Interdépendance contractuelle

Note Sizaire, Constr.-urb. 2018-4, p. 31.

Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du mercredi 31 janvier 2018
N° de pourvoi: 16-19.389 16-19.445
Non publié au bulletin Cassation partielle

Mme Batut (président), président
SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SCP Boulloche, SCP Boutet et Hourdeaux, SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, SCP Le Bret-Desaché, SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat(s)

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Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :



Joint les pourvois n° F 16-19.389 et S 16-19.445, qui sont connexes ;

Donne acte à la société Einstein Valley Chelles II du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la Société générale, la société Axa France IARD, la SCP A...     , Michel, de Boysson-Ferré, Damiano-Conynck, Fioroni, la société Orion fiduciaire et la société MMA IARD ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, sur la proposition du cabinet G..., société de conseil en optimisation fiscale, et avec l'aide de la société d'expertise comptable Orion fiduciaire, la société X...    patrimoine (l'acquéreur), société de famille constituée par M. et Mme X... (les investisseurs), ayant pour objet la location en meublé professionnel afin de bénéficier du statut de loueur en meublé, a, suivant acte du 31 décembre 2003 dressé par M. A..., notaire associé au sein de la SCP A...     , Michel, de Boysson-Ferré, Damiano-Conynck, Fioroni (le notaire), acquis de la société Einstein Valley Chelles II (le vendeur), en l'état futur d'achèvement, cinq appartements meublés dans un ensemble immobilier situé à [...]   ; que l'acquéreur a financé partiellement cet achat au moyen d'un prêt souscrit auprès de la caisse de Crédit mutuel de Montbéliard (la banque) ; que, le 11 février 2006, il a consenti à la société Appart'Valley un bail commercial portant sur les appartements acquis ; que, le 4 décembre 2006, pour l'exercice 2003, et le 9 novembre 2007, pour les exercices 2004 et 2005, l'administration fiscale a notifié à l'acquéreur et aux investisseurs une proposition de rectification contestant le droit pour ceux-ci de déduire de leur revenu imposable, au titre du statut de loueur en meublé, le déficit de l'acquéreur qui n'avait perçu aucun loyer ; que, le 6 décembre 2010, ceux-ci ont conclu avec l'administration un accord transactionnel arrêtant le montant du redressement ; que l'acquéreur et les investisseurs ont agi en nullité des contrats de vente et de prêt sur le fondement du dol, ainsi qu'en indemnisation ;

Sur le premier moyen du pourvoi n° S 16-19.445, ci-après annexé :

Attendu que le vendeur fait grief à l'arrêt de prononcer la nullité de la vente pour dol et de dire que les parties devront réciproquement se restituer les biens vendus et le prix perçu ;

Attendu que l'arrêt relève, par motifs propres et adoptés, que M. et Mme X... ont constitué la société X...   patrimoine avec l'aide de la société Orion fiduciaire avec lequel le cabinet G... les a mis en relation, que les contrats de réservation passés avec le vendeur comportaient l'engagement du réservataire de signer le bail commercial avec la société Appart'Valley, société d'exploitation du groupe G..., et stipulaient une délégation éventuelle des loyers au profit du vendeur ; qu'il retient encore que l'imbrication des relations entre les différentes sociétés intervenues dans l'opération spéculative immobilière litigieuse démontre qu'elles ont concouru aux manoeuvres dolosives en étant chacune le maillon d'une même chaîne, que l'objectif de défiscalisation était bien entré dans le champ contractuel et que, l'objectif fiscal ayant déterminé le consentement de l'acquéreur, le dol à l'occasion de la vente litigieuse devait s'apprécier au regard de l'ensemble du montage qui a été mis en place et non des spécifications du seul contrat de vente ; que, de ces énonciations et constatations, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation ni de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, a pu déduire, hors toute dénaturation, que le défaut intentionnel d'information, qui avait consisté pour le vendeur et les autres contractants à ne pas attirer l'attention des investisseurs sur le délai nécessaire à la mise en location et sur l'impossibilité de déduire les déficits de la société dans leurs déclarations fiscales tant que les biens litigieux n'étaient pas loués, justifiait l'annulation de la vente pour dol ; que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen du pourvoi n° S 16-19.445, ci-après annexé :

Attendu que le vendeur fait grief à l'arrêt de le condamner à indemniser la banque de son préjudice, en jugeant que l'annulation de la vente entraîne la caducité du contrat de prêt destiné à financer cette acquisition, avec effet rétroactif, que l'acquéreur doit restituer les capitaux empruntés à la banque et que celle-ci doit lui restituer les intérêts perçus, incluant les frais de dossier compris dans le taux effectif global ;

Attendu, d'abord, que, la cassation de l'arrêt n'étant pas prononcée sur le premier moyen, le grief tiré d'une annulation par voie de conséquence est sans portée ;

Attendu, ensuite, qu'ayant relevé que le prêt conclu par l'acquéreur avec la banque était accessoire et interdépendant du contrat de vente, la cour d'appel, qui en a déduit que l'annulation de ce prêt était de nature à entraîner le remboursement par l'acquéreur des sommes empruntées et la restitution par la banque des échéances en capital et intérêts, frais de dossier inclus, a ainsi légalement justifié sa décision de ce chef ;

Mais sur le moyen unique du pourvoi principal n° F 16-19.389 :

Vu l'article 16 du code de procédure civile ;

Attendu que, pour évaluer le montant des dommages-intérêts dus par le vendeur à la banque, l'arrêt retient que le préjudice de cette dernière est constitué par la perte de chance de percevoir les intérêts du prêt tels que prévus au contrat ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'il n'était pas soutenu que le préjudice allégué consistait en une perte de chance, la cour d'appel, qui a relevé d'office le moyen tiré de l'existence d'un tel préjudice, sans inviter préalablement les parties à présenter leurs observations, a violé le texte susvisé ;

Et sur le moyen unique du pourvoi incident n° F 16-19.389, pris en ses deuxième et troisième branches :

Vu l'article 455 du code de procédure civile ;

Attendu que, pour rejeter les demandes des investisseurs et de la société X...    patrimoine dirigées contre le notaire, l'arrêt retient que le rôle de celui-ci s'est limité à recevoir l'acte emportant transfert de propriété, sans qu'il soit établi qu'il ait été informé du montage fiscal, motif déterminant de l'acquisition, et qu'ainsi aucune faute n'est caractérisée à son encontre ;

Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de l'acquéreur et des investisseurs qui faisaient valoir que le notaire, conseiller habituel en optimisation fiscale spécialisé dans ce genre de montage et notaire unique du programme litigieux, ne pouvait ignorer qu'il s'agissait d'une opération de défiscalisation et se devait de fournir à ses clients l'ensemble des informations concernant les obligations à respecter afin d'obtenir effectivement les avantages fiscaux légalement prévus, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la société Einstein Valley Chelles II à payer à la société caisse de Crédit mutuel de Montbéliard la somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts et en ce qu'il rejette les demandes de M. et Mme X... et de la société X...    patrimoine dirigées contre la SCP A...     , Michel, de Boysson-Ferré, Damiano-Conynck, Fioroni, l'arrêt rendu le 11 mars 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

Laisse à chacune des sociétés caisse de Crédit mutuel de Montbéliard et Einstein Valley Chelles II la charge des dépens afférents à son pourvoi ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;