n'est susceptible d'entraîner
la nullité du contrat qu'à la condition qu'il soit établi que mieux informé, le maître de l'ouvrage n'aurait pas contracté ; que la cour d'appel, par motifs
propres et adoptés, a relevé que les plans produits aux débats ne mentionnaient pas les points lumineux ni les prises électriques, éléments indispensables à l'utilisation de l'immeuble ; qu'en prononçant la nullité du
contrat de construction de maison individuelle liant la société Trecobat à Mme X... en conséquence de cette irrégularité, sans constater, ce que contestait la société Trecobat qui soulignait que l'intégralité des travaux avaient été effectués, que le consentement de Mme X... avait pu être vicié par l'absence de mention des points lumineux et de l'emplacement des prises électriques sur les plans des travaux, la cour d'appel a derechef privé sa décision de base légale au regard des articles L. 231-2 et R. 231-4 du code de la construction et de l'habitation, ensemble l'article 1108 du code civil ;

3°/ que la non-conformité du contrat de construction de maison individuelle aux dispositions des articles L. 231-2 et R. 231-4 du code de la construction et de l'habitation n'entraîne la nullité du contrat en son entier qu'à la condition qu'elle affecte de manière indivisible la validité de l'ensemble des clauses du contrat ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a relevé que les plans produits aux débats ne mentionnaient pas les points lumineux ni l'emplacement des prises électriques, et que la notice descriptive établie par la société Trecobat, eu égard à l'absence ou l'ambiguïté de certaines mentions, ne permettait pas de déterminer avec certitude et précision les travaux exclus du prix convenu, laissés à la charge de Mme X... ; que pour juger qu'à raison de la non-conformité de certaines mentions des documents contractuels aux dispositions de l'article L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat de construction de maison individuelle « devait être annulé », la cour d'appel a considéré que cette sanction affectait la totalité de la convention et non les seules clauses irrégulières, dans la mesure où l'article L. 231-3 du code de la construction et de l'habitation ne réputait non écrites que certaines clauses limitativement énumérées ayant pour conséquence de créer un déséquilibre en défaveur du maître de l'ouvrage et présentant un caractère abusif ; qu'en statuant de la sorte, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si les non-conformités de la convention au code de la construction et de l'habitation invoquées par Mme X... revêtaient un caractère de gravité suffisant pour justifier la nullité du contrat dans son ensemble et non seulement celle des clauses irrégulières, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 231-2 et R. 231-4 du code de la construction et de l'habitation ;

4°/ que la nullité sanctionnant le non respect des règles d'ordre public de l'article L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation relatives aux énonciations que doit comporter le contrat de construction de maison individuelle est une nullité relative édictée dans l'intérêt du maître de l'ouvrage, et susceptible par conséquent d'être couverte, en particulier par l'exécution en connaissance de cause du contrat par le maître de l'ouvrage ; qu'en outre, les irrégularités purement formelles, tenant à l'absence de mention de certains travaux dans les documents contractuels, ne peuvent plus être invoquées par le maître de l'ouvrage après l'achèvement de l'immeuble ; qu'en l'espèce, la société Trecobat, qui rappelait que la nullité du contrat de construction de maison individuelle n'était pas encourue en cas de ratification par le maître de l'ouvrage, faisait valoir que les travaux avaient été intégralement exécutés par ses soins, que Mme X... avait payé la quasi-totalité du prix et ne s'était jamais prévalue de l'absence ou du caractère ambigu de certaines mentions des documents contractuels qu'elle avait soulevé tardivement et dans le seul but de faire échec à la demande de paiement du solde du marché ; qu'en jugeant néanmoins que le contrat de construction était nul à raison de sa non-conformité formelle à certaines des dispositions d'ordre public du code de la construction et de l'habitation, sans rechercher si Mme X..., qui n'avait soulevé la nullité du contrat que pour s'opposer à la réception de l'ouvrage qui était achevé, et après avoir payé la quasi-totalité du marché, n'avait pas renoncé à invoquer la nullité du contrat dont elle se prévalait de mauvaise foi pour refuser le paiement du solde des travaux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 231-2 et R. 231-4 du code de la construction et de l'habitation ;

Mais attendu qu'ayant relevé que le plan annexé au contrat ne comportait aucun positionnement des points lumineux et des prises électriques, travaux indispensables à l'utilisation de l'immeuble, que le contrat mentionnait un coût de travaux comportant un prix convenu et des travaux à la charge du maître de l'ouvrage pour un montant de 3 605 euros, que la notice descriptive mentionnait au titre des prestations supportées par le maître de l'ouvrage des prestations accompagnées de leur coût dont la somme excédait le montant de 3 605 euros, que le prix des câbles électriques et du conduit de fumée à double paroi était annoncé au mètre linéaire, sans mention de la longueur concernée de sorte que le coût total n'était pas déterminable, que la notice énonçait de façon incohérente que la terrasse bois était comprise dans le prix convenu, tout en la chiffrant à 5 188 euros au titre des ouvrages non compris et qu'en contravention avec les exigences de l'article R. 231-4 du code de la construction et de l'habitation, la notice ne portait pas mention des raccordements aux distributions assurées par les services publics (eau-électricité) et de la partie devant en assurer le financement, la cour d'appel, qui en a exactement déduit que le contrat conclu ne répondait pas aux dispositions d'ordre public de l'article L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation et devait être annulé en sa totalité et non en ses seules clauses irrégulières, l'article L. 231-3 ne réputant non écrites que les clauses limitativement énumérées ayant pour conséquence de créer un déséquilibre en défaveur du maître de l'ouvrage et présentant un caractère abusif, a, sans être tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, légalement justifié sa décision de ce chef ;

Mais sur le moyen unique, pris en sa quatrième branche :

Vu les articles L. 230-1, L. 231-2 et R. 231-4 du code de la construction et de l'habitation ;

Attendu que, pour condamner la société Trecobat à démolir, sous astreinte, l'ouvrage à ses frais et à payer à Mme X... la somme de 127 048,13 euros et pour rejeter les demandes en paiement et en compensation de la société Trecobat, l'arrêt retient que l'annulation du contrat impose de remettre les parties dans l'état où elles se trouvaient avant sa conclusion ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la démolition de l'ouvrage, à laquelle s'opposait la société Trecobat, constituait une sanction proportionnée à la gravité des désordres et des non-conformités qui l'affectaient, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la société Trecobat à démolir l'ouvrage à ses frais dans un délai de six mois à compter de la signification de l'arrêt, dit que passé ce délai la société Trecobat serait condamnée au paiement d'une astreinte de 100 euros par jour de retard pendant un délai de deux mois à l'issue duquel il serait à nouveau statué, condamne la société Trecobat à payer à Mme X... la somme de 127 048,13 euros et déboute la société Trecobat de sa demande en paiement par Mme X... de la valeur de la maison et de compensation avec la somme restituée à Mme X..., l'arrêt rendu le 5 juin 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris ;

Laisse à chaque partie la charge de ses dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;