1) Responsabilité décennale du vendeur et réception tacite; 2) Soutènement, voisinage et trouble anormal

Voir note Pagès de Varenne, revue "construction urbanisme", 2015-12, p. 24.

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 29 octobre 2015
N° de pourvoi: 14-11.647
Non publié au bulletin Cassation partielle

M. Chauvin (président), président
SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Hémery et Thomas-Raquin, SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat(s)


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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :



Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 6 novembre 2013), que, par acte notarié du 1er juillet 2004, M. et Mme X... ont vendu un bien immobilier à M. et Mme Y... ; qu'un acte rectificatif du 26 octobre 2009 a précisé que le bien vendu comprenait également une parcelle attenante n° 292 et le mur érigé entre celle-ci et la parcelle n° 291 de M. C... ; qu'à la suite de l'apparition de fissures de ce mur, M. et Mme Y... ont, après expertise, assigné M. et Mme X... et M. C... pour obtenir la réalisation de travaux de consolidation du mur et l'indemnisation de leur préjudice ;

Sur le premier moyen :

Attendu que M. et Mme Y... font grief à l'arrêt de déclarer prescrite leur action formée contre M. et Mme X..., alors, selon le moyen :

1°/ qu'il appartient à celui qui oppose la prescription de l'action en garantie décennale d'établir la date de réception des travaux ; qu'une déclaration d'achèvement des travaux n'est pas assimilable à un procès-verbal de réception ; qu'en se fondant en l'espèce sur la seule existence d'une déclaration d'achèvement des travaux pour en déduire que M. et Mme X... avaient reçu l'ouvrage à cette même date, les juges du fond ont violé les articles 1792, 1792-1, 1792-4-1 et 1792-6 du code civil, ensemble l'article 1315 du même code ;

2°/ que, pour retenir l'existence d'une réception tacite de l'ouvrage, les juges ne peuvent se borner à constater la réalisation d'un acte qui, à lui seul, ne vaut pas réception ; qu'en l'espèce, pour décider que M. et Mme X... avaient tacitement réceptionné leur ouvrage au 1er juillet 1999, les juges du fond se sont bornés à observer que cette intention se déduisait de la déclaration d'achèvement des travaux effectuée à cette date ; qu'en se prononçant ainsi, sans faire état d'aucun autre élément susceptible de venir conforter leur appréciation, quand une déclaration d'achèvement des travaux ne vaut pas à elle seule réception de l'ouvrage, les juges du fond ont privé
leur décision de base légale au regard des articles 1792, 1792-1, 1792-4-1 et 1792-6 du code civil, ensemble l'article 1315 du même code ;

3°/ que la réception d'un ouvrage, lorsqu'elle est tacite, ne peut résulter que d'un acte clair, précis et non équivoque ; qu'en retenant en l'espèce que la seule déclaration d'achèvement des travaux suffisait à valoir réception tacite de l'ouvrage, quand le dépôt d'une nouvelle demande de permis de construire liée à la non-conformité de l'ouvrage rendait toute réception pour le moins équivoque, les juges du fond ont de toute façon privé leur décision de base légale au regard des articles 1792, 1792-1, 1792-4-1 et 1792-6 du code civil, ensemble l'article 1315 du même code ;

Mais attendu qu'ayant constaté que M. et Mme X... avaient effectué la déclaration d'achèvement des travaux le 1er juin 1999 et relevé que le refus de délivrance du certificat de conformité se référait aux conditions prévues au permis de construire et ne nécessitait pas la reprise des travaux mais seulement le dépôt d'une nouvelle demande de permis de construire, la cour d'appel a pu retenir que M. et Mme X... avaient tacitement accepté les travaux de construction du mur le1er juin 1999 et en a exactement déduit que le délai de dix années pour agir à l'encontre de M. et Mme X... sur le fondement de la responsabilité décennale était expiré à la date de délivrance de l'assignation, le 15 décembre 2010, et que l'action de M. et Mme Y... était prescrite ;

D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le deuxième moyen :

