Notaire et opération de rénovation à risque : devoir de conseil

Voir ,ote :

- ZALEWSKI-SICARD, Gaz. Pal., 2015, n° 60, p. 26.

Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du mercredi 10 décembre 2014
N° de pourvoi: 13-25.848
Non publié au bulletin Cassation partielle

Mme Batut (président), président
SCP Barthélemy, Matuchansky, Vexliard et Poupot, SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Gatineau et Fattaccini, avocat(s)


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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :



Attendu, selon l'arrêt attaqué, que par acte reçu le 15 septembre 2006 par M. X..., notaire associé de la SCP X... A... B... C..., devenue la SCP Alexis A..., Jean-Philippe B..., Stéphane C... et Ludovic D..., avec le concours de Mme Z..., notaire (les notaires), M. Y... a acquis de la société Financière Barbatre un lot d'un ensemble immobilier en cours de rénovation ; que le chantier fut abandonné et les sociétés Financière Barbatre et Sogecif, celle-ci maître d'oeuvre, placées en redressement puis liquidation judiciaires ; que reprochant aux notaires d'avoir failli à leur obligation de conseil en s'abstenant de lui proposer une réitération de la vente sous le régime de la vente en état futur d'achèvement sur la foi d'une attestation de mise hors d'eau dont ils auraient dû, selon lui, détecter l'insincérité, et à la société Samalex de lui avoir conseillé cet investissement dans une perspective d'optimisation fiscale sans vérifier la pérennité de l'opération immobilière, M. Y... les a assignés en responsabilité ;

Sur le moyen unique, pris en sa première branche :

Vu l'article 1382 du code civil ;

Attendu que pour rejeter la demande indemnitaire, après avoir énoncé que, lors de la réitération de la vente, les notaires disposaient d'une attestation de la Sogecif du 31 juillet 2006 mentionnant que l'immeuble était clos et couvert et qu'il restait à effectuer des travaux d'aménagement intérieur, l'arrêt relève que les officiers ministériels, qui n'étaient pas tenus de contrôler sur place la situation du bien vendu, n'avaient aucune raison objective de douter de l'état d'avancement des travaux, lequel était compatible avec les autres éléments en leur possession, de sorte qu'ils pouvaient légitimement penser que le régime de la vente en état futur d'achèvement n'était pas applicable à ce bien immobilier dont la rénovation était en voie d'achèvement ;

Qu'en se déterminant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si les notaires n'avaient pas manqué à leur devoir de conseil envers M. Y... en n'attirant pas son attention sur l'intérêt de contracter sous le régime protecteur de la vente en état futur d'achèvement et sur la nécessité de surveiller l'état d'avancement des travaux compte tenu des risques de l'opération dépourvue de garantie particulière, alors qu'ils indiquaient dans l'acte qu'eu égard à leur ampleur, les travaux de rénovation équivalaient à une reconstruction et que la discordance entre l'état de vétusté mentionné dans l'acte sous seing privé du 4 juillet 2006 et l'attestation de mise hors d'eau du 31 juillet suivant était de nature à éveiller des soupçons sur la sincérité de cette déclaration, la cour d'appel a privé sa décision de base légale ;

Et sur le moyen unique, pris en sa sixième branche :

Vu l'article 1147 du code civil ;

Attendu que pour exclure toute faute de la société Samalex, l'arrêt retient que son intervention étant limitée à une étude financière, dont le sérieux n'était pas contesté, et à la présentation du programme immobilier suivie d'une mise en relation avec les divers professionnels chargés de l'opération, sans participation à la conclusion de la vente, il ne lui incombait pas de s'enquérir de l'état d'avancement des travaux ni de la pérennité de cet investissement ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la société Samalex était tenue d'une obligation d'information à l'égard de son client, laquelle comportait le devoir de s'informer de l'évolution et des garanties de l'opération immobilière qu'elle proposait en sa qualité de conseiller en investissement, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS, sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute M. Y... de ses demandes à l'encontre de la SCP Alexis A..., Jean-Philippe B..., Stéphane C... et Ludovic D..., de Mme Z... et de la société Samalex l'arrêt rendu le 25 octobre 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Rouen ; remet en conséquences, sur ces points, la cause et les parties, dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Caen ;