Au rapport annuel de la Cour de cass. : vente immobilière - obligation de délivrance plutôt que vice caché

Au rapport annuel de la Cour de cass.: vente immobilière - obligation de délivrance plutôt que vice caché


https://www.courdecassation.fr/publications_26/rapport_annuel_36/rapport_2013_6615/


Vente

Vente – Vendeur – Obligations – Délivrance – Manquement – Caractérisation – Applications diverses – Raccordement au réseau public d’assainissement non conforme aux stipulations contractuelles

3e Civ., 28 janvier 2015, pourvois n° 13-27.050 et n° 13-19.945, Bull. 2015, III, n° 15

Par cet arrêt, la Cour de cassation juge que le défaut de raccordement au réseau public d’assainissement prévu au contrat de vente d’un immeuble à usage d’habitation constitue un manquement à l’obligation de délivrance de la part des vendeurs.

En l’espèce, les acquéreurs d’une maison d’habitation, suite à l’apparition de mauvaises odeurs, avaient constaté que les eaux usées n’étaient pas raccordées au réseau public d’assainissement. Le rapport de l’expert judiciaire avait fait ressortir que les eaux usées de la maison s’évacuaient dans une ancienne fosse « morte » transformée en fosse septique et qu’il n’existait pas de raccordement au réseau public d’assainissement, ce dispositif n’étant pas conforme aux normes techniques applicables en matière sanitaire.

La question qui se posait était de déterminer si ce défaut de raccordement pouvait être considéré comme un vice caché, ou s’il s’agissait d’un manquement à l’obligation de délivrance de la part du vendeur de la maison.

Sur cette question délicate, la Cour de cassation avait rendu plusieurs décisions.

Par arrêt du 5 juillet 2011 (pourvoi n° 10-18.278), la troisième chambre civile de la Cour de cassation avait cassé, dans les termes suivants, la décision accueillant, sur le fondement de l’obligation de délivrance, la demande des acquéreurs en paiement du coût des travaux de raccordement et en remboursement des frais de vidange des fosses, au motif que les vendeurs, en déclarant que l’installation sanitaire était raccordée au réseau public d’assainissement, avaient pris l’engagement de livrer une installation conforme et en état de fonctionnement indispensable à l’utilisation normale de l’immeuble : « Qu’en statuant ainsi, alors qu’elle avait constaté que cette installation n’avait pas pu être utilisée normalement depuis l’occupation de l’immeuble par les époux Y… et que ce dysfonctionnement rendait l’immeuble impropre à sa destination, ce dont il résultait que l’immeuble était atteint d’un vice caché, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé l’article 1641 du code civil ; ».

Cependant, par arrêt du 11 juillet 2012 (3e Civ., 11 juillet 2012, pourvoi n° 11-14.062), la troisième chambre civile avait rejeté le pourvoi contre une décision qui avait retenu que les vendeurs n’avaient pas satisfait à leur obligation de délivrance dès lors qu’unWC, une salle de bains, la machine à laver le linge et la machine à laver la vaisselle n’étaient pas reliés au réseau : « Mais attendu qu’ayant relevé, sans dénaturation, qu’en vendant un immeuble raccordé au réseau public d’assainissement, les époux X… s’étaient engagés à délivrer un bien dont tous les écoulements étaient raccordés, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a légalement justifié sa décision ».

Dans l’espèce ayant donné lieu à l’arrêt ici commenté, la cour d’appel, ayant relevé que l’immeuble avait été vendu comme étant raccordé au réseau public d’assainissement et constaté que le dispositif d’évacuation des eaux usées n’était pas conforme aux stipulations contractuelles, en a déduit que les vendeurs avaient manqué à leur obligation de délivrance.

La Cour de cassation approuve ce raisonnement et rejette le pourvoi des vendeurs selon lequel la non-conformité de la chose vendue aux stipulations contractuelles qui rend la chose impropre à l’usage auquel elle est destinée serait soumise au régime de la garantie des vices cachés.