VEFA : la nullité du contrat s'apprécie au jour de l'acte introductif d'instance

Voir notes :

- Sizaire, "Construction urbanisme" 2015-11, p. 35.
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- Zalewski-Sicard, Gaz Pal 2015, n° 249, p. 37.

- Tournafond et Tricoire, RDI 2016, n° 1, p. 33.

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mercredi 30 septembre 2015
N° de pourvoi: 14-12.845
Publié au bulletin Rejet

M. Terrier (président), président
Me Delamarre, SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Célice, Blancpain, Soltner et Texidor, SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat(s)


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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rouen, 4 décembre 2013), que par acte authentique reçu par M. X..., la société Celia a vendu à M. et Mme Y...en l'état futur d'achèvement des lots d'un ensemble immobilier composés d'une maison individuelle d'habitation et d'emplacements de stationnement ; que le 19 avril 2011, M. et Mme Y...ont assigné la société Celia, le Crédit foncier de France et M. X... en annulation de la vente, en résolution du prêt souscrit pour l'achat et en indemnisation de leurs préjudices ;

Sur le moyen unique du pourvoi principal pris en sa première branche et sur le moyen unique du pourvoi incident pris en sa première branche, réunis :

Attendu que la société Celia et M. X... font grief à l'arrêt d'annuler le contrat de vente et le contrat de prêt et de les condamner à indemniser M. et Mme Y..., alors, selon le moyen :

1°/ que la nullité de la vente d'un immeuble en l'état futur d'achèvement, à raison de l'absence de mention dans l'acte de vente de la constitution d'une garantie intrinsèque d'achèvement conforme aux dispositions de l'article R. 261-18 du code de la construction et de l'habitation, ne peut plus être invoquée par l'acquéreur lorsque l'immeuble a été achevé au jour où le juge statue ; que pour juger que les époux Y...étaient fondés à demander l'annulation de la vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement conclue le 7 février 2008 avec la société Celia, à raison de l'absence de constitution de la garantie intrinsèque d'achèvement prévue à l'article R. 261-18 b du code de la construction et de l'habitation, la cour d'appel a retenu qu'à la date de l'assignation introductive d'instance, l'immeuble n'était pas encore achevé et que l'offre de livraison faite aux époux Y...en juillet 2013 était postérieure à la date du jugement de première instance, assorti de l'exécution provisoire, ayant prononcé l'annulation de la vente ; qu'en statuant de la sorte, quand il résultait de ses propres constatations qu'au jour où elle statuait, l'immeuble avait été achevé, de sorte que les époux Y...ne pouvaient plus demander l'annulation de la vente à raison du défaut de fourniture de la garantie d'achèvement, la cour d'appel a violé les articles L. 261-11 et R. 261-18 b du code de la construction et de l'habitation ;

2°/ que l'achèvement de l'immeuble au jour où le juge statue fait obstacle au prononcé de la nullité de la vente d'un immeuble en l'état futur d'achèvement, à raison de l'absence de mention dans l'acte de vente de la constitution d'une garantie intrinsèque d'achèvement conforme aux dispositions de l'article R. 621-18 du code de la construction et de l'habitation ; qu'en jugeant que les époux Y...étaient fondés à demander l'annulation de la vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement conclue le 7 février 2008 avec la société Célia, à raison de l'absence de constitution de la garantie intrinsèque d'achèvement prévue à l'article R. 261-18 b du code de la construction et de l'habitation, aux motifs que la condition d'inachèvement de l'immeuble devait être appréciée à « la date de l'acte introductive d'instance devant le tribunal », la cour d'appel a violé les articles L. 261-11 et R. 261-18 b du code de la construction et de l'habitation ;

Mais attendu qu'ayant constaté que l'action en annulation de M. et Mme Y...avait été introduite en avril 2011 et que l'immeuble avait été achevé au mois de juillet 2013 et exactement retenu qu'elle devait se placer à la date de l'acte introductif d'instance pour vérifier si la nullité du contrat de vente pour inobservation des dispositions de l'article L. 261-11 du code de la construction et de l'habitation avait été utilement invoquée, la cour d'appel en a déduit à bon droit que la demande d'annulation du contrat de vente, faute de fourniture d'une garantie d'achèvement, devait être accueillie ;

D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le moyen unique du pourvoi principal pris en ses quatre dernières branches et sur le moyen unique du pourvoi incident pris en ses quatre dernières branches, réunis, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que l'attestation d'achèvement des fondations, établie par un préposé d'une société appartenant au même groupe que la société Celia, ne remplissait pas les conditions d'objectivité requises pour apporter une garantie aux acquéreurs et, étant rédigée en termes généraux, ne portait pas spécialement sur l'achèvement des fondations du bâtiment comprenant la maison achetée par M. et Mme Y...et que l'avance de trésorerie consentie à la société Celia par sa société mère, la société Finaxiome, pour atteindre le taux de 75 % du prix de vente prévu des immeubles, ne garantissait pas la pérennité du financement faute de certitude qu'elle resterait dédiée à l'opération en cours et ne pouvait être considérée comme constituant des fonds propres de la société Celia, la cour d'appel a pu déduire de ces seuls motifs que les demandes de M. et Mme Y...devaient être accueillies ;

D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Et attendu qu'il n'y pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les deuxième, troisième, quatrième, cinquième et sixième branches du moyen unique du pourvoi principal et sur les deuxième, troisième, quatrième, cinquième, sixième et septième branches du moyen unique du pourvoi incident qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE les pourvois ;

Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Celia à payer la somme de 3 000 euros à M. et Mme Y...; rejette les autres demandes ;