Loi PINEL, baux, artisanat et entreprises individuelles : la réforme...

La Semaine Juridique Entreprise et Affaires n° 26, 26 Juin 2014, act. 460

Loi « Pinel »

ENTREPRISE

Sommaire

L. n° 2014-626, 18 juin 2014 : Journal Officiel 19 Juin 2014

La loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises (dite loi Pinel) contient certaines dispositions concernant les baux commerciaux et les baux professionnels ; les mesures principales sont les suivantes.

o Baux commerciaux. - La durée maximale des baux dérogatoires est prolongée, passant de deux à trois ans (art. 3; entrée en vigueur le 1er sept. 2014) ;



· -- les hausses de loyers sont limitées à 10 % par an en cas de déplafonnement (art. 11; entrée en vigueur le 1er sept. 2014) ;

· -- l'indice des loyers commerciaux (ILC) et l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) seront utilisés comme uniques indices de référence pour le calcul de l'évolution des loyers commerciaux (la référence à l'ICC est supprimée) (art. 9 :; entrée en vigueur le 1er sept. 2014) ;

· --sont renforcées les possibilités de résiliation anticipée d'un bail commercial par le locataire ou par les ayants droit du preneur ; par la suppression des mots « à défaut de convention contraire » dans l'article L. 145-4, alinéa 2 du Code de commerce, la possibilité de résilier le bail au bout de trois ans redevient une disposition d'ordre public économique (art. 2) ;

· -- est rendu obligatoire un état des lieux lors de la prise d'un local (art. 13 ; C. com., art. L. 145-40-1) ;

· -- tout contrat de location doit comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire ; cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire ; en cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux (art. 13 ; C. com., art. L. 145-40-2; entrée en vigueur le 1er sept. 2014);

· -- un droit de préférence est accordé au preneur commercial en cas de vente (art. 14 ; entrée en vigueur en déc. 2014);

· -- une définition légale est donnée aux conventions d'occupation précaires (art. 4) ;

· -- est interdite la rétroactivité des demandes de révision de loyers comme c'est le cas pour les baux d'habitation depuis la loi ALUR (art. 12) ;

· -- sont soustraites à la règle de prescription de deux ans les clauses des contrats faisant échec au droit de renouvellement et celles interdisant au locataire de céder son bail à l'acquéreur de son fonds de commerce (art. 2) (V. P.-H. Brault, Le statut des baux commerciaux et la clause réputée non écrite : Loyers et copr. 2014, étude 5) ;

· -- sont explicitement prises en compte les différentes hypothèses de fusion ou de scission de sociétés, y compris la transmission universelle de patrimoine, et leur impact sur les baux commerciaux conclus par les sociétés d'origine (art. 6) ;

· -- le bailleur devra informer l'ancien locataire dès le 1er mois de retard de loyer du nouveau locataire (en cas de clause de garantie du cédant) (art. 7) ;

· -- est autorisée la déspécialisation partielle du bail par le tribunal, en cas de procédure collective (notamment de liquidation) (art. 15).



o Baux professionnels. - S'agissant des contrats de location d'un local affecté à un usage exclusivement professionnel (L. n° 86-1290, 23 déc. 1986, art. 57 A), le champ d'application dans le temps de la nouvelle obligation d'établir un état des lieux à l'entrée et à la sortie est précisé (art. 16).

o Aménagement commercial. - Le droit de préemption des communes sur les fonds de commerces est aménagé :



· -- en donnant aux élus la possibilité de déléguer le droit de préemption, pour qu'un opérateur de type société d'économie mixte (SEM) ou une intercommunalité assure l'acquisition et la gestion des fonds acquis (art. 17) ;

· -- en allongeant de 2 à 3 ans le délai dont dispose la commune pour trouver un repreneur du fonds de commerce, à condition de le placer en location-gérance (art. 17).



Une expérimentation, pendant cinq ans, porte sur les contrats de revitalisation commerciale et artisanale (afin de permettre aux communes d'intervenir sans recourir obligatoirement à une opération d'aménagement) ; l'élaboration du contrat associera les chambres consulaires (art. 19).

o Urbanisme commercial (art. 37 à 60). - Les procédures d'autorisation d'implantation commerciale sont aménagées :



· -- en créant une procédure unique d'autorisation, simplifiée et raccourcie, en fusionnant les permis de construire et l'autorisation commerciale ;

· -- en supprimant l'obligation pour les porteurs de projet de déposer une nouvelle demande d'autorisation en cas de changement d'enseigne ;

· -- en supprimant le délai d'un an pour représenter un projet après un premier refus ;

· -- sera donnée la possibilité d'examiner au niveau national les très grands projets commerciaux de plus de 20 000 m² : la Commission nationale de l'aménagement commercial (CNAC) pourra désormais s'autosaisir ;

· -- les commissions d'aménagement commercial devront prendre en compte les enjeux écologiques des projets soumis à autorisation ; à titre accessoire, la commission peut prendre en considération la contribution du projet en matière sociale ;

