VEFA : le notaire doit vérifier l'effectivité du commencement des travaux

Notes :

- Sizaire, Revue « CONSTRUCTION URBANISME », 2015, n° 1, p. 29.
- Blanc, Gaz. Pal 2015, n° 14, p. 20.
- Brun, RLDC 2015-2, p. 66.
- Tricoire et Tournafond, RDI 2015, p. 135.
- ZALEWSKI-SICARD, Gaz. Pal., 2015, n° 60, p. 24.

Cour de cassation
Assemblée plénière
Audience publique du vendredi 5 décembre 2014
N° de pourvoi: 13-19.674
Publié au bulletin Cassation partielle

M. Louvel (premier président), président
Me Foussard, SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Boulloche, SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, SCP Roger, Sevaux et Mathonnet, avocat(s)


--------------------------------------------------------------------------------


Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


Arrêt n° 614 P + B + R + I

Pourvoi n° D 13-19.674

LA COUR DE CASSATION, siégeant en ASSEMBLÉE PLÉNIÈRE, a rendu l'arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par :

1°/ M. Christian X...,

2°/ Mme Brigitte Y..., épouse X...,

domiciliés tous deux...

contre l'arrêt rendu le 28 mars 2013 par la cour d'appel de Bordeaux (1re chambre civile, section B), dans le litige l'opposant :

1°/ à la société A..., société civile professionnelle, dont le siège est 5 place de l'Hôtel de Ville, 95300 Pontoise,

2°/ à M. Christian Z..., domicilié...,

3°/ à la société Caisse régionale normande de financement (Norfi), dont le siège est 17 rue du 11 Novembre, 14000 Caen,

4°/ à la société Catalunya Banc, SA, société de droit étranger, dont le siège est 6 plaza Antonio Maura, 08021 Barcelone (Espagne), prise en la personne de son représentant légal en France, domicilié 4 boulevard Georges Clemenceau, 66000 Perpignan,

5°/ à la société Laurent Mayon, société d'exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est 54 cours Georges Clemenceau, 33081 Bordeaux, prise en qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la SCI Les Terrasses d'Alembe,

6°/ à la société Brouard-Daudé, société civile professionnelle, dont le siège est 34 rue Sainte-Anne, 75001 Paris, prise en qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société Prestige Finance,

défendeurs à la cassation ;

La société Caisse régionale normande de financement (Norfi), défenderesse au pourvoi principal, a formé un pourvoi incident et provoqué contre le même arrêt ;

M. le premier président a, par ordonnance du 30 mai 2014, renvoyé la cause et les parties devant l'assemblée plénière ;

Les demandeurs au pourvoi principal invoquent, devant l'assemblée plénière, les moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

Ces moyens ont été formulés dans un mémoire déposé au greffe de la Cour de cassation par la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat de M. et Mme X... ;

Un mémoire en défense au pourvoi principal et un pourvoi incident et provoqué ont été déposés au greffe de la Cour de cassation par Me Foussard, avocat de la société Caisse régionale normande de financement (Norfi) ;

La demanderesse au pourvoi incident invoque, devant l'assemblée plénière, les moyens de cassation également annexés au présent arrêt ;

Un mémoire en défense au pourvoi incident et un mémoire complémentaire en défense au pourvoi incident ont été déposés au greffe de la Cour de cassation par la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament ;

Un mémoire en défense au pourvoi principal et un mémoire en défense au pourvoi incident et provoqué ont été déposés au greffe de la Cour de cassation par la SCP Boulloche, avocat de M. Z... ;

Un mémoire en défense au pourvoi principal et des conclusions de mise hors de cause ont été déposés au greffe de la Cour de cassation par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat de la SCP A... ;

Un mémoire en défense au pourvoi provoqué a été déposé au greffe de la Cour de cassation par la SCP Roger, Sevaux et Mathonnet, avocat de la société de droit espagnol Catalunya Banc ;

Le rapport écrit de Mme Andrich, conseiller, et l'avis écrit de Mme Lesueur de Givry, premier avocat général, ont été mis à la disposition des parties ;

Sur quoi, LA COUR, siégeant en assemblée plénière, en l'audience publique du 21 novembre 2014, où étaient présents : M. Louvel, premier président, M. Terrier, Mme Flise, M. Guérin, Mme Batut, M. Frouin, Mme Mouillard, présidents, Mme Andrich, conseiller rapporteur, M. Gridel, Mme Nocquet, M. Chollet, Mmes Bardy, Riffault-Silk, M. Mas, Mmes Brégeon, Guyot, M. Pimoulle, Mmes Ladant, Duval-Arnould, conseillers, Mme Lesueur de Givry, premier avocat général, Mme Tardi, directeur de greffe ;

