1) Preuve du marché et responsabilité décennale; 2) Notaire et agent immobilier : devoir de conseil

Voir note Zalewski-Sicard, RTDI 2014, n° 3, p. 47. et celles citées dans les commentaires.

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 12 juin 2014
N° de pourvoi: 12-22.037
Non publié au bulletin Rejet

M. Terrier (président), président
Me Balat, Me Foussard, SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat(s)


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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 22 mai 2012), que M. X..., après avoir fait réaliser des travaux de rénovation et d'extension de sa maison par M. Y..., a vendu l'immeuble à M. et Mme Z..., par l'intermédiaire de M. A..., agent immobilier et les parties ont signé l'acte authentique de vente, établi par M. C..., notaire ; que se plaignant de désordres, les époux Z... ont, après expertise, assigné en indemnisation, M. X..., M. Y..., M. A... et M. C... ;
Sur les premier et le deuxième moyens du pourvoi principal, réunis :
Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt de le condamner, in solidum avec M. X..., à l'égard des époux Z..., alors selon le moyen :
1°/ que la garantie décennale ne peut être mise en oeuvre à l'égard d'une entreprise que s'il est préalablement démontré qu'eu égard au marché passé entre l'entreprise et le maître d'ouvrage, les prestations qui sont le siège des désordres étaient au nombre des prestations entrant dans le champ de la convention, et pour lesquelles l'entreprise était contractuellement rémunérée ; qu'en l'espèce, si M. Y... reconnaissait qu'il avait réalisé des travaux de maçonnerie ainsi que des travaux de charpente concernant l'extension de la maison, en revanche il contestait avoir été chargé d'autres travaux, notamment dans la partie ancienne de l'immeuble ; qu'en estimant que M. Y... devait la garantie décennale pour l'ensemble des désordres, sans constater que ceux des travaux dont il contestait avoir été contractuellement chargé entraient bien dans le champ du contrat d'entreprise passé entre lui et le maître d'ouvrage, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1787 et 1792 du code civil ;
2°/ que lorsque l'exécution du marché de travaux a été interrompu, l'entreprise ne peut être recherchée, au titre de la garantie décennale, que pour ceux des travaux réalisés avant cette interruption, et non pour ceux exécutés postérieurement par des tiers ; qu'en l'espèce, à la suite d'un conflit avec le maître d'ouvrage, M. Y... avait quitté le chantier ; que les travaux avaient été poursuivis par M. X... lui-même ou par des tiers ; qu'en s'abstenant de s'expliquer sur le point de savoir si M. Y... avait quitté le chantier et si les travaux incriminés n'avaient pas été réalisés, au moins pour partie, non par M. Y... mais par des tiers, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1787 et 1792 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé que M. X... avait fait réaliser dans sa maison, avant de la vendre, des travaux d'extension du bâtiment existant, de charpente et de couverture, exécutés par M. Y..., entrepreneur qui n'avait pas reçu de mission par écrit mais avait, en l'absence d'architecte, apposé son tampon sur la demande de permis de construire, reçu en paiement de son intervention des chèques établis par M. X... et acheté des matériaux correspondant aux travaux intérieurs, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise, en a exactement déduit, qu'en sa qualité d'entrepreneur, M. Y... était tenu à la garantie légale de l'article 1792 du code civil pour les désordres affectant les travaux qu'il avait exécutés, et a légalement justifié sa décision ;
Sur le troisième moyen du pourvoi principal, le moyen unique du pourvoi incident de M. C... et le moyen unique du pourvoi incident de M. A..., réunis, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu que, d'une part, le vendeur M. X... et l'entrepreneur M. Y... qui avait réalisé les travaux étaient tenus in solidum à la garantie décennale, sur le fondement de l'article 1792 du code civil, pour un montant évalué à la somme de 139 500 euros et que, d'autre part, M. A..., agent immobilier, et M. C..., notaire rédacteur de l'acte de vente, avaient manqué à leur devoir de renseignement et de conseil en se contentant des déclarations du vendeur qui affirmait qu'il n'avait pas réalisé depuis dix ans de travaux entrant dans le champ de la garantie décennale et que ces manquements avaient causé aux époux Z... la perte d'une chance de ne pas conclure la vente ou de la conclure à d'autres conditions, la cour d'appel, qui a indemnisé des préjudices ayant des fondements juridiques distincts, n'a pas prononcé une double indemnisation ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE les pourvois ;
Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Y... à payer à M. et Mme Z..., la somme de 3 000 euros ; rejette les autres demandes ;