· -- est modifiée la composition des commissions départementales d'aménagement commercial (CDAC).



o Cinémas. - La loi reconnaît les spécificités de l'aménagement des salles de cinéma au regard de l'urbanisme commercial en intégrant dans le Code du cinéma et de l'image animée la procédure de délivrance de l'autorisation d'aménagement cinématographique. Elle prévoit :



· -- l'insertion d'un objectif de maintien et de protection du pluralisme de l'exploitation cinématographique ;

· -- qu'au-dessus de 8 salles, une nouvelle demande d'autorisation soit déposée devant la commission départementale d'aménagement cinématographique (pour lui soumettre les cas d'extension d'établissements en nombre de salles sans création de nouvelles places) ;

· -- que les documents d'urbanisme soient pris en compte dans le cadre de l'appréciation de l'effet de tout projet sur l'aménagement culturel du territoire, la protection de l'environnement et la qualité de l'urbanisme ;

· -- qu'à l'occasion d'une demande d'extension, un contrôle des engagements de programmation préalablement souscrits par les exploitants soit assuré.



o FISAC (art. 61). - Le Fonds d'intervention pour les services, l'artisanat et le commerce (FISAC) est aménagé ; il est procédé à un resserrement des missions du FISAC. Un décret définira les opérations, les bénéficiaires, les dépenses éligibles, les modalités de sélection des opérations et la nature, le taux et le montant des aides attribuées.

o Artisans (art. 22). - La qualité d'artisan est réservée aux seuls détenteurs d'une qualification professionnelle pour le métier qu'ils exercent ;



· -- est supprimée la notion « d'artisan qualifié » ;

· -- sera rendue obligatoire la vérification des qualifications lors de l'inscription à la chambre des métiers ;

· -- sera rendue obligatoire la présentation d'une attestation d'assurance de responsabilité décennale à l'ouverture du chantier ;

· -- les entreprises artisanales de plus de 10 salariés, y compris celles qui font l'objet d'une cession ou d'une transmission, pourront désormais rester immatriculées au répertoire des métiers, dans la limite d'un seuil qui sera fixé par décret ;

· -- l'artisanat d'art reçoit une définition légale, avec une liste des métiers d'art qui sera arrêtée conjointement par les ministres chargés de l'Artisanat et de la Culture.



o Délais de paiement (art. 68). - Sont harmonisées les sanctions (amende administrative d'un maximum de 75 000 EUR pour une personne physique et 375 000 EUR pour une personne morale) en matière de non-respect des délais de paiement (C. com., art. L. 441-6 mod. -V. A. berg-Moussa : JCP E 2014, 1320, § 30).

o Entreprises individuelles (art. 24). - La loi crée un régime unique de la micro-entreprise ; l'entrée en vigueur de ces dispositions concernerait le chiffre d'affaires réalisé à compter du 1er janvier 2015 ;



· -- les régimes du micro-social et du micro-fiscal sont fusionnés en un seul et unique régime simplifié de la micro-entreprise ;

· -- un stage préalable à l'installation (SPI) sera obligatoire pour tous les indépendants qui relèvent de l'artisanat, et une charte nationale sera signée avec l'ensemble des réseaux d'accompagnement pour une meilleure coordination.



o Entrepreneur individuel à responsabilité limitée (EIRL) (art. 33 à 36). - Sera simplifié le passage d'une entreprise individuelle vers le régime de l'entrepreneur individuel à responsabilité limitée (C. com., art. L. 526-8) (en supprimant la nécessité d'effectuer plusieurs opérations successives de clôture des comptes : l'entrepreneur pourra reprendre le contenu de son bilan de clôture pour déclarer le patrimoine de son entreprise pendant trois mois après la clôture) ;



· -- sera facilité le changement de domiciliation des EIRL (C. com., art. L. 526-7) : la déclaration d'affectation sera transférée par l'organisme chargé de la tenue du registre, les formalités seront effectuées au lieu d'installation, la consultation du dossier complet de l'EIRL se fera en un lieu unique, le changement de registre sera une formalité gratuite ;

· -- seront allégées les obligations de publication des comptes annuels de l'EIRL : seul le bilan et non l'ensemble de ses comptes annuels devra être publié ;

· -- est simplifiée la procédure de déclaration du patrimoine affecté dans le cas où un entrepreneur individuel se transforme en EIRL ; il est ainsi autorisé que le bilan de clôture de l'entrepreneur individuel constitue le bilan d'ouverture de l'EIRL ; la déclaration d'affectation pourra alors retenir, pour la détermination de la consistance du patrimoine affecté, les éléments inscrits au bilan du dernier exercice clos de l'entrepreneur individuel, à condition que ses comptes aient été clos depuis moins de quatre mois. Enfin, sera supprimé le droit d'enregistrement acquitté au titre de la déclaration d'affectation.