Notaire : devoir de conseil et compétence du client

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mercredi 11 juin 2014
N° de pourvoi: 13-14.299
Non publié au bulletin Cassation partielle

M. Terrier (président), président
Me Le Prado, SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat(s)


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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


Met hors de cause les époux X... ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 17 janvier 2013), que par acte notarié dressé le 25 juin 2008 par M. Y..., M. et Mme X... ont vendu à Mme Z... un terrain à bâtir ; qu'arguant de difficultés pour édifier une construction sur ce terrain, et invoquant un dol commis par les époux X... ainsi qu'un manquement de M. Y... à son obligation de conseil, Mme Z... les a assignés en indemnisation ;

Sur le premier moyen :
Attendu que Mme Z... fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande d'indemnisation dirigée contre les époux X..., alors, selon le moyen :
1°/ que le dol peut résulter d'une simple réticence ; que manque à son obligation de contracter de bonne foi et commet un dol par réticence le vendeur d'un terrain à bâtir qui omet d'informer son cocontractant sur les éléments essentiels du contrat, et notamment sur les contraintes liées à la constructibilité du terrain vendu, dont il ne pouvait ignorer l'importance pour l'acheteur en raison de l'objet de la vente ; qu'au cas d'espèce, il ressortait des propres constatations de l'arrêt que le compromis de vente du 2 février 2008 ne mentionnait pas, ni n'annexait, l'étude de faisabilité géotechnique que les vendeurs connaissaient, et dont ils ne pouvaient ignorer l'importance pour l'acquéreur ; que néanmoins, pour débouter Mme Z... de sa demande de dommages-intérêts, la cour d'appel a retenu que la transmission par les époux X... à l'agent immobilier chargé de rédiger le compromis de vente et à leur notaire de leur titre de propriété contenant les informations relatives à l'existence de l'étude de faisabilité géotechnique et à la nécessité de fondations spéciales en raison de la nature du sol, établissait leur bonne foi et l'absence de toute dissimulation de leur part ; qu'en statuant ainsi, sur la base de ce motif radicalement inopérant, quand il lui appartenait de rechercher si les époux X... n'avaient pas omis de porter ces informations essentielles à la connaissance de Mme Z... qui, en sa qualité d'acquéreur du terrain litigieux, était créancière à leur endroit d'une obligation de renseignement et d'information, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1116 et 1382 du code civil ;

2°/ que le dol doit être apprécié au moment de la formation du contrat ; qu'en l'espèce, Mme Z... faisait expressément valoir au soutien de sa demande de dommages-intérêts que la promesse de vente signée le 2 février 2008 « était une promesse synallagmatique valant vente définitive » de sorte que « c'est donc à ce moment là que les renseignements auraient dû lui être communiqués » par les époux X... ; qu'en ne recherchant pas, ainsi qu'elle y était pourtant invitée, si la réticence dolosive des vendeurs ne procédait pas de leur inertie, non pas en amont de la rédaction du compromis de vente et au moment de la transmission des éléments nécessaires, mais au moment de la signature de ce compromis dont ils ne pouvaient ignorer qu'il ne mentionnait nullement l'étude géotechnique sur les sols qu'ils connaissaient, ni la nécessité de fondations spéciales, la cour d'appel a de nouveau privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant retenu que Mme Z... ne rapportait pas la preuve que les époux X... auraient dissimulé à l'agent immobilier rédacteur de l'acte sous seing privé de vente du 2 février 2008 l'existence de l'étude de faisabilité géotechnique réalisée le 9 mai 2006 et préconisant la construction d'ouvrages avec fondation sur micro pieux, que l'agent immobilier avait nécessairement eu en mains le titre de propriété des époux X... mentionnant cette étude et précisant que le terrain nécessitait des fondations spéciales, que les époux X... avaient remis à leur notaire, qui l'avait transmis au notaire de Mme Z..., leur titre de propriété avec l'étude qui y était annexée, la cour d'appel, qui en a déduit l'absence de dissimulation de la part des époux X... et leur bonne foi, a légalement justifié sa décision ;


Mais sur le second moyen :

Attendu que pour débouter Mme Z... de sa demande de condamnation de M. Y..., l'arrêt retient que l'acte authentique de vente mentionne l'annexion à l'acte de l'étude géotechnique, que Mme Z... est venue en personne au rendez-vous de signature de l'acte de vente qu'elle a signé sous la mention " Et lecture faite, les parties ont certifié exactes les déclarations les concernant contenues au présent acte ", qu'elle a été à même de vérifier le contenu de l'étude géotechnique annexée à l'acte dont l'importance, eu égard notamment à sa qualité d'avocat, n'a pu lui échapper, et que l'information relative à la nature du terrain et au type de construction préconisé était contenue dans l'étude géotechnique annexée au contrat ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le notaire avait attiré l'attention de l'acquéreur sur le contenu et la portée de cette étude, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande de Mme Z... en condamnation de M. Y..., l'arrêt rendu le 17 janvier 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne Mme Z..., M. Y... et la SCP A..., Y... et B... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme Z... à payer aux époux X... la somme de 3 000 euros ; condamne M. Y... et la SCP A..., Y... et B... à payer à Mme Z... la somme globale de 3 000 euros ; rejette les autres demandes ;