Vente immobilière - obligation de délivrance - vice caché - mauvaise foi du vendeur

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mardi 8 avril 2014
N° de pourvoi: 13-12.368
Non publié au bulletin Rejet

M. Terrier (président), président
SCP Nicolaý, de Lanouvelle et Hannotin, SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat(s)


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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :



Donne acte aux époux X... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. Y... ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 17 décembre 2012), que M. et Mme Z... ont vendu à M. et Mme X... une maison d'habitation avec jardin et piscine ; que l'acte de vente stipulait que « les parties conviennent que le vendeur fera réaliser à ses frais par un pisciniste professionnel le nettoyage, la mise en eau et en service de la piscine », que « ce pisciniste devra certifier le fonctionnement normal de la piscine et de ses équipements » et « devra également attester que la piscine ne fuit pas » ; que se plaignant, d'une part, d'une baisse du niveau d'eau de la piscine révélatrice d'une fuite et, d'autre part, d'entrées d'eau dans la cave, les époux X... ont assigné, après expertise, les époux Z... en indemnisation de leur préjudice ;

Sur le moyen unique du pourvoi principal :

Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de les débouter de leurs demandes relatives à la piscine, alors, selon le moyen :

1°/ que tout pacte obscur ou ambigu s'interprète contre le vendeur ; que l'acte authentique de vente du 20 juillet 2007 comportait une condition particulière aux termes de laquelle les parties étaient convenues que « le vendeur fera réaliser à ses frais par un pisciniste professionnel le nettoyage, la mise en eau et en service de la piscine, ce pisciniste devra certifier le fonctionnement normal de la piscine et de ses équipements, il devra également attester que la piscine ne fuit pas, ces obligations devront être satisfaites au plus tard le 14 août 2007 » ; que les époux X... soutenaient qu'ils avaient fait du fonctionnement normal et de l'étanchéité de la piscine une condition de la vente et que cette clause imposait aux vendeurs de délivrer une piscine en bon état de fonctionnement ; qu'en affirmant, au contraire, que cette clause limitait l'obligation pesant sur les vendeurs à faire intervenir un pisciniste sans garantir que celle-ci n'était pas fuyarde, la cour d'appel a violé les articles 1602, 1603 et 1604 du code civil ;

2°/ que le vendeur est tenu d'expliquer clairement ce à quoi il s'oblige ; qu'en ne recherchant pas, comme l'y invitaient les conclusions des époux X..., si la clause particulière relative à l'état de la piscine n'imposait pas aux vendeurs de délivrer une piscine en bon état de fonctionnement, notamment par l'obligation faite au pisciniste requis par les vendeurs de certifier que la piscine ne fuyait pas, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard des articles 1134 et 1602 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que les vendeurs avaient fait procéder au nettoyage, à la mise en eau et en service de la piscine par un professionnel qui avait attesté que le bassin n'avait aucune fuite et que la mise en route était normale, et retenu qu'ils avaient satisfait à leur obligation contractuelle et pouvaient légitimement penser que cet ouvrage était en état de fonctionner normalement, la cour d'appel, devant laquelle le caractère obscur ou ambigu de la clause imposant son interprétation contre le vendeur en application de l'article 1602 du code civil n'était pas soulevé, a pu en déduire que les vendeurs n'avaient pas manqué à leur obligation de délivrance ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le premier moyen du pourvoi incident :

Attendu que Mme A... fait grief à l'arrêt de dire que le défaut d'étanchéité des parois de la cave constitue un vice caché pour les époux X... et que la clause contractuelle de non-garantie ne peut recevoir application au profit des vendeurs, et de la condamner, in solidum avec M. Z..., au paiement de sommes au titre des travaux d'étanchéité de la cave et du préjudice de jouissance, alors, selon le moyen :

1°/ que le vendeur n'est tenu que des vices intrinsèques qui rendent la chose vendue impropre à son usage normal, de sorte que les conséquences d'un événement accidentel extérieur à la chose vendue ne peuvent avoir la nature d'un vice caché, au surplus dissimulé de mauvaise foi ; qu'ayant constaté que les acquéreurs avaient connaissance de l'humidité d'une cave, en considérant que le vice avait été dissimulé dans toute son ampleur par les vendeurs, qui avaient subi une infiltration d'eau due à une défaillance de canalisation sans signaler aux acquéreurs cet incident isolé antérieur de plusieurs années, la cour d'appel a violé les articles 1641, 1642, 1643 et 1645 du code civil ;

2°/ que le vendeur n'est privé du bénéfice de la clause exclusive de garantie des vices cachés et ne doit les dommages-intérêts envers l'acheteur que s'il est de mauvaise foi, laquelle ne se présume pas ; qu'ayant estimé que M. Z... avait tenté de dissimuler à l'expert judiciaire le cas de pénétration d'eau dans la cave, en condamnant Mme A..., alors son épouse, in solidum avec ce dernier, sans constater sa propre mauvaise foi, la cour d'appel a violé les articles 1643 et 1645 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant retenu que l'ancienneté de l'humidité révélée par les constatations expertales permettait de considérer que le défaut d'étanchéité des parois de la cave existait avant la vente, que les vendeurs ne rapportaient pas la preuve de ce que le sinistre était lié à une rupture de canalisation, que des voisins certifiaient que M. et Mme Z... avaient évoqué un problème de pénétration d'humidité dans le mur de leur maison suite à une défaillance de canalisation pluviale, qu'ils n'avaient pas signalé cet élément à leurs acquéreurs, et que M. Z... avait déclaré à l'expert judiciaire qu'en dix ans d'occupation de la maison, il n'avait pas constaté de pénétration d'eau, la cour d'appel a pu en déduire que le défaut d'étanchéité des parois de la cave constituait un vice caché pour les acquéreurs et que les vendeurs étaient de mauvaise foi ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le second moyen du pourvoi incident qui ne serait pas de nature à permettre l' admission de ce pourvoi ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE les pourvois ;

Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;