Sur le rapport de Mme Andrich, conseiller, assistée de Mme Polese-Rochard, greffier en chef au service de documentation, des études et du rapport, les observations de la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament et de Me Foussard, l'avis de Mme Lesueur de Givry, premier avocat général, auquel les parties invitées à le faire, n'ont pas souhaité répliquer, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Donne acte à M. et Mme X... du désistement de leur pourvoi tel que dirigé contre la société Catalunya Banc, venant aux droits de la société Caixa d'Estalvis de Catalunya Terragona I Mansera, la société Laurent Mayon, en sa qualité de liquidateur de la SCI Les Terrasses d'Alembe, et la société Brouard-Daudé, en sa qualité de liquidateur de la société Prestige finance ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, par acte du 5 octobre 2007 reçu par la société civile professionnelle A... (la SCP A...), notaire, M. et Mme X... ont, au moyen d'un emprunt souscrit auprès de la société Caisse régionale normande de financement (la société Norfi), acquis de la SCI Les Terrasses d'Alembe (la SCI) un appartement et un emplacement de stationnement en l'état futur d'achèvement ; que la société Caixa d'Estalvis de Catalunya, devenue la société Caixa d'Estalvis de Catalunya Terragona I Mansera (la société Caixa) a consenti, le 11 juillet 2007, une garantie d'achèvement selon contrat stipulant que les versements correspondant aux appels de fonds à mesure de l'exécution des travaux devaient, pour être libératoires, être effectués entre les mains du garant ; que le premier appel de fonds a été payé par la société Norfi directement à la SCI, au vu d'une attestation d'achèvement des fondations établie par M. Z..., architecte ; que les travaux n'ayant, en réalité, pas commencé, le permis de construire a expiré deux ans après sa délivrance, soit le 12 octobre 2007 ; que M. et Mme X... ont assigné la SCI depuis lors en liquidation judiciaire, la société Caixa, la SCP A..., notaire, M. Z... et la société Norfi en résolution de la vente et du contrat de prêt et en indemnisation de leurs préjudices ;

Sur le premier moyen du pourvoi incident, qui est préalable :

Attendu que la société Norfi fait grief à l'arrêt de la condamner à payer une certaine somme à M. et Mme X..., alors, selon le moyen, que l'obligation faite à l'auteur des conclusions de communiquer ses pièces, simultanément au dépôt et à la notification de ses conclusions, est sanctionnée par l'obligation pour le juge, dès lors que la partie adverse le demande, d'écarter des débats les pièces non communiquées en même temps que les conclusions ; qu'en refusant de faire droit à la demande de la société Norfi visant à faire écarter les pièces qui n'avaient pas été communiquées en même temps que les conclusions, au motif que la preuve d'une atteinte aux droits de la défense n'a pas été rapportée, quand la sanction est automatique et qu'elle devait être appliquée avant que les juges du fond puissent examiner les demandes de M. et Mme X... à l'encontre de la société Norfi, les juges du fond ont violé l'article 906 du code de procédure civile ;

Mais attendu qu'ayant relevé que la société intimée, à qui les appelants avaient communiqué leurs pièces quelques jours après la notification des conclusions au soutien desquelles elles étaient produites et qui avait conclu à trois reprises et pour la dernière fois en décembre 2011, avait été en mesure, avant la clôture de l'instruction le 2 octobre 2012, de répondre à ces pièces et souverainement retenu que les pièces avaient été communiquées en temps utile, la cour d'appel en a exactement déduit qu'il n'y avait pas lieu de les écarter ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le premier moyen du pourvoi principal :

Vu l'article 1382 du code civil ;

Attendu que pour débouter M. et Mme X... de leur demande indemnitaire à l'encontre de la SCP A..., notaire, l'arrêt retient qu'à l'acte de vente en l'état futur d'achèvement conclu entre la SCI et M. et Mme X... reçu par la SCP A..., le 5 octobre 2007, le vendeur, qui a indiqué qu'une déclaration d'ouverture du chantier avait été faite par lui le 1er juin 2007, disposait d'un délai de quatre mois et demi et que ce délai étant suffisant pour commencer la construction de manière significative afin d'éviter la péremption, le notaire n'avait pas à procéder à d'autres vérifications ou à exiger la justification d'une demande de prorogation du permis de construire qui n'était pas nécessaire en cas de commencement des travaux ;

Qu'en statuant ainsi, alors que ni la formalité d'une déclaration d'ouverture de chantier ni l'existence d'une garantie d'achèvement ne dispensaient le notaire, tenu d'assurer l'efficacité de l'acte de vente en état futur d'achèvement qu'il dressait le 5 octobre 2007, de vérifier le commencement effectif des travaux, seule circonstance de nature à prolonger le délai de validité du permis de construire délivré le 12 octobre 2005, en l'absence de demande de prorogation, et d'informer les acquéreurs des risques qu'ils couraient, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Et sur le deuxième moyen du pourvoi principal et le troisième moyen du pourvoi incident, réunis :

Vu l'article 1147 du code civil ;

Attendu que pour limiter la condamnation prononcée contre la société Norfi au profit de M. et Mme X..., après partage de responsabilité, l'arrêt retient qu'il y a lieu de tenir compte de la propre négligence des acquéreurs qui n'ont pas respecté les clauses de l'acte ;

Qu'en statuant ainsi après avoir relevé que selon l'acte de vente auquel elle était partie, la société Norfi, banquier prêteur, devait procéder au paiement des acomptes directement entre les mains du garant d'achèvement, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé le texte susvisé ;

Attendu que la cassation prononcée sur le deuxième moyen du pourvoi principal n'emporte pas la cassation par voie de conséquence visée à la première branche du troisième moyen du même pourvoi ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le troisième moyen du pourvoi principal, pris en ses deuxième et troisième branches, ni sur le deuxième et le quatrième moyens du pourvoi incident qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ses dispositions relatives à la responsabilité de la SCP A... et de la société Norfi envers M. et Mme X..., l'arrêt rendu le 28 mars 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse ;

Condamne la SCP A... et la société Norfi aux dépens exposés par M. et Mme X... et laisse à chacune des autres parties la charge des dépens qu'elle a exposés ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCP A... et la société Norfi à payer, chacune, la somme de 3 000 euros à M. et Mme X... et rejette les autres demandes ;