Attendu que M. et Mme Y... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande visant à voir constater la responsabilité de M. et Mme X... pour n'avoir pas déclaré l'existence de la servitude de soutènement lors de la vente, alors, selon le moyen :

1°/ qu'un mur de soutènement est présumé appartenir au propriétaire du fonds qu'il soutient ; que dans le cas contraire, si le propriétaire du fonds inférieur est également propriétaire du mur de soutènement, il se trouve de ce seul fait tenu d'une servitude consistant à supporter les inconvénients d'entretien et d'aménagement liés aux forces qui s'exercent sur son mur ; qu'en l'espèce, M. et Mme Y... se fondaient expressément sur le fait que, leur droit de propriété sur le mur de soutènement du fonds voisin ne leur ayant pas été révélé lors de la vente du fonds, ils ont été tenus dans l'ignorance de l'existence de la servitude qui grevait leurs fonds ; qu'en se bornant à répondre qu'en construisant ce mur les époux X... n'ont pas créé d'autre servitude que la servitude légale d'écoulement des eaux, quand l'existence d'une servitude de soutènement résultait de la situation même des lieux, les juges du fond ont violé les articles 637 et 639 du code civil, ensemble l'article 1134 du même code ;

2°/ qu'une servitude peut être établie par destination du père de famille lorsqu'elle résulte de l'aménagement volontairement réalisé par le propriétaire unique d'un fonds par la suite divisé ; qu'en l'espèce, M. et Mme Y... faisaient valoir que la situation des lieux résultait des travaux de remblaiement réalisés par les époux X... à une époque où ceux-ci étaient propriétaires de l'ensemble des parcelles, que le mur avait été édifié par ces propriétaires à l'effet de soutenir le nivellement ainsi créé et que ce n'est que par la suite qu'ils ont divisé leur fonds en adoptant le tracé de ce mur pour ligne séparative ; qu'en se bornant à répondre qu'en construisant ce mur les époux X... n'ont pas créé d'autre servitude que la servitude légale d'écoulement des eaux, sans s'expliquer sur les raisons qui justifiait à leurs yeux d'écarter l'existence d'une servitude de soutènement par destination du père de famille, les juges du fond ont statué par voie de simple affirmation, privant ainsi leur décision de base légale au regard des articles 692 et suivants du code civil, ensemble l'article 1134 du même code ;

Mais attendu, qu'ayant constaté que la configuration du terrain était visible et connue au moment de l'acquisition de la propriété par M. et Mme Y... et que la différence de niveau entre les fonds X... et C... était apparente, relevé que, dans l'acte de vente, M. et Mme Y... reconnaissaient prendre le bien vendu dans l'état où il se trouvait et retenu que M. et Mme X..., en faisant construire le mur, n'avaient pas créé de servitude autre que la servitude légale de l'article 640 du code civil et que les acquéreurs, en visitant les lieux, avaient eu une parfaite connaissance de l'écoulement des eaux du fonds C..., la cour d'appel a pu en déduire que M. et Mme X... n'avaient pas omis de déclarer une servitude ;

D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ; Mais sur le troisième moyen :

Vu l'article 544 du code civil, ensemble le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage ;

Attendu que, pour rejeter la demande de M. et Mme Y... formée à l'encontre M. C..., l'arrêt retient que, par sa nature même, le mur lui-même est à l'origine des désordres constatés et que, si l'expert note des facteurs aggravants provenant des différentes interventions de M. et Mme C... sur la parcelle n° 291, tels que la construction de la maison, la réalisation des plates-bandes avec plantations et arrosage et des travaux de compactage ou roulage pour les travaux extérieurs, ces éléments ne constituent nullement des travaux titanesques et ne suffisent manifestement pas à caractériser un trouble anormal de voisinage ;

Qu'en statuant ainsi, par des motifs impropres à exclure l'existence de troubles imputables à M. C..., la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le quatrième moyen :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande de M. et Mme Y... en indemnisation d'un trouble anormal de voisinage, l'arrêt rendu le 6 novembre 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Poitiers ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ;

Condamne M. C... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. C... à payer la somme de 3 000 euros à M. et Mme Y... ; rejette les autres demandes ;